房地产估价报告心得

房地产估价心得

本学期我们工程管理专业对《房地产估价》这门课程进行了学习，课程结束后，在杨老师的指导下我们自己动手完成了一份房地产估价报告。所谓“一份耕耘，一份收获”，虽然编制报告的过程并非我想象中那么顺利，但是总的来说在这整个过程中的确让我获益良多。对此，我将自己的心得作如下总结。

一、房地产估价报告的组成

起初，我以为要完成一份房地产估价报告是一件很简单的事，只需要选择一个待估对象和一种估价方法，最后得出一个结论就行了，左右不过三两页稿纸就可以完成任务了。但是当自己真正对一份完整的房地产估价报告实例进行详细地分析后才发现自己当时的想法究竟有多么简单，原来一份完整的估价报告是包括以下几项内容的：1. 封面 2. 目录 3. 致委托方函 4. 估价师声明 5. 估价假设和限制条件 6. 估价结果报告 7. 估价技术报告 8. 附件。

二、对房地产估价的要素的理解

1、估价目的：土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定、出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算。

2、估价对象，当估价对象仅为房地产权益时，可称为被估价权益。估价对象有在建工程、期房、已经灭失的房地产、房屋装饰装修部分。概括起来有：土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主

的整体资产、整体资产中的房地产。

3、估价时点：估价时点不是随意确定的，应根据估价目的来确定，估价时点在先，价值估算在后。

4、估价假设：是房地产估价师所必要、但不能肯定而又必须予以明确的前提条件做出的假定。在估价中要防止出现3种情况：滥用估价假设；不明确估价假设；无针对性列举一些与本估价项目无关的估价假设。对于确定性因素，一般不得进行假设。

5、估价程序：获取估价业务；受理估价委托；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查看估价对象；分析估价对象及房地产市场上；选定估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；内部审核估价报告；出具估价报告；估价资料归档。

6、估价结果：估价师不宜在完成估价之前与委托人或任何其他与该估价业务有利害关系人讨论估价结果。否则会影响估价独立、客观、公正地进行。

三、几种房地产估价方法的详解

估价方法主要有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法等。 1、市场比较法

市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。

市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。通俗来讲就是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。应用市场比较法所需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格。 2、收益法

收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益系数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

收益法是以预期原理为基础的。将估价时点视为现在，那么，在现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的收益年限内可源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则一货币额就是该宗房地产的价格。主要适用于有收益或有潜在收益的房地产，包括住宅、写字楼、商店、

旅店、餐馆、停车场等，一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。运用收益法求取房地产价格一般分为下列4个步骤：①搜集有关房地产收入和费用的资料；②预测估价对象的未来收益；③求取报酬率、资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法计算公式。 3、成本法

成本法是根据估价对象的重置成本来求取估价对象价值的方法。具体来说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

成本法的理论基础依据是资产价值时间等价原理。其理论论证主要表现为:价值时间等价及其变换、多期价格时间等价变换和资产历史成本法估价模式。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设。一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值，包括新开发的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发的房地产等。例如：学校、体育馆、公园、行政办公楼等。运用成本法求取房地产价格一般分为下列4个步骤：①弄清估价对象的价格构成，搜集相关资