（八）产权转让、发展方式及股权架构
（九）财务评价的基本结论
本项目财务分析的基本假设如下：
?
容积率为3.5倍，即地上建筑面积42000平方米，其中无偿公建500
平方米，可售住宅面积41500平方米，估计地下室面积4000平方米（包括机房、车位）；
?
项目发展期为3年；
地上建筑物的建造成本是2900元/平方米，含豪华装修；地下室建造项目的正常销售价格是7500元/平方米，车位售出111个，每个13项目的销售费用为销售收入的3.25%；
银行贷款按年利率5.31%（一年期）和5.49％（二年期）计算利息。 资金来源：自有资金6000万元，银行借贷8000万元，平均借贷期限
?
成本为2500元/平方米，含机电设备；
?
万元；
?
?
?
为1.06年，利息支出合计457万元。
本项目的税前成本为26888万元，税后利润为3807万元，税后成本利润率为15.20%，全部投资计息季度内部收益率为20.66%，全投资不计息年度内部收益率为26.04%（若仅贷款部分计息则年内部收益率为38.14％）；项目投资高峰时点为2004年第3季度，资金的需求峰值为13294万元；项目的销售价格盈亏平衡点为6071元/平方米，正常条件下的销售量的盈亏平衡点为33519.6平方米，销售比率为80.77%。
根据上述财务计算的结果，本项目财务上的结论是可行的。
（十）风险分析的基本结论及应变措施
根据对建安成本、销售价格和容积率的单项敏感性分析，对于项目影响最大的是销售价格的变化，销售价格每变化5%，税后利润随之变化为946万元，在销售价格下调15%时，整个项目的税后成本利润率仅为3.90%，税后利润为969万元，但对于本项目来讲，销售价格低于6375元/平方米的可能性比较小。
本项目的预期建安成本不高（2900元/平方米），若建筑成本控制出现问题，在建筑造价增加15%（即3335元/平方米）时，税后利润为2552万元，利润下跌32.97％左右，税后成本利润率为9.48%，所以控制本项目的成本显得比较重要。
我们认为项目主要风险存在于：交易过程中双重税收、协议执行情况、规划条件未定、交地时间过长等。我们对如何规避这些风险提出意见，认为通过工作，可以把这些方面的风险降到最低。
二、市场调查
（一）广州市经济现状与房地产业发展特点
1、宏观经济为房地产提供了稳定的发展环境
历年以来，我国宏观经济运行良好。2001年，广州国内生产总值2684.83亿元，增长达到12.7％，保持高速增长态势。2001年，全市实现社会消费品零售总额1243.9亿元，比上年增长11.0％，剔除价格因素的影响，实际增长14.6％。全年零售额超亿元的大型零售商店有32家。2001年1-10月全市人均社会消费品零售额位列全国第一。2001年末，广州地区金融机构人民币存款余额为6228．04亿元。
国民经济的持续稳定发展为房地产业的发展提供了良好的外部宏观环境。作为我国国民经济发展的新经济增长点，国家对房地产业的发展，特别是住宅建设的支持力度进一步加大。
房地产投资保持快速增长，2001年全年完成房地产投资380.99亿元，比2000年增长7.1％。全年商品房新开工面积4250万平方米。2002年广州房地产投资在上年较高增长的基础上继续快速增长，上半年完成房地产开发投资159.14亿元，同比增幅为13.3％。
2、 2001年广州住宅市场特点
2001年广州房地产市场继续保持稳定、健康、持续发展的趋势，商品房供应量受到有效调控。虽然原八区商品房成交量略有减少，但市场有效需求仍然保持旺盛。二手交易不断增长，楼价稳中略降。
2001年广州市房地产市场分析
项目全市批准预售商品房面积其中：八区全市预售商品房成交登记面积其中：八区全市预售商品房成交登记金额其中：八区全市预售商品房成交登记均价其中：八区2001年795424810535383299472855892000年同比—547—559—314—56172
—-22.49%—-4.29%—-4.78%—-0.51%面积单位：万m;成交金额：亿元
（资料来源：广州市房地产信息中心）
（1）供应量得到调控
2001年全年我市十区批准预售的商品房项目共410个，可预售总面积795万平方米，其中，原八区批准预售的商品房项目共212个，可预售总面积424万平方米，比2000年减少22.49％。
（2）房地产投资增长速度放缓
2001年全市十区完成商品房投资比去年同期增长7.15％，低于2000年20.33％的增长幅度。
（3）新开工面积增长放缓
商品房新开工面积比去年同期增长5.4％，低于2000年21.8％的增长
幅度。
（4）商品房累计空臵面积减少
近年来持续增长的商品房空臵面积首次出现减少。截至2001年底，全市商品房累计空臵面积为563.37万平方米，比2000年减少3.25％。 （5）预售商品房成交减少
2001年全市十区预售商品房成交量810万平方米，成交金额383亿元。其中原八区商品房为535万平方米，成交金额为299亿元，分别比2000年减少4.29％和4.78％。值得欣慰的是登记的成交面积仍超过同期批准预售面积。
由于二手房屋成交量增长，抵消预售商品房减少的影响，使房屋成交总量仍然成交增加。全年十区房屋成交量达到1188万平方米（预售商品房成交810万平方米+二手成交378万平方米），首次突破1000万平方米大关。
（6）二手房屋大幅增长
全市十区二手房屋成交量达378万平方米，成交金额为90亿元。其中，原八区的二手房屋成交量为223万平方米，成交金额为80亿元，分别比2000年增长78.4％和50.94％，二手房屋成交两占同期房屋交易总量的29.42％，高于2000年的18.27％。其中又以房改房上市交易的增长最快，2001年全年房改房上市成交面积32.34万平方米，成交金额为9.98亿元，分别比2000年增长161.44％和135.38％。二手房屋交易的活跃进一步推动商品房市场的活跃。
（7）成交均价各有升降
原八区登记的成交总体价格下降，预售商品房从2000年的5617元/平方米下降至5589元/平方米。各分类物业市场各有升降。写字楼成交均价为9259元/平方米，比2000年均价下降7.67％，年成交均价多年来首次低于10000元/平方米。2001年高层住宅均价为5168元/平方米，比2000年相比下降了3.71％。多层住宅和商铺的均价则有所上升，与2000年均
相关推荐：
loading