不改变用途”）和法定程序提高容积率，以增加土地利用的效率和价值。
三、建设单位违法变更规划设计条件应承担的法律责任
对建设单位违法变更规划设计条件所应承担的法律责任，《城乡规划法》第六十四条作了非常明确的规定。根据该规定，建设单位不按照建设工程规划许可证的规定进行建设，违法改变规划设计条件的，可能会承担以下几种法律责任：
1、限期改正并处罚款，适用于尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的违规建设项目（指违反规划设计条件的建设项目，下同），罚款数额为建设工程造价5%以上10%以下；
2、限期拆除可以并处罚款，适用于无法采取改正措施消除影响并可以拆除的违规建设项目，罚款数额为建设工程造价10%以下；
3、没收实物或者违法所得可以并处罚款，适用于无法采取改正措施消除影响并不能拆除的违规建设项目，罚款数额为建设工程造价10%以下。
由此可见，《城乡规划法》中规定的建设单位违法变更规划设计条件进行建设应承担的法律责任极为严厉，而且其中并无建设单位可以通过缴纳罚款和补交土地出让金、补办规划手续使违法变更规划设计条件“合法化”的规定。同时，住房和城乡建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规【2008】227号）中也明确规定建设工程竣工时所建的建筑面积超过规划许可允许建设的建筑面积的，建设单位不得组织竣工验收。城乡规划主管部门要依法及时对违法建设进行处罚，拆除违法建设部分、没收违法收入，并对违法建设部分处以工程造价10%罚款。
而与《城乡规划法》和建规【2008】227号通知中的规定有所区别，一些地方则规定建设单位可以通过（在接受处罚并补交土地出让金、有关规费后）补办规划手续的方式，使建设单位之前违法变更规划设计条件的行为“合法化”。如福建省建设厅、国土资源厅《关于加强房地产开发项目容积率管理的意见》第四条、《海口市超容积率用地管理规定》第七条、《莱芜市城市建设用地容积率规划管理暂行规定》第十三条。即在上述这些地方，对城市规划和市容景观影响不严重（或较轻）且符合相关技术规范的违规建设项目，建设单位可以补办规划手续，但建设单位需要同时承担以下法律责任：
1、接受政府有关部门的处罚（主要是罚款）；
2、按规定缴纳超容积率部分的有关规费（市政设施配套费）；
3、按倍缴纳超容积率部分的土地出让金，如福建省规定按该宗土地原楼面地价的3倍补交，海口市和莱芜市规定按补办手续时该宗地评估的楼面地价的2倍补交。
可见，即使这些地方规定建设单位可以补办规划手续，但建设单位需要支付高额的罚款和土地出让金。
根据上文的介绍和分析，建设单位变更规划设计条件需要承担什么样的法律责任取决于建设单位是否是依法变更规划设计条件的：
对依法变更规划设计条件的，建设单位所需承担的法律责任主要就是按规定补交土地出让金，但由于我国尚未制定全国统一的变更规划设计条件如何补交土地出让金的规定，建设单位应根据各地所制定的相关规定来确定应补交的土地出让金。提醒建设单位注意的是，此时应及时向国土部门办理补交土地出让金手续，特别是在那些规定按补办手续时的土地评估价格计算应补交的土地出让金的地方，因为随着土地价格的一路上涨，越迟办理需要补交的土地出让金的数额会越高。
对违法变更规划设计条件的，建设单位所需承担的法律责任和法律风险则会比较大，因为根据《城乡规划法》的规定，建设单位不仅无法通过违法变更规划设计条件获得任何利益，而且还会因受到行政处罚而遭受巨额损失；即使建设单位可以按照一些地方的规定在接受处罚并补交土地出让金和有关规费后补办规划手续，建设单位也要付出相对比较高昂的代价。
经过分析，文章开头所述的补交出让金事件因其是依法变更的情形，且按当地规定应是按照调整时土地价格的差额补交，则其应以2006年规划批准调整容积率时的地价差价补交。由此，解决了开发公司可能面临的更高额的巨额费用的交纳问题。但可以想见的是，随着国家对违法变更规划、调整容积率问题的监管和治理力度越来越强，建设单位违法变更规划设计条件会逐渐变得“得不偿失”甚至是“有百弊而无一利”。
马政办〔2011〕32号 马鞍山市人民政府办公室
修改关于规范国有出让土地改变用途调整
容积率及补缴土地出让金意见的通知
当涂县、各区人民政府，市政府各部门、直属机构，有关单位：
市政府研究决定，对《关于规范国有出让土地改变用途调整容积率及补缴土地出让金的意见》（马政办〔2010〕3号）第八条进行修改。
修改后的第八条为：
市国土资源局核算调整容积率需补缴土地出让金时，按下列方法测算： 应补缴的土地出让金=提高土地容积率所增加的建筑面积×市场价格的楼面地价。
补缴土地出让金的基准日为市政府批准调整的时点，原出让合同出让土地使用期限不变。市场价格的楼面地价以土地评估价格作为参考。
本通知自发布之日起执行。《关于规范国有出让土地改变用途调整容积率及补缴土地出让金的意见》根据本通知作相应的修改，现重新公布。
二〇一一年三月十六日
关于规范国有出让土地改变用途调整容积率及补缴土地出让金的意见
为进一步加强国有建设用地使用权管理，规范国有出让土地改变用途和调整容积率行为，根据有关法律、法规和政策规定，经市政府同意，现就规范我市城市规划区内国有出让土地改变用途、调整容积率及补缴土地出让金行为，提出如下意见：
一、城市规划区内国有出让土地改变用途、调整容积率及补缴土地出让金，应严格按照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国务院关于促
进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）和建设部《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（建设部令第22号）等有关法律、法规的规定办理。
二、任何单位和个人都应严格按照规划条件和土地出让合同的约定使用土地。未经依法批准擅自改变土地用途、调整容积率的，城乡规划、国土资源、住房建设等部门应根据违法情节轻重，追究其法律责任。城乡规划、国土资源、住房建设等部门不得为未经依法批准擅自改变土地用途、调整容积率的土地使用者办理建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、商品房预销售许可证等证照或手续，不得对变更土地用途、调整容积率的工程进行综合验收备案。违反规定办理上述审批手续的，应对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法依纪作出严肃处理；其作出的审批行为应及时予以撤销，并依法承担由此产生的法律责任。
三、国有出让土地确需改变土地用途的，经市政府批准后，按照国土资源部、财政部、中国人民银行《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号），《安徽省国有土地储备办法》（省政府令第177号）的有关规定，收回国有土地使用权，一律重新实施招标拍卖挂牌公开出让。
四、以出让方式取得的工业用地，在不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，原则上不再补缴土地出让金（即土地差价，下同），但应报市城乡规划行政主管部门批准，并到市国土行政主管部门备案；商业、住宅用地改为工业用地应满足规划布局要求；降低容积率的，不再退差。建设项目土地容积率高于市政府公布基准地价对应土地用途修正容积率上限部分，不再征收土地出让金。
五、国有出让土地容积率原则上不得调整。确需调整容积率的，必须具有下列情形：
相关推荐：
loading