法式奢华建筑—新区仅有，区别开了与其他楼盘相似的形象，低密精品，精致小豪宅；星级服务式公寓都分别独立于新区市场，不仅仅容易引起消费者的注意，更是深入了他们的记忆。
WT战略突破：政策的威胁，因为2.26新政的二线城市全面限购令下，苏州的消费者对是否进入楼市都持观望态度，以期待政策是否会影响到苏州楼市的价格，应对方案采取比较有吸引的折扣优惠实行促销，吸纳市场的消费者。次推不受限购影响的商业项目，减少政策对项目的伤害。针对竞争威胁，实行消费者需求调查，细分市场，力争把项目的房产均价控制在一个合理的范围内。
4、项目STP分析
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4.1项目市场细分 4.1.1消费者购买需求分析
（1）****项目目标客户整体基本共性描述，如图4-1所示：
核心 重要 游离 新区中心片区客户、中心城区。
便捷的城市大交通导入的外围客户。
有板块发展潜质所引起关注的游离的投资客户。
图4-1：客户整体描述
目标市场各片区客户综述,如表5-1: 表4-1：目标市场各片区客户综述: 区域 新区 狮山片区 业高级白领，以及自由职业者；另外一些高档的老小区改善型客户沿竹园路一带的企业高级白领，以及中高层管理人员。 横塘片区 中心城区 吴中 木渎、宝带路沿线 其它区域
****项目主要目标客户区域分析：
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板块 板块客源特征 置业调查目的 比列 新区狮山路为中心的客户，以金融、房产为代表的企自住 55% 横塘街道财富阶层，以当地自营店业主为主，对片区自住 有一定的地缘情结，但横塘又没有高品质的产品满足其置业需求。 中心城区外溢的客户，包括企业高级白领，店铺业主，自住 28% 以及拆迁户，习惯了中心城区的生活氛围，但在中心城区的置业选择空间较小。 看中项目地段，属于新区CBD片区，且处于中心城区自住 14% 交界的位置，满足其进城或者近城的愿望。 环线带 与新区有业务来往的外地客户 —— 自住3% 兼投资 新区狮山片区客户群：新区商品房购买力最强，换房率最高的片区主要分为两类，一类是早期的拆迁社区（90年代初的拆迁户），一类是早期商品社区（03-07年）。
横塘以及苏福路片区客户群：沿胥江景观带，产生的大批量的拆迁户（改善型，子女婚房型客户）、凯马广场私营业主、企业高管、长江路五金机电私营业主，私营业主为核心的购买力中高端客户，具有地段情结的客户。
中心城区护城河以西客户群：沿西环一带包括三元、象牙新村为代表的老小区、沿彩香路和干将路一带包括彩虹、彩香等为代表的的社区、沿劳动路一带的象牙、姑香苑万盛等为代表的社区。生活或者工作在中心城区，亟待改善型客户，亦有部分父母为子女购置首置型婚房的客户。 4.1.2 竞争对手分析
1、从地缘关系来看，新港天都、枫华紫园、诚河新旅程、合景领峰和本案有直接竞争关系。
2、从客户分布来看，世茂运河城将是高新区向东客户的首要分流点，而鑫苑国花将拦截区域北部客户。
3、根据本项目区位属性、项目定位及客户集中程度可确定本案面临的直接竞争项目分别为：天都花园、枫华紫园、诚河新旅城和合景领峰；次级竞品为：鑫苑国际花园和世茂运河城。
如下表:4-2新区在售项目
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竞争项目 主力面积 现售均价 月均去化（套） 已推面积（万㎡） 未推面积（万㎡） 产业园年轻购房者、周边换房置业者（30-35周岁）、外省落户苏州 地缘性客群，本区域私营业主为主 中高端改善型客户，中等收入白领为主 多为投资客，克群主力客户 诚河新旅城 76-99 8500 92 16 23.5 浙建枫华紫园 86-143 9800 140 6.3 6 在售项目 合景领峰 96-110 14000 55 15 30 新港天都花园 85-140 14000 172 15 23 覆盖各区域，以本区域和市区为主 主力客群：一期工世茂运河城 88-240 13000
如下表:4-3新区潜在竞争项目 客户整体地块 面积（㎡） 用途 金科苏地2010-B-22号 49759.8 126544 43304.7 72668.6 9418.9 中海苏地2009-B-123号
4.1.3市场细分总结
143 37.6 86.9 薪阶层，二期青年阶层。 容积率 1.15 1.15 2 2 1.2 2 最大建筑面积（㎡） 成交楼面价（元/㎡ 产品形态预测 预计上市时间 2012年 住宅 住宅商务 住宅 住宅 零售 住宅 57223.77 6682.61 小高层145525.6 6391.30 86609.4 145337.2 11302.68 88092 5400 5400 7000 7833 高层 联排 联排 新港苏地2010-B-23号 小高层高层 2012年 44046 2011年 11
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