营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算

营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算 例1：某建筑面积100平方米商铺，现含税月租金为100元/平方米，还原率为10%，剩余收益年限为30年。假设在收益期内年租金及还原率不变，并不考虑其他因素。计算其收益价值。 自2016年5月1日起“营改增”后： 1.出租人为小规模纳税人（含个人） 年总收益=100*100*12=120000.00 房产税=120000*12%=14400.00 增值税=120000/(1+5%)*5%=5714.29 城建税（市辖区）=5714.29*7%=400.00 教育费附加=5714.29*3%=171.43 营改增后计算结果： 项目 税费 税率 年纯收益 折现率 收益年限 现值 项目 税费 税率 年纯收益 折现率 收益年限 现值 建筑面积 100.00 房产税 12% 14,400.00 99,314.28 10% 30 936,227.22 建筑面积 100.00 房产税 12% 14,400.00 99,000.00 10% 30 933,264.53 月租金 100.00 营业税 5% 6,000.00 月数 12.00 城建税 7% 420.00 年总收益 120,000.00 教育费附加 3% 180.00 月租金 100.00 增值税 5% 5,714.29 月数 12.00 城建税 7% 400.00 年总收益 120,000.00 教育费附加 3% 171.43 营改增前计算结果对比： 2.出租人为一般纳税人 （1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。其计算方法和结果同小规模纳税人。 （2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。预征税率为3%。应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3% 例2：某建筑面积100平方米住宅用房，现含税月租金为20元/平方米，还原率为5%，剩余收益年限为60年。假设在收益期内年租金及还原率不变，并不考虑其他因素。计算其收益价值。 自2016年5月1日起“营改增”后： 1.出租人为个体工商户或其他个人 年总收益=100*20*12=24000.00 房产税=24000*4%=2880.00 增值税=24000/(1+5%)*1.5%=342.86 城建税（市辖区）=342.86*7%=24.00 教育费附加=342.86*3%=10.29 营改增后计算结果： 项目 建筑面积 税费 税率 年纯收益 折现率 收益年限 现值 项目 税费 税率 年纯收益 折现率 收益年限 现值 100.00 房产税 4% 2,880.00 20,742.85 5% 60 392,647.41 建筑面积 100.00 房产税 4% 2,880.00 20,724.00 5% 60 392,290.60 月租金 20.00 营业税 1.5% 360.00 月数 12.00 城建税 7% 25.20 年总收益 24,000.00 教育费附加 3% 10.80 月租金 20.00 增值税 1.5% 342.86 月数 12.00 城建税 7% 24.00 年总收益 24,000.00 教育费附加 3% 10.29 营改增前计算结果对比： 2.出租人为小规模纳税人的（不含个体工商户） 营改增后计算结果： 项目 税费 税率 年纯收益 折现率 收益年限 现值 建筑面积 100.00 房产税 12% 2,880.00 19,862.85 5% 60 375,989.64 月租金 20.00 增值税 5.0% 1,142.86 月数 12.00 城建税 7% 80.00 年总收益 24,000.00 教育费附加 3% 34.29 3.出租人为一般纳税人 （1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。其计算方法和结果同小规模纳税人。 （2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。预征税率为3%。应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%