应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 2.7关于环保要求 《环境标志产品技术要求—生态住宅（住区）》HJ/T 351-2007 该标准为指导性标准，适用用中国环境标志产品认证。 2.8关于房屋销售 2.8.1《城市商品房预售管理办法》中华人民共和国建设部令第95号 第五条：商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 2.8.2《商品房销售管理办法》建设部（2001）88号 第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容：--- 第二十四条：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 第三十条：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 第三十一条：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。 2.8.3《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》最高人民法院（2003）7号 第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 9 / 20 2.9其他：《物业管理条例》 第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十九条：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十八条：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 第五十四条：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 ：二、 业务运营模式及行业特点 由于城市化、工业化的快速推进，人口年龄结构的变化，消费结构的升级和旧城拆迁改造工程的推进，从长期看，我国房地产行业有较大的发展空间，但短期面临政策及自身调整需求。 房地产行业与宏观经济和国家政策存在较大的关联性，受其影响，呈现出很强的周期性特性。2008年以来，国际金融危机不断蔓延，受其影响我国宏观经济增速减缓，房地产行业也受其影响。为了渡过金融危机，国家针对地产行业颁布系列优惠政策，2009年房地产行业需求旺，部分城市房价过快上涨，国务院要求遏制部分城市房价过快上涨势头，2009年12月14日，出台“国四条”提出四项调控措施；2010年4月15日下午5时许，国务院公布新一轮遏止部分城市房价过快上涨的新政，政策共四条，被业内称为房地产“新国四条”。2010年4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被称为房地产“新国十条”。政策的出台促使房地产行业2010年进入调整期。 房地产开发本身属于高利润、高风险行业，而我国房地产市场近年来的持续升温更促进了房地产项目收益水平的提高；房地产经营活动兼具规划性强、投资额大、建设期长、经营业务复杂、会计核算环节较多等特点。 10 / 20 三、 行业的重大风险 1. 舞弊风险 由于涉及土地出让和包括地方税务局在内的政府部门自由裁量权过大等客观因素，为房地产企业人为调节利润或偷逃税金创造了动机与条件，使房地产开发企业在自身利益驱使下发生舞弊和错报的可能性较大。 2. 持续经营风险 房地产行业对资金的需求量很大，房地产企业普遍存在资产负债率较高；由于行业景气度与宏观经济和国家政策存在较大的关联性，在国家为抑制房价过快增长而需要对房地产进行宏观调控的时候，采取的手段往往是以紧缩银行贷款、提高购房条件，减少房屋购买有效需求的方式，房地产企业存在资金链断裂的可能，即存在房地产企业财务会计报表以持续经营能力为假设编制是否恰当的风险。 四、 应重点进行了解和测试的业务循环及其控制点 1. 销售与收款 1.1销售合同的签署 主要控制点：房屋开发项目取得《商品房预售许可证》后，才可与客户签署《商品房买卖合同》。 签署《商品房买卖合同》前，开发商一般先与客户签署《商品房定购书》。《商品房定购书》约定的权利义务一般包括：在《商品房买卖合同》签署以前，开发商在约定时间内为购买者保留购买者意向购买的房源，同时收取购买者一定数量的定金。在定购书约定时间内（或双方协商一致的延期签约时间内）购买者如不能与开发商签署《商品房买卖合同》，定金归属于房地产开发商；在约定时间内房地产开发商将购买者意向购买的房源予以出售，房地产开发商将双倍返还购房者定金。在如约签署《商品房买卖合同》后，定金冲抵房款。 定购书的内容一般包括：①房屋的基本指标：栋数、单元、房号、面积、价格（不含折扣）销售定金；②客户的基本信息：姓名、身份证明信息、通讯地址、联系电话；③客户对房屋的基本情况、对现场公示的商品房买卖合同条款已清楚了解并无异议的申明④签约时间⑤双方签字 在收取房屋售价首付款或全款之后（扣除客户缴纳的定金），开发商与客户签署《商品房买卖合同》并在房管局相关网站备案。 1.2收款 根据《商品房定购书》，收取房屋销售定金。 根据《商品房买卖合同》，收取房屋首付款或全款。 银行根据与房屋购买者签署的《个人房屋贷款合同》，将按揭款划入商品房开发商指定账户。 11 / 20 交房时候，根据房屋的实测报告面积数与商品房买卖合同所载面积数差值和房屋实际销售单价计算购房者应补交或开发商应退还的房屋面积差异款。 在银行不能与房屋购买者签署《个人房屋贷款合同》，即开发商不能如期收到房屋按揭款的处理：与客户重新签署协议，另采用现款或分期收款等其他销售方式。 1.3收入的确认 房地产企业商品销售收入应当按照《企业会计准则第14号收入》第四条所规定的原则进行确认。 实际操作中，房地产企业一般在同时满足以下具体条件时确认收入： 房地产企业确认房屋完工并验收合格，且房屋达到可交付使用条件。具体的操作一般是房屋主体工程完工，达到房屋入住条件，取得政府相关部门（或具有相应资质单位）出具的收入确认所对应房产项目的《规划验收合格证》、《竣工验收报告》、《房产测绘技术报告》及《房产测绘成果报告》、《住宅工程质量分户验收表》。此时开发商销售的商品房在质量、户型等方面已经符合合同或协议要求，在此方面不再负有责任。以上条款与“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方” 对应。 房地产企业在公共媒体上发布《房屋交房公告》，并向客户寄送《交房通知书》及电话通知客户办理房屋交付和入住手续。客户持《交房通知书》上所要求的相关资料到销售现场验收房屋后领取钥匙并在《物业移交确认单》上签字确认。以上条款与“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方”“企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制”对应。 与客户签署《商品房买卖合同》、收到客户首付款（或全款）、在合同中对余款进行了收款安排作为确认收入实现的一个重要条件。一般来说，在按揭付款方式下，买房者与银行签署的《银行按揭贷款合同》作为商品房买卖合同的附件。以上条款与“收入的金额能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入企业”对应。 取得收入确认所对应房产项目决（预）算报告、《工程（预）结算审核报告》、《面积实测报告书》、《房产测绘成果报告》。以上条款与“相关的已发生或将发生成本能够可靠计量”对应。 房地产企业一般在交房的当月末根据业务数据一次性确认收入。 2. 成本的归集 2.1成本预算和合同管理 房产开发由于资金需求量大，工期长，涉及的工程施工方、服务方多，构成房地产开发成本的内容较多。为了有效控制成本和提高管理的效率，房地产公司在进行成本核算时往往采用对成本进行预算控制的方法。预算不仅包括房地产项目开发成本，也包括项目现金流预算。房地产企业出于资金需求，一般采用与房屋建造服务提供者延期结算的方式。因此，对成本的归集来说，根据成本预算的合同管理，根据合同签署后的结果对预算成本的修正，根据修改后合同条款对预算的调整就十分重要。 12 / 20
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