关键的内部控制点包括：预算的编制、预算的审批、预算的调整、对预算成本与实际成本之间差异的控制，是否采用调整后的预算进行会计处理等。 2.2成本核算 成本核算需要关注房地产企业开发成本核算的具体内容；房地产开发成本和期间费用之间的区分；不可直接归属于特定成本对象的开发间接费用在不同成本对象之间的进行分摊；同一项目的开发成本在各期成本之间的分配；同一项目成本在不同形态产品，特别是售价区别较大产品之间的分摊。 2.2.1开发成本核算的具体内容 需要了解开发成本内容并评价这些内容是否可计入房屋开发成本中。开发成本一般包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费等。 土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、土地评估费、支付的土地契税、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费（项目在建期间缴纳）、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 前期工程费：指项目开发前期发生的开发前发生的规划、设计、报建、可行性研究以及水文地质勘查、测绘、场地平整等费用。 建筑安装工程费：指开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的建筑安装工程费，包含土建总包工程费、安装工程总包费、消防总包费和停车场建设费、外装工程费、降水工程费及设备安装费等。 基础设施费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。一般包括锅炉房、水塔（箱）、自行车棚、治安消防室、配电房、公厕、幼儿园、学校、娱乐文体设施、会所、居委会、垃圾房等设施支出。 开发间接费指企业除上述成本项目外，为直接组织和管理开发项目所发生的费用支出，分为可直接归属于特定成本对象的成本费用性支出和不能直接归属于且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括利息资本化金额、工程管理管理人员工资、职工福利费、工程管理部电话费、交通差旅费、修理费、劳动保护费、折旧费、低值易耗品摊销、周转房摊销、小车费用等办公费等。 2.2.2房地产开发成本和期间费用之间的区分 需要关注房屋销售的广告费用、样板房的装修费用、利息资本化的终止确认时点、物业完善费用（指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金）、土地 13 / 20 使用费的账务处理。 一般来说，广告费均计入当期销售费用。 利息和土地使用费在房产项目完工前计入开发产品，在项目完工后，计入当期费用。 物业完善费用选择性地计入开发成本或当期费用之中。 样板房的装修费用可选择计入房地产开发成本，但样本房装修材料的销售也应配比计入房地产销售收入。如果样板房的装修费用计入当期费用，样本房装修材料的销售可计入当期营业外收入，不计入房地产销售收入。 2.2.3不可直接归属于特定成本对象的开发间接费在不同成本对象之间的分摊 对于不可直接归属于特定成本对象的开发间接费，一般来说在月末按各开发成本金额占总开发成本的金额比例在各个开发项目间进行分配。 凡有可能单独、有偿转让的公共配套设施（如底商、裙房、地下车库等），均应单独归集建造成本并配比结转销售或租赁成本，不得作为开发间接费摊入商品房项目开发成本。 2.2.4同一项目的开发成本在各期成本之间的分配 2.2.4.1土地成本 一般按各期占地面积占总项目占地面积比例进行分配。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 2.2.4.2配套设施费 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，在其不能单独、有偿转让时可按各期建筑面积占总建筑面积比例进行分配。 2.2.5同一期项目成本在售价或功能存在显著差异的产品之间的分摊 构成楼盘可售面积的商品房形态往往包括：商品房住宅、可单独、有偿转让的公共配套设施，如底商、裙房、地下车库等，这些产品之间售价差异很大。如果在一个会计期间又存在楼盘未销售完毕，开发成本就需要在营业成本和存货期末结余成本之间分摊的情况，这时候会计核算就需要将房屋开发成本按照产品形态进行分摊。 实务中同一期项目成本在售价或功能存在显著差异的产品之间的分摊方式包括：不进行业态间成本的分摊，业态间成本仅仅按可售面积进行分摊；按预计售价的比例进行成本分摊；或是先按照某一方法计算出某一特殊形态产品的单位成本，扣除特殊形态产品的成本后得到剩余形态产品的成本的方法。如扣除基础设施费、配套设施费后除以可供出售面积算出停车场单位成本，根据停车场单位成本计算停车场总成本；总成本再扣除停车场总成本后除以扣除停车场面积后的可售面积得出剩余形态产品单位成本。 3. 资金往来 14 / 20 3.1银行贷款 企业一般采用向银行质押土地使用权的方式取得银行贷款。银行一般要求企业采用专用账户的方式在银行的监督下对银行贷款取得的资金进行专项使用，即资金划出银行监管账户时，银行对资金用途进行核查。 3.2开发项目控制权转让 房地产企业可能出现以下情况——原开发商受资金周转或经营实力限制无法继续推进本已获得审批立项的房地产项目，而较高的政策管制“门槛”和项目过户成本则导致具备资金优势的企业难以将这种“半熟”项目转化为自营项目。于是，一种变通方式应运而生：具备资金和管理优势的开发商将项目受让价款和后续开发资金通过往来款付给原开发商，并以原开发商主体名义在现有基础上继续推进项目，而开发、销售、管理活动全部由项目受让方控制，甚至在原项目所有者名下单设账套进行会计核算。待项目实现收入后，实际开发主体通过往来账项收回已支付的开发成本，而项目利润既可通过工程代管、销售顾问和管理咨询等名目入账，又可在账外另存，从而达到人为调节收益的目的。 4. 税金的缴纳 4.1土地增值税的计缴 4.1.1土地增值税的预征 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，房地产开发项目在达到清算条件前，当地税务局可以要求房地产开发公司对房地产开发项目根据收到的房屋销售款按照不同的物业类别和不同的预征率进行预征。 一般来说，当地税务主管机关按照不同的物业类别和不同的预征率进行预征土地增值税，如：普通住宅按收入0.6%，非普通住宅按收入的1.2%，非住宅类产品按收入1.5%。 预征的土地增值税一般计入应交税金的借方，不直接作为当期土地增值税费用确认的依据。 4.1.2土地增值税的测算 房地产项目在达到清算条件以前，房地产开发企业根据开发项目预估的利润对土地增值税进行测算，并与当期收入进行配比后计入当期损益。 4.1.3土地增值税的清算 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号] 第二条，在开发项目达到清算条件时，房地产企业委托中介机构出具《土地增值税清算税款鉴证报告》，并到主管税务机关办理清算手续。 房地产企业根据主管税务机关认定的土地增值税，调整以前会计期间按被审计单位测算数计入损益的土地增值税金额。 4.2营业税及其附加税的计缴 15 / 20 《根据中华人民共和国营业税暂行条例》[中华人民共和国国务院令（540）号]第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。即营业税及其附加税的计缴义务应当是收到房屋预售款项的当天。 当房屋尚未达到销售条件，根据房屋预收款所缴纳的营业税及其附加就应计入“其他流动资产”；当房屋达到销售条件，所缴纳的营业税金和附加转出，确认为与当期营业收入配比的 “销售税金与附加”。 4.3企业所得税的计缴 4.3.1预征所得税 根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》[国税发(2009)31号]第二条收入的税务处理，在计算企业所得税时，应按照实际收到的价款或取得索取价款凭据的所载金额确认收入，一般来说，税务上按照预收款项的贷方发生额来确认当期收入的实现。 4.3.2递延所得税资产的确认 税务机关在所售楼盘尚未清算完毕时，往往按照楼盘核定的毛利率和楼盘销售预收款为基础征收企业所得税；因此需要核算收入成本的计税基础与账面价值之间的差异，确认递延所得税资产。 4.3.3暂租待售产品摊销 房地产企业将待售开发产品转作经营性资产，且在纳税申报环节做视同销售处理，则可按视同销售价格计算折旧或摊销金额，并准予在税前扣除；未按视同销售申报应纳税所得的暂租待售开发产品，其折旧或摊销金额不得在税前扣除。 4.4房产税的计缴 房产税分为“从价计征”和“从租计征”，适用税率分别为1.2%和12%。房地产企业开发的商品房在出售前属于开发产品，不予计征房产税；但在出售前如已开始自用、出租或用于其他经营目的，则应按规定征收房产税。为此，应在审计工作时关注房地产企业是否将挂账待售的开发产品用于自身经营活动（例如，将首层或底商用作办公场所，将待售车位出租等），并做适当纳税调整。 五、 重点审计领域、审计难点及考虑的针对性审计程序 1. 收入确认 1.1重点审计领域：收入确认条件 1.1.1提前确认收入 房地产开发企业取得政府有关部门出具的收入确认所对应房产的《竣工验收报告》、《住宅工程质量分户验收表》、《规划验收合格证》时确认收入的实现。房地产企业此时未在公共媒体上发布《房屋交房公告》，也未书面通知购房人办理房屋交付和入住手续。 16 / 20
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