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华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。华侨城是先由旅游起步，旅游“带靓”环境，环境带旺地产，地产促进华侨城全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。
（2） 华侨城模式的成功原因
华侨城模式的成功源自强大的竞争优势。华侨城旅游房地产的独特经营模式被事实证明是成功的，不为夸张地说，华侨城开创了旅游与房地产良性互动的经典范例。
）强大的实力、诸多的融资平台以及经营特殊性能充分满足大规模成片开发产生的巨额资金需求。
）大规模成片综合开发的特性带来了大量的低成本土地储备且未来升值空间巨大。 ）先由旅游起步，通过旅游业的扩张营造良好的社区环境和品牌，从而迅速提升房地产项目的整体价值，并获得可观的房地产溢价。
下图为旅游房地产和传统房地产的区别：
（3） 营销策略
华侨城的开发是“旅游带旺地产，地产返哺旅游”的良性循环模式。
1) 旅游
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）“白地造景”，吸引游客：创造“亚洲之最”和“世界之最”的主题公园吸引全国游客。 ）鸿篇巨制，留住游客：《创世纪》、《千古风流》、《高山流水》等文化演出留驻游客，创造再消费过程。
2) 地产
）注重超前的产品规划，以优美的环境和完善的配套使产品本身具备了极强的竞争力。）制造概念，形成强大品牌认知。以波托菲诺等项目的典范成就了华侨城作为深圳人“放心、梦想、品位、面子”的居住选择。
四、 案例二—— 杭州宋城
项目类型：旅游度假地产
开发模式：以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发 投资开发商：杭州宋城集团有限公司（民营） 总占地面积：万平方米
开发背景：年，依靠杭州西湖的旅游资源和人气，以大宋文化为主题，“清明上河图”为蓝本，建造杭州宋城主题公园。 物业类型：主题公园，度假别墅、配套
1. 解读宋城
（1）
开发思路
先旅游项目，提升版块土地价值，然后投资景观地产。
（2） 获利模式
前期靠旅游项目获利（门票经济），后期靠旅游地产项目获利。旅游和地产项目的获利比例 为：。
（3） 产品规划
宋城目前主要规划是“山、海、城”：“山”指龙泉山，为江浙第一高峰，是集森林旅游
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与山地会议中心功能于一体的休闲度假胜地；“海”指中国渔村，是中国最大的原生态海洋文化旅游项目；“城”指以杭州为中心的城市休闲旅游，包括休博园、宋城和山里人家。
旅游项目:宋城主题公园：《清明上河图》再现区、九龙广场区、宋城广场区、仙山琼阁区以及南宋皇宫区、南宋风情苑区等部分。
杭州乐园（休博园）：荷兰村主题公园、马可波罗主题公园、生态公园、山里人家四个主题公园；一个洞高尔夫球场、一个水上高尔夫球练习场和一个洞的迷你高尔夫球场，个网球场。
美国城：按：建造了白宫，南草坪、玫瑰园、总统山、华盛顿纪念碑、迪斯尼圣诞街、丘比特邮局、漂流河婚庆教堂、印第安村落、夏威夷、快乐堡和华盛顿纪念碑。 龙泉山：绝壁奇松、龙泉大峡谷、七星潭、、黄茅尖、、瓯江源。 中国渔村：海洋生态。
第二居所地产项目：荷兰水街私人酒店、地中海公寓、威尼斯商业街、绿野山庄 第一居所地产项目：地中海别墅、苏黎士小镇。
文化教育项目：幼稚园、小学、初中、高中，双语实验部（－年级）、雅思特色班。
（4） 发展策略
）年：复制“清明上河图”，宋城公园成功。
区位资源上，宋城根植于杭州版块的历史沃土，又依托以大上海为中心的华东经济圈，只要找到消费者承受能力与公园给予的回报相称这一结合点（也就是公园的品味、档次、文化内涵等要真正让游客觉得钱花得值）即可成功。
从大环境上，当时杭州以观光为主的传统旅游方式已渐显不足，高品味的人文景观可以起到积极的互补作用。
基于以上思想，以“清明上河图”为蓝本，创建了融合浓郁宋文化和杭州地域特色表演的主题公园——宋城，并提出“给我一天，还你千年”宣传口号，获得成功。
）年：杭州乐园定位模糊，遭“冷遇”。
宋城集团继成功开发宋城主题公园之后，又相继开发了美国城和杭州乐园两大主题公园。 美国城依宋城而建，在空间上与宋城是一个“组团”，客源有一定保障。杭州乐园是“主题公园群”，是一个集旅游、观光、休闲、度假、居住等功能为一体的综合性项目。
杭州乐园因为消费者心目中的形象并不清晰。多数人对“乐园”有一个先入为主的心理定势，来了以后便有些失望。所以，杭州乐园开业以来，营业额和品牌知名度及美誉度并未
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达到预期目标。
）年：借势休闲博览会，整合休闲旅游第一城。
年 日，为迎接在杭州举办的“世界休闲博览会”，杭州乐园闭园整改，纳入“世界休闲博览园”建设。由单一主题公园到复合型主题公园升级换代。
2. 案例启示
本案例启发我们，做旅游地产可以：
挖掘文化元素，无限放大成主题，然后对接相关旅游产业。该案例的成功就是拿和杭州相关的大宋文化做主题，制造一系列景观和娱乐、饮食、剧目等欣赏和体验性的产品。
可以把房地产品做成景观，景房一体。宋城很多地产都是就地势位置，设计成个性鲜明的山地别墅。
文化主题要单一、要能支撑地产开发。杭州乐园的失利就是因为主题太复杂，如果不是其已有的品牌和后期巨大的投入改造，当是极大的失败。
社会、关系营销对旅游有巨大推动作用。宋城集团和政府合作，“世界休闲博览会”的社会营销对品牌产生了巨大影响。
附、华侨城和宋城项目的比较 项 目 区位优势 深圳华侨城 深圳开发特区，华侨城是特区中的“旅游地产特区”。 杭州宋城 位于西湖风景区西南，依五云山，临钱塘江。借助西湖旅游的品牌优势。 可利用资源 基本无资源。原来是荒滩，主要以浓缩世界文化为主，在一个区域克隆和创造景点，建设主题公园。 资源丰富。西湖风景资源、城市旅游品牌资源、历史文化沉淀的资源。
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