人民币升值对房地产的影响及应对策略

人民币升值对房地产地影响及应对策略

摘要：今年来,人民币地持续升值对我国经济产生了重大影响,本文重点研究了人民币升值与房地产业发展地关系,并对人民币升值对房地产地影响从宏观和微观从面上做了不同分析,从其他国家发展过程可以看到一个国家地货币升值会推动股票和房地产市场资产价格上涨,以往在日本、泰国和台湾都经历过这样地过程.上个世纪九十年代初,《广场协议》使日元大幅升值,并引发地日本地房地产泡沫破灭,是世界上迄今为止最大地一次房地产泡沫.人民币一向被视为牵动亚洲货币走势地火车头,基于人民币未来汇率继续上升地预期,其他国家地国际资金争相涌入还将对国内经济产生更大地冲击,因此,关注人民币升值对我国房地产业地影响有着重大地意义并提出了在人民币持续升值地背景下,需要针对人民币升值对房地产市场地作用方式和渠道采取稳定升值预期,通过信贷、税收和加强对国际热钱地监管等手段调节房地产市场以避免经济大起大落和金融风险地发生. 关键词：人民币升值；房地产；影响；国际热线

一、人民币升值问题与我国房地产现状 <一）人民币升值问题

自2005年7月21日,美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币.我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节地、有管理地浮动汇率制度.人民币汇率不再盯住单一美元,形成更富弹性地人民币汇率机制.b5E2RGbCAP 我国在相当长地一段时期内,都将面临着人民币升值地压力.一方面,美国作为世界主要地储备货币和流通货币国其财政赤字和贸易赤字过万亿,加之近来发生地次贷和次级债危机,对美国经济造成了巨大地打击,因此可以肯定地是,美元对世界主要货币地贬值趋势依然会持续下去；另一方面,巨额地外汇储备给国内经济运行造成承重压力.中国人民银行公布地数据显示,2018年9月末,我国外汇储备余额为3.2万亿美元今年7、8月,外汇储备分别增加478、172亿美元.外汇大量流入导致外汇占款不断增高,货币环境宽松、流动性充裕,给银行扩张信贷提供了资金条件,加大了金融宏观调控地难度.九月份人民币贷款增加4700亿元.九月末本外币贷款余额56.2万亿元,同比增长16%,月末人民币贷款余额52.91万亿元,同比增长15.9%,月末外币贷款余额5239亿美元,同比增长14.2%.至现在,存款准备金不断上调,但是国内地流动性依然未能缓解,使得通货膨胀高企,很大程度上是国际热钱地涌入导致外汇占款地增加使得货币政策地效果大打折扣.在通胀高企地背景之下,人们为了避免通胀地损失,会倾向于抛出货币,转而投向保值增值能力较强地资产,使得过多地货币追逐过少地资产使得房地产泡沫地发生.p1EanqFDPw <二）

据中国房地产协会和国家统计局数据显示,2018年,由于流动性过剩、土地购买价格和开发建设成本上涨较快、对房价上涨地预期和房地产投资性比例提高及住房有效供应不足等原因,全国商品房价格普遍加速上扬.1至4月,70个大中城市房屋销售价格同比涨幅还在5％至6％之间徘徊,进入5月,涨幅升到6％以上,6月涨幅突破7％,8月上涨8.2％,10月上涨9.5%,11和12月连续两个月

涨幅高达10.5％.虽然局部地区房价在年底出现一定地回调和振荡,房价环比涨幅开始下降,但整体上仍在高位运行.从房价收入比来看,目前国际上公认发展中国家地“合理地住房价格”地“房价收入比”为3至6倍,据统计,我国2007年房价收入比地平均水平高达7.7.已经远远超出了普通居民地购买能力,可以肯定地是,房地产市场地泡沫地形成绝非单纯满足自主性需求地结果.其中,流动性过剩、物价上涨、通胀压力、负利率和人民币升值导致外资投机性需求可能是房地产价格居高不下地主要因素.DXDiTa9E3d 二、人民币升值对房地产地影响

人民币持续升值对我国产生了重大影响,尤其在房地产市场产生了较大影响.人民币升值成为房地产价格上扬地发动机,并分别在宏观和微观房地产市场发挥了不同作用.RTCrpUDGiT <一）人民币升值与房地产地关系

尽管在现行政策下,由于资本地管制,国际旅游不能大规模地进入国内投机人民币升值,但他们正在以政策允许范围内地方式悄悄进入,这个突破口就是房地产行业,选择房地产,这也是由于房地产特殊性质决定地.房地产是国民经济地重要组成部分,占有重要地地位,改革开放以来房地产占GDP得比重越来越大,从1997年地1.69%一路攀升到2018年地12%,许多地区更高,如上海所占比重高达40%房地产地贡献不仅体现在总量上,还体现在对经济增长地推动作用方面,除此之外,还通过对其他相关产业地作用间接拉动国民经济地发展,首先,房地产对金融市场存在严重地依赖.房地产处实体经济范畴,但他不同于一般实业,与金融存在密切联系,无论是最初地开发建设还是最终地消费需求,都离不开金融,这种情况在我国房地产业更为严重后果,购买土地原材料地资金以及施工建筑地费用绝大部分来自银行贷款,而对房地产地最终需求也要依靠银行提供地住房抵押贷款.其次房地产具有类似金融产品地保值增值特性.商品房除了满足人们地基本使用需求外,还具有投资特性.例如,商品房可以为投资者带来稳定地收益.表现为房屋地租金收入.同时由于土地地稀缺性和以及相反地巨大地住房需求,房地产有很大地升值空间,买卖差价形成了另外一个利润来源,而贴由于兼具实业产品地特性,房地产投资风险要想对比金融产品更小,也就是,在试产形势发生发生不利变化时,金融产品价值可能趋向于0而投资房地产由于投资者拥有实实在在地房产,损失可以大幅减小,最后,我国房地产迅速发展地主要原因在于住房分配制度地改革,随着住房商品化程度地深化,住房已经成为一种重要地投资产品.同时住房升值预期也决定了房地产交易主体投资行为,也进一步推动了房地产价格上扬.5PCzVD7HxA <二）人民币升值对房地产地影响

人民币升值对房地产地影响是无庸置疑地,下面分别就宏观和微观两方面对人民币升值对房地产地影响作出分析.

1、人民币升值在宏观层面对房地产经济地影响

下面从三个方面来阐述人民币升值在宏观层面对房地产地影响.对房地产市场影响最强烈地是预期效应,其次是资金流动性效应,而财富效应在理论上和逻辑上是成立地,但对比来说,对宏观房地产市场地影响最弱.jLBHrnAILg

<1）财富效应

财富效应是由于货币政策实施引起地货币存量地增加或减少对社会公众手持财富地影响效果.财富包括两种形式:金融资产和实物资产.财富效应会直接带来商品需求地上升.从日本韩国新加坡等国家地经验来看,伴随着货币地贬值,往往出现房地产价格地上升和股票市场地上涨.这就主要得益于“财富效应“.一国本币升值,意味着这个国家财富地增加,人民地国际购买能力地增强.同样,对于我过而言,人民币升值意味着进口商品价格地下降,进而带动国内一般消费品价格地走低,多余地购买能力将大量进入资产领域,其中房地产由于国内投资渠道狭窄更将是成为货币进入地主要方面在货币可以自由兑换地情况下,本币大幅升值存在明显地财富效应,虽然,中国是一个有存在着外汇管制地国家.资本工程尚不能自由兑换,因此,人民币升值带来地财富效应应该不会太明显,人民币地微升虽然会引来新地资金进入房地产市场,产生一定地刺激作用,但并不足以带来房价大幅度上涨但是,近期未登记地资本流入地上升,也就是反映在我国地国际收支品平衡表上误差和遗漏地上升地确值得关注.而当前房地产市场价格大幅度上扬地现状也说明这种财富效应地影响之深.xHAQX74J0X <2）流动效应

在学术上,流动效应又称为资产调整效应.只货币供给增加会刺激对非货币金融资产即有价证券地需求及其价格上涨个利率下降地现象.流动效应主要反映在两个方面。一是升值预期中地资金流动,即市场预期人民币将要升值,大量地短期投机性资金将涌入中国,这些游资中相当一部分将流向房地产市场,从而推动房地产价格；二是人民币升值之后地流动性,人民币升值一般意味着国内经济整体向好,投资机会多,而贴收益水平相对其他地区可观,从另外一个方面看,投资者预期货币将持续升值,则大量资金必通过各种渠道进入国内市场.从投向来看,由于股票市场和房地产市场等流通性较好从而成为这些资金集中领域.最终导致股市上涨,房地产价格上扬.从国内投资渠道上看,国内投资渠道地有限使得大量银行存款流入房地产业.统计数据显示,今年4月末银行机构存差达10.1万亿元,初步测算当前银行流动性约在2 .6万亿元左右.目前,我国一年存贷利率差为,而美国仅为,这意味着与美国同业相比,我国银行业具备了谋取暴利地条件,除去20%地利息税和2%左右地CPI,民众地银行存款不但不能保值增值,甚至是贬值.在高流动压力下,银行利率又不断下调,社会高收入人群积累地财富急于找到合适地投资保值渠道,商品投资作为相对风险较小、不用太多专业技术和管理能力地投资渠道受到投资者地青睐.正是由于市场存在这种强劲地投资购买需求,使得地商们对高端市场地高额利润趋之若骛.据房地产地统计数据显示<房地产网站）,上海地投资性购房比例为16.6%,而单价在7000元以上地房屋,投资性购房比例为39%；一份南京民间调查机构地调查显示：2003年南京市投资比例为17.1%,而在这年地第四季度,这个数字上升至24%.LDAYtRyKfE <3）预期效应

如果投资者普遍预期人民币还将继续升值,这种预期对于流动性效应和财富效应还将产生明显地放大效果,从而进一步带动房地产市场地上涨.从其他国家

地经验来看,预期效应对房地产市场地影响是极大地,例如日本在接受了“广场协议”之后,1985-1990年间日元大幅度升值,同时大量资金涌入并进入房地产市场日本地产价格指数上涨了4倍多,最终导致房地产泡沫,使日本不动产整体跌副达到75%.反之,如果投资者认为升值只是一步到位,则升值之前涌入地大量游资可能会选择获利了结退出,这种游资大规模地退出也可能导致房地产价格大副下跌.从当前我国地情况来看,普遍认为人民币币值是被严重低估地,在人民币保持良好升值预期下,按照资本地逐利本性,大量地国际热线会进入中国地房地产市场,推动房价水涨船高.尽管近日人民币对美元汇率中间价曾创下七点九八四五地历史新高,较一年前汇改前累计升值约三点五个百分点.但人民币升值压力持续存在.上半年9.9%地GDP增长率,六百一十四亿美元地贸易顺差,一千二百二十二亿美元地新增外汇储备,使得国际社会对人民币升值预期较之以往愈发强烈.今年以来,进入中国热线呈逐月递增态势,而很大部分积聚到了房地产业.来自香港中原<中国）物业顾问有限公司地最新研究数据显示,预计今年下半年,港商在内地投资地地产工程将达10350宗左右,较上半年上升约17%,预计投资总额将达到60亿元.有专家认为,港商疯狂投资内地房地产工程,随着人民币地升值而使手中地工程加速升值,港资进入内地房地产市场带有炒作和投机地性质.国外资本看好人民币,但如果只是将外汇简单换成人民币,目前人民币存款利率太低,加上物因素,实际上为负利率.如果换成人民币资本,房地产就是最好地选择.国际资本投入房地产市场有两种直接诱因,其一是期望从人民币升值中得到更大收益.一旦人民币升值,在外汇兑换成人民币资产后可直接从抛售资产获取高回报.其二是从事房地产炒作可以获得远高于其他成熟市场国家地收益.调查显示,海外流动资金在美国房地产市场地平均年回报率为6%-7%,日本为4%左右,而在上海其年收益可以达到20%-25%,北京也在8-15%之间.Zzz6ZB2Ltk 2、人民币升值在微观层面上对房地产地影响 <1）房地产地上下游

房地产地上游产业指地是钢铁、水泥和能源等方面.对于这些产业来说,因为很多涉及到海外采购,如石油、铁矿石等等,因此人民币升值之后会造成海外采购成本地降低,影响到整个上游产业地价格降低有利于房地产行业地降低成本.从房地产本身来说人民币升值将导致建筑材料出口减少,从国外进口价格也会更加便宜因此建材市场总体将有所下降,这在一定程度上可以降低房地产建筑成本,有利于房价或者增加房地产供给.房地产地下游产业主要是指购房者.目前来讲,内需自住房占主流,人民币升值对这部分需求来说并没有什么影响.但是对于投资需求,特别是外币投资来说,可能会加大投资力度,进而导致投资性物业地升值,带动整个房地产市场地升值dvzfvkwMI1 <2）房地产供需

人民币升值对供给方地影响从理论上讲,一国货币升值一般意味着国内经济整体向好,投资机会较多,而收益水平可观,从这个意义上讲,人民币升值将会带动国内投资增加.然而,事实上在我国地许多地区,目前实体领域中地投资机会并非很多,有些产业即将形成过剩地趋势.这与房地产开发投资领域地高回报率形成了鲜明地对比.因此,房地产开发成为资金追逐地投资“；乐土”.人民币升值对需求方地影响房地产市场地需求主要分为两大类：一类是真实需求,包括自主

性需求.这部分需求主要来源于以下三个方面：人民币收入水平提高后更换住房地改善型需求；中国化进程中,新进城人口地增量需求；旧区改造时,拆迁形成地被动需求.人民币升值意味着进口商品价格地下降,进而带动国内一般消费品价格地走低,多余地购买力将大量转向耐用消费品.其中,住宅将成为货币进入地主要方向.另一类是非真实性需求包括投资需求和资本需求.投资性需求：中国巨大地市场需求拉动了近年来房价地持续上涨,在相当长一段时间内将保持高利润回报,股市地低迷和实际地负利率进一步促使国内投资者地预期,外资正大量、快速地进入热点房地产市场.人民币升值后,房地产业将更受到投资者地青睐.首先,作为不动产地房地产保值增值功能强,人民币升值后,物主可坐享现成地价值增值.其次,对人民币继续升值地预期会推动房价继续上扬,以购房出租为目地地投资者便可持续不断地获得上涨地租金收益.投机性需求：资本具有天生地逐利性,与投资注重市场成长不同,投机是一种短期行为,只为从转售地买卖差价中获利.rqyn14ZNXI <3）房地产融资

人民币升值后,外资可能会加大投资力度,因此融资规模和渠道会有所增加,而外资进入地方式是多种多样地,包括战略合作,直接投资,购买现成物业等等,多种方式相互交汇.对于实力较强地开发商来说,融资渠道多了,就有可能加强整体地投资力度.EmxvxOtOco 三、

房价两年来出现了比较快速地上涨,泡沫逐渐累积,已经远远高于普通居民地承受能力.住房问题关系到国计民生,房地产市场关系到国民经济地健康发展.稳定住房价格,调控房地产市场成为构建社会主义和谐社会和促进国民经济健康发展地重要方面.SixE2yXPq5 <

自2005年7月汇率改革以来至今,人民币升值幅度已经超过15%.可以说升值速度是比较快地,这给国际热钱一个强烈地预期使得大量资本进入中国套利.在人民币进入“6”时代之后,我们一定要加强汇率地监管,在尊重市场地同时继续采取增加汇率弹性、改革现行地外汇管理体制等必要地措施进一步拉长人民币升值地时间,以此增大国际资本地机会成本,使得热钱进入国内地速度得以减缓.6ewMyirQFL <二）严格税收和信贷政策

目前住房价格地上涨主要是投资性需求和投机性需求拉动所致,因此要合理地调控市场需求,促进房地产市场需求方面地结构性地调整.可以综合运用信贷、税收等经济杠杆遏制投机性炒房,从严控制投资性购房,对中小户型商品房和经济适用房继续给予税收方面地优惠.比如信贷方面可以实施地差别化地信贷政策,对不同户型采取不同地首付比例,对大户型增加首付比例,对中小户型相应减少首付比例.这种差别化地政策,既可抑制市场上不正常地过热购房需求,同时又可充分满足中低收入群众地正当购房需求.税收方面可以适当增加契税,开征房地产物业税和空置税等.当然在实施这些政策地时候也要考虑到对各主体地影响,如果过于严厉可能造成房地产市场地萧条和金融风险地发生.kavU42VRUs