北京某某物业管理有限公司
工程作业手册
持有部门：
持 有 人：
实施日期： 年 月 日
受控状态：
序号 文件编号 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
管理作业规程 设备综合管理规程 运行值班交接班管理规程 供配电设备设施安全操作规程 供配电设备设施运行管理规程 供配电设备设施维修保养作业规程 给排水设备设施操作规程 给排水设备设施运行管理规程 给排水设备设施维修保养作业规程 供热锅炉安全操作规程 供热锅炉运行管理规程 供热锅炉维修保养作业规程 中央空调操作规程 中央空调运行管理规程 中央空调维修保养作业规程 电梯运行管理规程 电梯日常维修保养作业规程 电梯故障维修作业规程 电梯困人救援作业规程 二次供水管理规程 弱电系统维修作业规程 公共设施安装/维修作业规程 客户家庭安装/维修作业规程 防避雷与接地系统保养作业规程 道闸系统保养作业规程 装修管理规程 房屋完损等级评定规程 维修工具管理规程 版本号/ 修订号 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 1/A 实施日期 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 2003年3月28日 GC-01 GC-02 GC-03 GC-04 GC-05 GC-06 GC-07 GC-08 GC-09 GC-10 GC-11 GC-12 GC-13 GC-14 GC-15 GC-16 GC-17 GC-18 GC-19 GC-20 GC-21 GC-22 GC-23 GC-24 GC-25 GC-26 GC-27 设备综合管理规程
1.0 目的
从总体上确立物业管理公司各类设备的管理要求，确保各类设备管理的统一、完整和完善。
2.0 适用范围
适用于物业管理公司管理的各类设备的综合管理工作。 3.0 职责
3.1工程部负责监督、检查、指导设备综合管理工作。 3.2工程中心负责所管辖小区的各类设备的日常管理工作。
3.3工程中心负责所管辖小区的各类设备档案的归集管理工作。 4.0 程序要点
4.1设备档案的建立要求。
4.1.1工程中心在接管物业后一周内应将管辖范围内的《设备设施清单》价值2000元以上的设备建立《设备台账》(见附表)。
4.1.2工程中心应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设 备编号：
a)所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”； b)“设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有下列内容： ——设备名称； ——设备编号。
c)设备编号按下列规则编制： ——物业点编码； ——设备名称缩写； ——设备流水号。 注意事项：
1.设备流水号按物业点的设备总流水编制；
2.同类型同系统设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。. d)标识的制作规范：
——标识材质用金属薄板制作，表面抛光呈本色； ——设备编号用凹形字体，涂黑色磁漆； ——尺寸长×宽×厚为70mm×20mm×lmm。
4.1.3 所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》。
4.1.4 设备台账应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时分别在设备台账或设备卡片上予以登录。
4.1.5《设备台账》和设备出厂原件(合格证、说明书、保修协议等)统一由工程中心保存。
4.2设备的日常操作、运行、维修保养管理。详见各类设备操作、运行、维修保养管理作业规程。
4.3设备的购置管理。
4.3.1设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。 4.3.2设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。 4.3.3设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。 4.3.4设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。
4.3.5新添设备由工程中心提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。
4.3.6采购设备应遵循《采购管理控制程序》的相关规定进行采购。
4.3.7采购设备到达公司后，由工程部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。
4.3.8经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台账，建立卡片等进行日常管理。
4.4设备状态标识。
4.4.1工程中心应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备 损坏。
4.4.2设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。 4.4.3标识的方式方法：
a)设备状态用标识牌进行标识，标识牌用300mm×l50mm×3mm(长×宽×厚)的白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板；
b)设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设 备的显眼位置；
c)设备状态改变，标识应随之改变。 4.5设备的停用和封存。
4.5.1发现下列情况之一，设备应予停用或封存： a)多余设备，含服务提供有再需要的设备； b)设备功能已不能满足提供服务需要的设备。
4.5.2停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。
4.5.3工程中心应定期(如一个季度)对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。
4.5.4工程主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经工程部经理批准后实施。
4.6设备的报废。
4.6.1无修复价值的设备应予报废。
4.6.2报废设备应由工程部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：工程主管人员、运行管理及操作人员、管理处主管主任等；
4.6.3工程主管人员应填写《设备停用／封存/更新改造／报废审批表》，经公司总经理批准后实施。
4.6.4需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。 4.6.5报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标
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