佛山市三水区西南街道永业路10号地号为1007392工业用地土地使用权市场价值评估技术报告

土地估价技术报告

项 目 名 称：佛山市三水区西南街道永业路10号地号为1007392

工业用地土地使用权市场价值评估

受 托 估 价 单 位：深圳市国策房地产土地估价有限公司 土地估价报告编号：深国策评字B[2012]050009号 土地估价技术报告编号：深国策评字B[2012]050009 (J)号

提交估价报告日期：二○一二年五月三十日

关键词：佛山市三水区

市场价值

深圳市国策房地产土地估价有限公司 二○一二年

- 1 -

土地估价技术报告

第一部分 总述

一、估价项目名称

佛山市三水区西南街道永业路10号地号为1007392工业用地土地使用权市场价值评估

二、委托估价方

佛山佛塑科技集团股份有限公司

三、受托估价方

估价单位：深圳市国策房地产土地估价有限公司

单位地址：深圳市福田区新闻路59号深茂商业中心16层A、B房 注 册 号：A201144002

执业范围: 全国范围内从事土地评估业务 注册证书获取时间：2011年7月1日 法人代表：骆晓红

四、估价目的

佛山佛塑科技集团股份有限公司因了解市场价值需要，特委托深圳市国策房地产土地估价有限公司对位于佛山市三水区西南街道永业路10号地号为1007392工业用地土地使用权价值进行评估，估价目的为委托方了解土地市场价值提供咨询意见。

五、估价依据

（一）、有关法律法规、政策文件

1、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号，2007年10月1日起施行）

《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号，2004年8月28日2、修订）

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号，2007年8月30日修订）

- 2 -

4、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号，2008年1月1日起施行）

5、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第50号，1995年10月1日起施行）

《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令 第256号，19996、

年10月1日起施行）

7、《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令 第055号，1990年5月19日起施行）

8、、国土资发[2008]24号“关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知” 《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号） 9、

10、《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号） 11、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）

12、国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定（国务院令[2005]448号） 《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令[1988]第11号） 13、

（二）、有关技术规程

1、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001） 《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001） 2、

3、《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007） （三）、委托方提供的资料

三府国用（2011）第0102431号《国有土地使用证》复印件 《无形资产卡片》、账面净值证明《函》 （四）、估价人员调查的资料 1. 现场勘查记录、摄影照片 2. 估价人员现场查勘的市场调查资料 3. 公司掌握的有关房地产市场情况资料 4. 佛山市建设工程造价信息

六、估价基准日

二○一二年三月三十一日

七、估价日期

- 3 -

二○一二年三月三十一日至二○一二年五月三十日

八、地价定义

1、土地用途设定：根据三府国用（2011）第0102431号《国有土地使用证》，估价对象证载用途为工业用地（工业），本次评估依据土地估价的合法性原则，设定估价对象的用途为工业用地。

2、土地使用权类型设定：根据三府国用（2011）第0102431号《国有土地使用证》得知，估价对象的土地使用权类型为出让，估价时设定土地使用权类型为出让。 ，估价3、土地使用年限设定：根据三府国用（2011）第0102431号《国有土地使用证》对象土地终止日期为2056年12月30日，截至估价基准日，剩余土地使用年限为44.75年，因此设定估价对象剩余土地使用年限为44.75年。

4、开发程度设定：根据估价人员现场查勘，该地块实际开发程度达到宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）、宗地红线内场地基本平整；估价时设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）、宗地红线内场地平整。

5、土地利用条件设定：根据委托方提供的资料及估价人员现场查勘，待估宗地面积为13295.3平方米，目前无地上建筑物，为待开发工业用地，委托方未能提供宗地相关规划资料，因此本次估价的容积率根据国土资发[2008]24号“关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知”及结合估价对象周边工业用途土地的平均容积率设定为1，如与实际情况不一致，评估值应作相应调整。

综上所述，待估宗地地价定义为：估价对象作为出让土地，在设定利用条件下，设定的开发程度和用途，于估价基准日2012年3月31日，剩余土地使用年限为44.75年，正常市场条件下的国有土地使用权市场公允价值。

九、估价结果

经估价人员现场查勘和对当地土地及房地产市场分析，按照土地估价的基本原理和估价程序，运用市场比较法和剩余法，测算委估宗地在估价设定用途、使用年限及利用、开发程度条件下，于估价基准日的土地使用权市场价值为RMB6,195,600元，大写人民币陆佰壹拾玖万伍仟陆佰元整（包含转让时应缴纳的各项税费）。

- 4 -