房地产经纪专业基础
整理数据来源：2016年全国房地产经纪人职业资格考试用书房地产经纪专业基础 房地产价格 １、是和平地取得他人的房地产所必须付出的代价。 ２、它通常用货币来表示，一般也是用货币来偿付。 ３、房地产与其他任何商品一样之所以有价格，是因为具有有用性、稀缺性和有效需求。 有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要一不仅愿意购买，而且有能力购买 房地产价格与一般商品价格的共同之处是： １、都是价格，用货币来表示； ２、都有波动，受供求因素的影响； ３、都是按质论价，即优质高价，劣质低价。 房地产价格与一般商品价格的不同之处主要有： １、与区位密切相关。 (1)一般商品由于可以移动，其价格通常与区位关系不大。 (2)房地产由于不可移动，其价格与区位密切相关。 ２、实质上是权益的价格。 (1)一般商品是动产，其物权的设立和转让是依照法律规定交付，因此其价格通常是 商品本身的价格。 (2)房地产是不动产，其物权的设立和转让是依照法律规定登记，因此房地产在交易 中可以转移的不是其实物，而是①房屋所有权、②建设用地使用权或③其他权利 ３、同时有买卖价格和租赁价格。 (1)就具体一宗房地产的价格与租金的关系看，类似于一笔存款的本金与利息的关系 (2)就市场上房价与房租的关系来看，房价和房租之间是正相关的，但由于买卖与 租赁具有一定的替代关系，房价与房租的变化有时是反向的，其中住宅的价格与租金的这种反向关系较明显。 ４、易受交易者的个别情况影响。５、形成的时间通常较长 房地产因为价值量大、寿命长久，同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。 房地产有两个价格：一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格；二是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金 挂牌价格 １、简称挂牌价，是指出售房地产时公开标出的要价，即公布的卖方的报价、开价。 ２、挂牌价应是业主确定或者房地产经纪人员建议、业主认可的价格。 ３、挂牌价通常会随着市场行情而上下变动。 挂牌价与成交价之差称为议价空间，它越小，说明市场越景气 成交价格 １、简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。 ２、理解成交价格，需要对其形成机制，主要是卖方要价、买方出价和买卖双方成交价 三者的关系有所了解。 (1)卖方要价是站在卖方的角度，指卖方出售房地产时愿意接受的价格。 (2)买方出价是站在买方的角度，指买方购买房地产时愿意支付的价格。 (3)成交价格可分为正常成交价格和非正常成交价格。 ①正常成交价格是指不存在特殊交易情况下的成交价格。 ②所谓特殊交易， 包括利害关系人之间、对交易对象或市场行情缺乏了解、被迫出售或被迫购买（包括急于出售或急于购买，被强迫出售或被强迫购买）、人为哄抬价格、对1
交易对象有特殊偏好、相邻房地产合并、受迷信影响等的交易 市场价格简称市场价、市价，是指某种房地产在市场上的平均交易价格 总价格 １、简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。 ２、总价格一般不能完全反映价格水平的高低 单位价格 １、简称单价，主要有房地单价和土地单价。 ２、单位价格一般可以反映价格水平的高低。 ３、认清单位价格，必须认清计价单位，否则只是一个单纯的数字符号，无经济意义。 ４、计价单位一般由货币和面积构成。 (1)货币：包括币种和货币单位。①在币种方面，例如是人民币还是美元、港币等。 ②在货币单位方面，例如是元还是万元等。 (2)面积：包括面积内涵和面积计量单位 楼面地价 也称为楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，即： 由上述公式可推导出楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系： 认识楼面地价的作用十分重要，因楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低 名义价格是表面上的价格，能直接观察到 实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到 一套建筑面积为100m2、单价为3 000元／m2、总价为30万元的住宅，在买卖中的付款方式可能有下列几种： １、要求在成交日期一次性付清。 ２、如果在成交日期一次性付清，则给予一定的折扣，如优惠5%。 ３、以抵押贷款方式支付，如首付款30%（即9万元），余款向银行申请抵押贷款，贷 款期限15年，贷款年利率8%，按月等额偿还贷款本息。 ４、从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期 于第一年年中支付10万元，第三期于第一年年末支付10万元。 ５、从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期 于第一年年中支付10万元，第三期于第一年年末支付10万元。采取这种分期支付价款的，买方在支付第二期、第三期价款时，应按照支付第一期价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向卖方支付利息。 ６、约定在成交日期后的某个日期一次性付清，如约定于第一年年末一次性付清。 在上述第一、三、五种付款方式下： 名义价格和实际价格相同，单价均为3 000元／m2，总价均为30万元。 在第二种情况下：１、名义单价为3 000元／m2，名义总价为30万元； ２、实际单价为3 000×(1-5%) =2 850（元/m2），实际总价为28.5万元。 在第四种情况下： １、名义单价为3 000元／m2，名义总价为30万元； ２、实际总价为10+10/(1+5%)0.5+10／(1+5%)1=29.28（万元）(假定年折现率为5%)， 实际单价为2 928元/m2。 在第六种情况下： 2
１、名义单价为3 000元／m2，名义总价为30万元； ２、实际总价为30÷(1+5%)1=28. 57（万元）（假定年折现率为5%）， 实际单价为2857元／m2。 有多种含义的名义价格和实际价格，例如：①未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格为实际价格。在计算房地产自然增值时，应当采用这种含义的实际价格；②在买房送装修、汽车、车位、物业服务费等情况下，未减去装修、汽车、车位、物业服务费的价值的价格为名义价格，减去了装修、汽车、车位、物业服务费等的价值后的价格为实际价格；③在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报成交价格为名义价格，真实的成交价格为实际价格；④房地产买卖中，本应由卖方缴纳的税费买卖双方约定由买方缴纳，或者本应由买方缴纳的税费买卖双方约定由卖方缴纳。这种情况下的成交价格为名义价格，而实际价格（或者称为正常成价格）则是在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格；⑤在不同的付款方式下，在成交日期讲明.但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格；在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。 现货价格是指在交易达成后立即或在短期内进行商品交割的价格 期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格 现房价格是指以已建造完成的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格 期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格 在期房与现房品质相同（包括位置、结构、设备、装修、环境和配套设施等方面相同）的情况下，期房价格必然低于现房价格，且两者的关系为：租金、风险、不能直接使用 某套商品住宅期房的建筑面积为90m，尚需10个月才能建成交付使用。相似商品住宅现房的市场价格为4 500元／m2，每月末的租赁净收益为2 500元／套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的5%。请计算该期房目前的市场价格。 【解】设该期房目前的市场价格（单价）为V，则： 2期房价格=现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿=3500-300／（1+10%）0.5-3500×2%=3144元／m2 起价是销售新建商品房的最低价。起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平 新建商品房价格中，最低的是起价 标价也称为卖方报价、挂牌价、表格价，是新建商品房销售者在“价目表”上所标出的不同楼幢、户型、朝向、楼层的商品房的出售价格，即卖方要价 成交价是新建商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格 均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。 均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平， 买卖价格也称为销售价格，简称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产 转移给他人，由他人（作为买方）支付和房地产权利人（作为卖方）接受的金额 租赁价格通常称为租金，是房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租 给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的金额 房租的构成因素包括： 3
１、地租；２、房屋折旧费；３、房屋维修费；４、管理费；５、投资利息；６、保险费７、房地产税（是房地产持有环节的税收。目前属于这种性质的税收有房产税、城镇土地 使用税）；８、租赁费用，如租赁代理费；９、租赁税费，（如增值税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费）；１０、利润 现实生活中的房租可能包含上述房租构成因素之外的费用， 包含家具和家用电器使用费、供暖费，物业服务费，水费、电费、燃气费、电话费 抵押价值评估 估价时点是估价师完成估价对象实地查勘日期 １、指房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值减去法定优先受偿价款后的余额。 ２、法定优先受偿款是假定实现房地产抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受 偿的款额，包括①已抵押担保的债权数额、②发包人拖欠承包人的建设工程价款和 ③其他法定优先受偿款 计税价值 １、也称为计税价格，是指为征税目的而评估的价值或价格。 ２、它通常是为税务机关核定计税依据提供参考依据而评估的房地产价值或价格、租金。 具体的计税价值如何，要视税种而定。目前，增值税、契税、所得税、房产税等，有时需要评估有关计税价值 补地价 １、是指建设用地使用权人因改变建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应 向国家缴纳的①建设用地使用权出让金、②土地出让价款、③土地收益等。 ２、需要补地价的情形主要有： (1)转让、出租，抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产； (2)改变土地用途等规划条件；如提高容积率、转让经济适用住房 (3)延长土地使用期限（包括建设用地使用权期间届满后续期）。 ３、实际中的补地价数额取决于政府的政策。 市场调节价 １、是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产， 经营者可以自主制定价格。 ２、存量房的价格和租金一般实行市场调节价 如新建商品住房的出售价格属于市场调节价 政府指导价 １、是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其 浮动幅度，指导经营者制定的价格。 ２、对于实行政府指导价的房地产，经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格。 如新建经济适用住房的出售价格属于政府指导价 政府定价 １、是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。 ２、对于实行政府定价的房地产，经营者应执行政府定价 如公有住房出售的标准价格、成本价格属于政府定价 政府对房地产价格的干预，还有最高限价和最低限价。 １、最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价； ２、最低限价也称为最低保护价，是试图规定一个对房地产可以收取的最低价 ３、规定利润率；４、规定成本构成 房地产价格的影响因素 要把握房地产价格的影响因素，量化它们对房地产价格的影响，首先应具备下列认识： １、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的。 ２、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的。 4
３、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的。 ４、有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关。 ５、各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的。 ６、同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。 人口因素对房地产价格的影响主要从①人口数量、②结构和③素质三个方面 人口数量 １、房地产价格与人口数量的关系非常密切。 ２、引起人口数量变化的一个重要因素是人口增长。 ３、反映人口增减速度的指标主要是人口增长率。计算公式为： 人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长 人口自然增长 １、是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量的增加或减少，即出生 人数与死亡人数的净差值。 ２、反映人口自然增减速度的指标主要是人口自然增长率。计算公式为 人口机械增长 １、是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的 人数与迁出的人数的净差值，通俗地说就是人口净流入还是人口净流出。 ２、反映人口机械增减速度的指标主要是人口机械增长率。计算公式为： 在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。 人口密度从两方面影响房地产价格： １、人口高密度地区一般地说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高， 人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等行业的发展，提高房地产价格； ２、人口密度过高，特别是在大量低收入者涌人某一地区的情况下，会导致生活环境恶 化，从而有可能降低房地产价格 人口结构 １、是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。 ２、一般地说，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增 多，所需的住宅总量将会增加，住宅价格有上涨的趋势 人口素质人们①文化教育水平、②生活质量和③文明程度，可以导致房地产价格的变化 居民收入因素 １、居民收入水平及其增长，对房地产价格特别是住宅价格有很大的影响。 ２、中国目前反映居民收入增长的指标主要有 5
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