住房问题论文

位，自建房又怎么会影响到城市的整体规划呢？

规划好是政府应该提供的服务。我们目前的政府规划缺少长远考虑，常常不断推倒重来，以至于在国际规划评比中我国常常处于垫底的位置。如果准许自建房，就会促使政府不得不在规划时把眼光放得更远一点，减少由于推倒重来所造成的混乱和巨大损失。从这个意义上来说，准许人人都有建房的权力其实也是促使政府提升规划水平的一个契机。

这绝非是什么向计划经济的倒退，恰恰相反，实行自建房、合作建房的国家，恰恰是最纯正最正统最成熟的市场经济国家！一些开发商、腐败官员及被既得利益集团收买的学者，动辄拿向计划经济倒退的旗号压人，如果披着市场经济的皮却行掠夺之实，让民众苦不堪言，这样的市场机制难道不需要纠正吗？

通过竞争，打破开发商的垄断地位，有许多好处：

第一，民众可以少花钱，住质量更好的房子。

2007年，全国政协委员、博士生导师王长德在“两会”期间指出：“一般地区，商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元人民币。”深圳市人大代表郑学定指出：“据一位房地产开发商向我透露，即使是较高档的楼盘，每平方米的建筑成本充其量为1500元，可见地价和开发房的高额利润是房价高的主因。”

为了弄清房屋建筑成本，我先后询问了多位开发商，得出的结论是：高档楼盘，哪怕是售价在每平方米两万、三万以上的楼盘（带电梯），每平方米建筑成本也很难超过1400元，而一般的非高层建筑，每平方米的建筑成本在千元以下。如果政府允许自建房、合作建房，政府只要提供土地（这真正符合土地全民所有的宪法规定），或者，由民众适当承担些税费，不需要政府花一分钱，民众自己就可以出资建房，解决好住房问题。当然，这里面还存在着级差地租问题，我认为，可以通过税收的方式调节。愿意住在中心城区的购房者，可以承担高于郊区的税收。这样，一套80平方米的高品质的商品房，算上税收，平均下来不足20万元（建筑成本11.2万元，其他费用加起来8.8万元不算少了吧？）足可以搞定，而这个费用很多家庭是能够承担得起的。至于那些低收入者，政府应该也必须为他们提供廉租房，承担社会保障责任。这样，住房问题就能得到很好的解决。

当然，这需要实行严格的实名监管，严厉惩处炒房、囤房行为，同时，禁止外国人在中国买房（允许其租房）。

第二，打破开发商垄断，可以降低金融风险。开发商的自有资金很少，很大一部分源于银行贷款，这加大了银行的风险。如果大量自建房、合作建房存在，老百姓不需要太多银行贷款，就能很好地建设优质的住房，银行根本不需要像现在这样，因被开发商绑架而战战兢兢。甚至，有开发商说要死银行先死，对银行进行恫吓与威胁，并迫使银行帮助开发商说话，游说决策层出台对开发商有利的政策——这几乎成了地产恐怖主义。

第三，打破开发商垄断，可以把一个民族解救出来。

从来没有哪一个民族，像中国这样被住房问题死死地绑架。许多年轻人从大学一毕业，就开始为住房问题犯愁，而他们是一个民族的未来和希望啊！住房成为一个沉重的枷锁。买到住房的人，为了按揭日夜操劳，压力重重，沦为房奴一族。没有买到房的人，为不断攀升的房价忧心忡忡。住房这一生活中的一个必需品或者一个工具，竟然变成了许多人所追求的终极目标，许多人沦为住房的奴隶。这一目标绑架并扼杀了一个民族的创造力。

而且，开发商这一不付出实质性劳动的群体，不断占据富豪排行榜的前列，严重扭曲了人们的价值观和追求目标，它告诉人们：通过掠夺，通过压榨，不劳而获也能成为成功人士，这起到了引领人们走向投机的作用，必然助长投机热。试问当今世界，有哪个国家把房地产业这一可能伤及民生的行业作为国家的支柱？

第四，打破开发商垄断，有利于民族建筑业的发展。许多人把房地产开发等同于建筑业。其实，这是一个误解。许多房地产开发企业只是寄生在建筑业身上，他们让建筑企业垫资为其建房，开发商压缩建筑企业的利润，拖欠建筑企业的工资，导致了大量农民工工资被拖欠，引发一系列社会问题。许多人把农民工工资拖欠问题归结到建筑企业身上，其实根源在于开发商对建筑企业的掠夺之上。

我国建筑企业长期遭受开发商的剥削。据社科院的曹建海博士研究，在整个房地产链条中，开发商攫取了其中90%的利润，而包括建筑企业、设计单位在内的环节，只占了整个利润中的10%。这严重制约了建筑企业的发展。当然，也有个别开发商拥有建筑公司，但是，其利润来源于其作为开发商的角色而不是建筑商的角色。

打破开发商垄断，有利于建筑业的发展。中国建筑业在国际上具有相当强的竞争力。1980年4月，邓小平在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中指出：“从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一??在长期规划中，必须把建筑业放在重要的地位。”但是，开发商目前正在压缩着建筑企业的生存与发展空间。2005年的经济数据显示，在国民经济的20个行业中，建筑行业排名第五，占我国国内生产总值5.4%的份额，领先于采矿业、房地产业、金融业等14个行业。建筑行业增加值从1978年的138.2亿元发展到2005年的10134亿元，年均增长17%。建筑施工行业就业人数达4000万人左右，占全部非农产业就业人员的12.4%。建筑施工行业每年为国家创造300亿美元左右的外汇收入———这是房地产业不能相比的。

而且，相对于建筑商，开发商对建筑知识的了解和对建筑质量的重视程度要弱得多，建筑商直接为不拖欠其工程款的自建房或合作建房者服务，更有动力提高房屋质量，而房地产领域的农民工工资拖欠问题，也能从此得到根除。

第五，打破开发商垄断，允许自建房，可以减少腐败。试想一下，当腐败的官员面对几百、几千户的合作建房者，他敢索要贿赂吗？但是，面对开发商，他

们就敢！开发商拥有许多个项目，通过与开发商的勾结，腐败分子与开发商共同分赃，而且，被查处的几率更低。打破开发商垄断，腐败几率就会降低，这可以促使政府廉洁，促使政府更有亲和力，促使社会更加和谐。

第六，可以减少偷漏税行为。开发商偷漏税现象之严重，几乎人所共知。房地产企业通过垄断优势，操纵房价，恶化民生，加大了政府解决住房保障问题的难度。而房地产企业大肆偷税漏税，则减少了财政收入，将导致公共产品供给的不足，这将增大民众为弥补缺口所支付的成本，降低社会资源配置的效率，危害社会公平。

第七，可以减少土地囤积与炒房行为。

专题：温家宝出席东亚领导人系列会议2007年11月19日 中国国务院总理温家宝１９日在这里说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”

他在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时说，应该说，中国改革开放３０年来居民住房的条件有很大的改善，现在城乡居民住房面积人均超过２０平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见。

解决房地产问题，温家宝谈了四点考虑。

他说，首先，政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。为此，中国政府今年将安排４９亿元用于廉租房建设，再加上地方财政，投入将达到几百亿。他说，明年我们将加大廉租房建设的力度。

其次，是建设经济适用房。他说，经济适用房大多数是面向中产阶级的，他们中有许多工资也不是很高。在中国，经济适用房户均面积９０平方米是比较适当的，因为中国人多地少，“对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要，当然（这些）土地也要节约和集约使用”。

他说，对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”。

温家宝指出，要让全国人民懂得中国的国情，中国是有１３亿人口的国家，要守住１８亿亩耕地的“红线”才能养活中国人。中国每年新生人口要超过１０００万，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到１８００万，还有２１００万流动农民工，也需要居住条件。所有这些问题，政府都要统筹兼顾

3统一地权是解决中国住房问题的根本出路

1﹚从征地、征用的土地利用模式转变为市场意愿开发和政府保障相结合的模式

转型时期土地政策要解决好三个问题：其一已批出土地的限期开发利用问题；其二每年新增建设用地问题；其三彻底将城市土地使用权和农村土地使用权统一起来的问题。

根据2005年国土资源部土地利用变更调查结果综合计算：中国现有耕地18.31亿亩(12208.27万公顷)，根据2006年土地利用变更调查结果，全国耕地12177.59万公顷(18.27亿亩)；其他农用地2554.10万公顷(3.83亿亩)；居民点及独立工矿用地2635.45万公顷(3.95亿亩)。与2005年相比，全国耕地净减少30.7万公顷(460.2万亩)。其中：建设占用25.9万公顷(387.8万亩)。

从战略上而言，中国加强未利用地仍然有一定的空间，目前居民点及独立工矿用地不过为2635.45万公顷(3.95亿亩)，18亿亩耕地以外的其他农用地2554.10万公顷(3.83亿亩)，立足非耕地的2亿亩左右的农村建设用地，通过立足以农村权益人为主，从简单利用转为加大容积率的复杂利用，革命性的提高其使用效益，从而解决今后居民点及独立工矿用地的用地需要是完全可能的，也应该是中国土地利用的战略方向，完全可以解决好中国人民的生存需要。

现在中国以3.95亿亩的农用建设用地和3.83亿亩的居民的城市工地和工矿用地3.95亩地相整合，基本上半斤对八两，农村建设用地有巨大的利用空间。3.95亿亩的农用建设用地是向居民点和工矿用地输送的巨大资源和中国现代化的根基，但是以目前的征地模式很难创造中国土地的精用效益，犹同阶层囚禁，多力胜物，少力胜人，焕发农村建设用地主体的巨大积极性和创造性将使3.95亿亩的农用建设用地的利用事半功倍。为此改变我们目前的征地模式，大规模增加农村供地主体，并使农用建设用地直接入市是中国实现居民点及独立工矿用地良性发展的必由之路。为此改革的目的就是要实现从政府征收、征用的土地模式向市场意愿开发和政府保障相结合的土地利用模式战略转变。

即使从中国目前的土地资源量判断：以开掘建设用地的存量资源为主，全面打击和约束囤地行为，今后几年每年完全能够供应400万亩，甚至600万亩解决土地市场的运作，中国完全有能力解决好居民的居住、商业、社会保障用房。中国整体经济建设，包括住房建设，每年的用地规模大约在500-700万亩之间，这是我们能够解决而没有解决好的。

2﹚国家不应该是土地经营商

目前中国城乡分治的二元土地制度、社会制度也维护了城市对农村土地的征收、征用。在实行市场经济的中国，农村集体土地所有权与国有所有权的转换仍然保留着计划经济的等级特点，即农村集体土地不能流转，它本身不是一个完整的物权，权利转换的唯一方式就是国家对农村集体土地的征收、征用，由此国家仍然处于计划经济时代对土地的传统综合的经略模式之中，这种模式并不适应市场经济对土地的要求，也难以实现国家对土地择优价值的利用。

市场经济的内在发展要求中国土地利用模式需要作出革命性的调整，走