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房地产交易制度政策第一部分
整理数据来源：2016年全国房地产经纪人职业资格考试用书房地产交易制度政策 房地产业 １、是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业， ２、包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。 房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的(基础性、先导性)产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业 房地产业与建筑业的关系 １、建筑业是物质生产部门，属于第二产业； ２、房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业 房地产业的地位和作用 (1)可以为国民经济发展提供重要的物质条件。 (2)房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的 发展，促进国民经济持续快速健康增长。 (3)可以改善人民的住房条件和生活环境。 (4)可以加快旧城改造和城市基础设施建设。 (5)有利于优化产业结构。 (6)可以扩大就业。 (7)可以增加政府财政收入。 房地产业的行业细分 １、物业管理业：（劳动密集和知识密集） 对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养 护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。 ２、物业承接查验制度：（查验协议签订后１０日内办理务业交接手续） 物业服务企业和建设单位按照合同的约定，共同对物业共享部分、共享设施设备进行检查 和验收的活动。 ３、住宅专项维修资金制度： (1)专项用于住宅共享部位、共享设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 (2)业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有； 公有住房售房款中提取的住宅维修基金属于公有住房的售房单位所有 (3)商品住宅、非住宅业主，按所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金 ①每平方米建筑面积交存首期资金数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价5%~8% (4)出售公有住房交存资金标准为 1a
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①业主：按每平方米建筑面积交存首期住宅资金数额为当地房改成本价2%。 ②售房单位：从售房款中一次性提取住宅专项维修资金 (1)多层住宅不低于售房款的20%； (2)高层住宅不低于售房款的30% ４、房地产咨询业： 顾问服务，包括市场调查、投资可研、项目策划等，由估价机构和经纪机构及估价是或经 纪人承担 ５、房地产估价业：（知识密集） 评估房地产的价值，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害 赔偿、课税等提供价值参考。 ６、房地产经纪业：（劳动密集和知识密集） (1)帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人或者帮助房地产的购买者、 承租人寻找到其欲购买、承租的房地产 (2)在成熟房地产市场，房地产经纪业居房地产主体地位 房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业合称为(房地产中介服务业) 目前，我国房地产业中占主体地位的是(房地产开发经营业)。 我国城镇住房制度改革经历了三个阶段： １、试点探索阶段 ２、全面推进阶段 ３、深化改革阶段 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从（1998年下半年）开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 2a
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房地产法律的调整对象 调整的是与房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系 １、房地产开发关系：获得建设用地使用权，开发过程中产生的关系，包括两方面内容 (1)获得建筑用地使用权 (2)在获得建筑用地使用权的土地上建造房屋 ２、房地产交易关系：买卖、租赁、抵押等交易行为中产生的关系 ３、物业管理关系：修缮、养护、保管、看管等产生的法律关系 ４、行政管理关系：实施管理、监督、检查时发生的法律关系 ５、住房保障法律关系：保障性住房中双方发生的法律关系 住房保障法律关系中涉及的重点问题： (1)保障对象： 住房困难且收入、财产等符合条件的城镇常住家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员 (2)保障方式：配租、配售保障性住房、发放租赁补贴 (3)房源筹集：建设、收购、租赁、受赠、政府投资、社会力量投资 (4)租赁型保障房运作模式：市场租金、分档补贴的运作模式 (5)产权型保障房运作模式：共有产权的运作模式。（满足条件的前提下才可以上市交易） (6)准入、退出：不符合条件或违规时退出。（可诉请法院强制执行） 典型特征是其主体法律地位不平等的房地产法调整对象是(房地产行政管理关系) 房地产法的调整对象中，(房地产开发关系)是指开发商依法取得土地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系。 房地产法规政策体系 由房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成 １、宪法：国家根本大法 ２、房地产法律：人大颁布，仅次于宪法 《城市房地产管理法》《物权法》《土地管理法》《城乡规划法》《民法通则》《合同法》；《担保法》；资产评估法 ３、房地产行政法规：是以国务院令颁布的，主要有 《城市房地产开发经营管理条例》；《国有土地上房屋征收与补偿条例》；《物业管理条例》 《中华人民共和国土地管理法实施条例》；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》； 《住房公积金管理条例》等 ４、地方性法规： 指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定 ５、行政(部门)规章和规范性文件 (1)行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。 3a
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