象，吸引更多的购房者消费，才能不断增强市场竞争力。因此，物业管理越来越引起社会各界的重视。
2太原市物业管理问题分析
2.1物业管理水平参差不齐
很多物业，业主入住以前，物业相关设施运转正常，喷泉唱响、 绿化盎然、安保到位、水电畅通，业主入住后，有的物业管理一如既往，更多的物业管理品质下降，喷泉停水、蒿草遍地、门禁松垮、维修拖沓。这里面原因多样，有物业公司从业人员水平的问题，有对项目认识不充分致使管理经费不足的问题，有物业公司和业主之间沟通的问题，也有物业公司对时代发展的不适应问题。 物业管理公司作为服务者，不管在哪种问题上出现问题，都会造成服务品质下降，而和其他服务行业不同的是，物业管理和业主的日常生活密切相关，其服务的不完善，对业主造成的伤害更大。 2.2物业开发与管理的脱节现象严重
现在普遍存在的一种现象是，物业开发和物业管理脱节。开发商在销售时，会对项目做高端配置并作为卖点宣传，却不会告知业主，这些配置的保养、运营、维修、维护的资金从何而来，又怎样保证这些配置几十年正常运转。物业运营越久，公共设施、设备因老化维护成本会越高。但开发商为项目持续热销，会在项目前期交房时，通过商品房销售收入来贴补物业费用，营造好的居住环境。随着小区业主
的大批入住，开发商对项目物业补贴却是不增反减。以太原市某小区为例，该项目2009年第一批业主入住时，开发商对项目物业补贴费用达到300万元；第二年的补贴即降到200多万元；2011年，开发商对项目物业补贴仅为100万元。按照国家法律，小区内共用部位、 共用设施属于全体业主共同所有，开发商对小区的保修责任在3年之内，剩下的就是物业管理公司的事了。以太原市另一小区为例，业主的居住面积为5万平方米，全年应收物业费74万元。但仅物业公司的项目经理、电工、管工、保洁、 保安、会计等18个员工一年的工资即达43万元，项目内每年必须进行支出的避雷检测、自来水水池清洗、配电室年检、市政排水检测维修、消防设施检测、6部电梯检测的费用18万元。还有其他维修耗材、跑冒滴漏、简易绿化、清理清洗支出约5万元。因此小区内银杏树死掉也就无力更换，因为更换一颗约千元，喷泉也基本不喷水，主要是物业管理公司算不来账，这都是物业管理公司进入前对项目没有摸透，盲目进入的结果。 2.3物业管理市场化观念淡薄倒逼物业公司变相降低服务品质、乱收费
2005年，太原出台《太原市普通住宅物业管理服务等级收费标准（暂行）》。按照该标准，太原市各类住宅小区内的物业费最高不得超过1.27元 /平方米·月。但实际上，近两年新建的大盘项目，其物业成本已达到8元/平方米·月，甚至更高。为降低小区物业的亏损，并免受物价部门的稽查，多数标榜高档物业的小区会在1.27元/平方
米·月的标准基础上，再加收2元至6元的“管家服务费”、“定制服务费”。配置越高的小区，物业所加收的费用越高。即便如此，随着物业配套设施的老化及原材料成本的上升，物业管理公司算不过来账的现象可能还将长期存在。太原市某小区，景观池没钱注水，开发商撤离不再补贴物业费，物业管理公司自身也无力支付此笔费用，这时就需要业主们作出选择，是该把水池填平，还是自己交费继续发挥水池的作用。物业公司根据业主的决定及支付费用来工作，前提是，物业公司不会贴钱搞服务；业主方面也觉得不公平，认为既然买了这个小区的物业，配套设施就应该运转正常，物业公司不该降低服务品质，但无奈的是，从当时的购房合同中也找不到有利于自己的依据。
3对城市住宅小区物业管理的一些建议
3.1健全管理机制，明晰责、权、利关系
物业管理部门应着重建立对业主的行为规范体系，并进一步规范行业行为，依法管理，依法服务，业主也应自觉规范自己的行为；在小区建立业主自律机制，通过业主委员会及业主管理规约来实现，运用经济手段和法律手段来约束业主的行为；促使每个业主枳极主动地参与管理，物业正确行使权力，督促业主，彼此相互制约、相互监督、合力共管
3.2积极组建业主委员会，完善设立程序
目前，太原市又新建了许多住宅小区，各种设施配套完备，但是
仍然没有得力的措施保障，基层部门人力、经费均有限，政府部门在成立和指导业主委员会工作上没有引起重视，积极性不高。所以建议政府部门正确指导业主委员会，宣传和加强住宅居民对物业的正确认识．提出对不履行义务、推诿等造成业主委员会成立工作延误等情况，规定明确的处罚原则；托动政府部门指监督设立筹备组和业主要员会工作的积极性，从而加快组建业主委员会的步伐。 3.3强化前期管理
首先在小区规划论证及报建阶段，物业管理主管部门要参与建设项目的可行性研究，审查规划是否体现物业管理的全部需求，为实施规范化物业管 理创造良好条件；其次是在小区开发建设阶段，实行物业管理全程参与制度。物业管理主管部门代表业主监督小区规划落实、施工质量、配套设施等诸方面，及时发现物业使用功能与使用质量上的问题并切实解决，防止留下后遗症。同时，主管部门要督促房地产开发企业按照《物业管理 条 例》的有关规定，通过招投标的方式选聘具有资质的物业服务企业；最后是在小区综合验收阶段，由建设主管部门牵头、物业管理主管部门参与，按照有利于物业管理顺利开展的原则进行综合验收 经验收合格的，由物业 主管部门发放物业投入使用许可证，并完成前期物业管理的移交工作。 3.4物业管理条例应因时制宜调整，加快物业管理市场化
市场经济条件下，随着城镇化的快速推进和人们生活水平的提高，
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