二 南通商业银行个人住房贷款业务现状
个人住房贷款是在银行传统业务基础上发展壮大的,是银行的业务特色和一个重要品牌,目前约占全国70%市场份额,是其信贷资产中涉及面最广质量最好的品种之一。目前各商业银行争相开办个人住房贷款业务,竞争越来越激烈,纷纷提出更加优惠的政策更优质快捷的服务,争夺分享个人住房贷款市场的一杯羹。发展个人住房贷款业务的前景和空间十分乐观和广阔。
（一）个人住房贷款与公司贷款业务相比,具有无可比拟的优势
住房贷款期限最长达30年,利率低,手续简便,不存在转贷贷新还旧的问题,客户负担费用少,银行综合经营成本低;公司贷款一般则在5年以下,利率高,经常办理转贷贷新还旧,每转一次,都要支付相应的评估保险抵押登记公证等费用,手续繁琐,客户支出的费用大,银行从经办部门到审批部门,都要投入相应的人力和资源,综合经营成本高。个人住房贷款涉及面广,风险分散且风险程度相对较小,社会效应大,有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款,也有利于调整信贷资产结构,给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的效益;公司贷款的风险则相对集中,一旦出现风险,给银行造成的损失惨重。
（二）南通商业银行个人贷款有国家政策支持
从2000年开始,国家实施新的个人住房分配政策,正式停止福利分房,实行货币化分配。这一政策将对南通房地产市场和房地产金融业务产生深远影响,国家鼓励个人买房和建房,发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场,扩大内需,符合国家产业政策和银行信贷政策。个人住房贷款市场存在哪些风险及成因，如何发展和完善个人住房贷款的风险管理水平。个人住房贷款市场的健康稳步发展和降低贷款风险，使个人住房贷款业务在金融业良性循环发展。在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是贷款资金的筹集人。因而加强建行内部信贷管理，因此，应当把防范个人住房贷款风险作为商业银行风险管理的一个重点。是防范个人住房贷款风险的重点所在。近年来，我国个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，其规模在银行资产中的比重迅速上升，银行业将个人住房贷款作为信贷业务扩张的重点。但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款存在着一定的风险，它有借款人分散期限长
变数大的特点，潜在风险很高。如果银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来由于个人住房贷款的快速扩张反而可能成为建行的一个不容忽视的风险源。
（三）个人住房贷款将会是南通商业银行贷款业务的龙头
随着现代企业制度的建立,企业的资金需求,主要通过发行股票债券等直接融资方式解决,对贷款需求很少,但银行对此争夺十分激烈;一般的中小企业由于其经营管理抗风险能力等方面的问题,很难得到银行贷款。因此,传统贷款业务有面临萎缩的趋势。目前个人贷款业务如耐用品消费贷款信用卡消费贷款汽车消费贷款助学贷款旅游贷款个人住房贷款装修贷款综合消费贷款等纷纷出台,发展势头迅猛,社会效应大。所有这些,在目前和相当长的一段时期内,个人住房贷款是个人贷款业务的龙头;谁抓住了这个龙头,谁就占领了个人贷款业务发展的制高点。
三 商业银行个人住房贷款业务的风险
（一）个人住房借款人信用风险
借款人信用风险分两种，被动违约风险是指借款人由于某种客观原因造成支付能力不足，无法如期偿还住房贷款的本息而造成的违约风险。这种违约一般发生在借款人收入减少支付能力下降等情况下，而与房地产市场价格变化等没有直接关系。 商业银行的经营性质一般都还是在柜台提供咨询和服务，而在网页里找不到实用的、有效的、快捷的信息，顾客不能更好的了解相关的贷款产品。在通讯技术日益更新的现在社会，个人贷款作为商业银行中间业务之一，要以先进的电子技术、发达的金融网络为依托。而在我国金融电子化、网络化、信息化水平比较低，相应的硬件设备也比较落后、陈旧，在计算机联网、软件的开发上与应用上有很大的局限性。一些先进的自主商业银行设备没有得到有效的推广，电话商业银行还不普及，手机商业银行、网上商业银行才刚刚起步。各分行分散地进行电子化建设的现象突出， 形成了多家分行有多个数据处理中心、多种业务版本、多种硬软件系统的格局。在这种业务系统和网络格局下，产品的开发不可能一致，在营销管理发面出现混乱的状态，更大的业务风险会产生，对商业银行的信任度会降低，导致商业银行贷款业务的开展更困难。
再细分到顾客资料库分析系统，我国多数商业银行的顾客信息极为有限，目前商业银行的运行系统是建立在顾客账户的基础上的，因此无法有效的分析加以利用。顾客的资料要得到全方面的，这样才有商业银行为顾客贷款的开端，在介绍贷款产品的时候提供适合他们的，也避免了商业银行的经营风险。而目前我国缺少这方面的系统支持，致使贷款者不能确定目标群体。建立和运用顾客资料库分析系统是商业银行顾客贷款的基础，以顾客而不是以账户为基础的顾客资料库在个人贷款业务中扮演着重要的角色，商业银行可以通过整理和分析顾客资料，如顾客资金增减、资金流动趋势、顾客对商业银行服务的不同选择等等，及时了解顾客不断变化的需求，筛选优质顾客，确定贷款目标群体，并以此为基础为顾客提供个性化的贷款建议，实施贷款服务，实现顾客资产的保值和增值。
主动违约风险是指借款人选择终止偿还贷款从而在经济上对其更有利的一种违约风险，借款人主观上有意赖帐恶意不还款，产生这种现象的原因有: 信用观念差，虽然没有逃废借款债务的故意行为，却有不认真对待合同的过错，若不及时催收，很可能变成拖欠。赖账的原因有多种，或起因于对产品，如房屋装潢耐用消费品等的质量不满意; 或者延期交房产权证未办妥等外生矛盾; 或者借款人改变购物意愿而有意制造纠纷; 夫妻离婚，或者虽未离婚但感情破裂，导致借款人不愿意履行还款义务，甚至转移财产; 在房价下跌时，借款人放弃续借，反而可能带来更大利益而导致的违约行为等等，不一而足。通常这与借款人的财力无关，是借款人自主选择的一种理性违约行为。借款人购房不是自住，购买商铺不是经营，而是以保值投资投机为目的，一旦判断失误，就有可能拖延欠款或弃楼不还贷款，一般地说，房价在升值时，不存在这种理性违约的行为。
（二）假按揭风险
“假按揭”是指不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售( 购买) 方式，套取银行贷款。
我国的个人住房消费贷款普遍采取在建设过程中销售期房的做法。由于销售行为在楼盘建设过程中就完成了，因此开发商大量依靠按揭回款进行项目资金投入。但是随着全国楼市进入饱和的买方市场行情，各楼盘间的竞争加剧，在这种状态下，销售回款不畅的开发商，为偿还银行开发贷款股东垫款拖欠的工程款等极有可能铤而走险采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款。据工商银行个人信贷部门统计，该行个人住房贷款的不良资产中，有 80% 是因假按揭造成的。尽管2003 年 6 月央行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，其中对房地产开发贷款作了更为严格的规定，
但“假按揭”仍然屡禁不止，“假按揭”以个人住房贷款的形式出现，实则是房地产开发企业恶意套取银行资金，资金数量巨大，已成为个人住房贷款最主要的风险源头。 商业银行个人贷款业务风险包括信用风险(如承诺担保业务)、市场风险(如基金业务)和狭义的操作风险(如结算业务、代理业务)，同时还有法律风险、汇率风险、信誉风险等。个人贷款业务相对于商业银行表内资产业务，虽然从总体上看风险较低，但并不能说没有风险，像那些提供保底收益的贷款产品，其市场风险其实并不低。而一些或有负债业务，例如金融衍生业务，它的风险甚至比信贷风险还要高。尤其是由金融衍生品组成的贷款产品具有很高的杠杆效应，保证金越低，杠杆效应越大，风险也越大。就目前而言，人民币贷款产品的资金较多地集中在商业银行间市场，随着人民币贷款产品规模不断扩大，商业银行间市场是否有足够的市场容量来接纳？而如果商业银行间市场一旦发生变动，如收益下降，就必然会对商业银行的资金安全及流动性产生风险。另外，一些外汇贷款产品往往又与境外外汇衍生产品进行挂钩，由此也会将境外外汇市场的波动风险传递给商业银行。
高素质的复合型贷款者匮乏，已成为制约我国商行个人贷款业务深入发展的瓶颈。贷款业务涉及面广，不仅限于金融产品的投资分配、资金运用的合理规划，还包括帮顾客进行住房规划、教育规划、风险管理、税务筹划、退休规划、遗产规划等等。具有技术性强、知识密集等特点，是一项全新的综合性的业务。从业者不仅要掌握综合全面的专业知识，通晓各种金融投资工具和金融市场，具备娴熟的投资技能，拥有丰富的贷款经验， 还应掌握房地产、法律、市场营销相关知识，并具有较强的市场营销能力、人际交往能力、组织协调能力和公关能力。商业银行现有的个人贷款服务人员，多是原来从事传统商业银行业务的员工，对证券、保险等专业知识知之不多，文化素质也普遍不高， 他们大多数只能指导顾客填写存取单，简单地教顾客一些传统业务。
贷款建议还只是停留在为顾客提供储种选择、个人存单质押等与传统储蓄业务相关的服务上，而未能真正为顾客提供适当的贷款建议，其中能为顾客提供综合财务规划的贷款专家凤毛麟角，与目标顾客的综合贷款需求存在着巨大差距。
（三）信贷超前集中投放导致信贷资金流动存在风险
在适度宽松的货币政策环境下，信贷的集中投放对扭转地区经济下滑实现经济企稳向好发挥了重要作用，但在贷款高增长背景下，信贷结构不平衡现象比较
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