明显，截止2007年末，我国主要商业银行的个人房贷业务在各项贷款中的占比只接近 10%。并且值得一提的是，20％的警戒线是针对房地产市场较为成熟的国际大城市而言，对于象我国房地产业正处于快速化成长阶段，这一占比在短期内超过20％也不会出现太大风险。但对于资产规模较小资产种类较为单一的部分南通市商业银行来说，实际上已经开始要关注到流动性问题。 商业银行的个人贷款业务也逐渐发展，贷款产品也日显丰富和复杂。基于我国经济快速发展的脚步，个人财富也是日趋富余，个人贷款业务具有广阔的市场前景，而随着贷款知识和贷款产品在中国的逐渐出现、普及，我国居民的贷款观念已经开始转变。
与此同时，随着商业银行业的不断变革，一方面各行千方百计竞争存款，导致营运成本大幅提高；另一方面由于贷款集中在一些垄断性的行业、集团，风险加大，利率却偏低，盈利空间不断变小，于是积极拓展个人贷款业务便成为商业银行服务的主攻方向，实践表明个人贷款业务正在成为温州商业银行产品和服务创新的主要领域。商业银行个人贷款业务带来的中间业务收入已经成为众多商业银行新的利润增长点。由于缺乏必要的宣传，即使是一些不错的贷款产品，实际了解的顾客也并不多。近几年，温州商业银行都逐步设立了产品研发部门，但迄今为止，却未看到哪家商业银行建立有专门开拓市场的部门。有些商业银行虽有专门负责广告、宣传的部门，但其领域过于狭窄，远没有把这个过程提升到“服务”的高度。
商业银行未按顾客需求实施整合性营销，营销能力弱。再者，温州商业银行个人贷款业务的主营销渠道仍是营业网点，主要依靠有形的网点扩张来达到扩大市场份额，这样的分销体系，让商业银行无法与顾客实现无缝对接，且让顾客无法得到完全服务或只能得到部分服务。而且商业银行网点设施落后，绝大多数营业网点仍延续着传统的以记账算账为主要内容的运作模式；网点内的结构仍以传统的窗口式服务为主，工作人员以会计员、出纳员、储蓄员为主，没有个人顾客经理，业务人员不知营销、不懂营销、更不会营销，各种新业务在网点营销中往往受阻，网点营销功能弱。
（四）抵押物的估价操作处分存在风险
由于目前房地产市场极不成熟,银行对楼市进行准确的预测相当困难,使银行取得的抵押房产的实际价值可能大大低于抵押贷款本息,造成抵押贷款的损失。同时处分抵押物难。从法律角度来说,抵押贷款到期未还,银行就有对抵押物行使处分权。但在实际工作中这是一个非常棘手的问题。由于大部分地区的房地产交
易市场还处于初建时期,房地产进行市场交易的为数极少。在现行市场体系不完备的条件下,抵押贷款逾期的越多,需要处分的土地房屋也就越多,而实际操作起来也就越难办。 在我国商业银行个人贷款业务发展过程中，个人贷款的品种由简单的储蓄与代理代 等业务演变为多种产品服务体系；贷款手段已经变得十分丰富，由手工记账发展成为电脑记账，各家商业银行相继建立了自己的系统，如电话银行、网上银行等，力求为客户提供更加方便快捷而又准确周到的个人贷款服务。 “个人贷款中心”不断升级，服务模式突破传统的柜面服务，在全开放式的柜台上，客户经理提供“一站式”的、一对一、面对面的个性化服务，根据客户的不同金融需求和资产状况，量身定制贷款方案，帮助或代理客户实现资产的保值、增值，一切更加周到，满足了中高端贷款者的需求
中国经济的持续繁荣带来带来个人消费和投资风暴，人们日益关心的资产是否能够保值增值，对个人贷款武夫的热情达到了新的高点。个人贷款业务不仅是各户的需求也是个人，也是商业银行利润的增长点，商业银行之间的竞争也从网点扩张转移到服务质量上来，谁的服务好就能赢得顾客。
随着我国加入世界贸易组织，获准进入我国经营个人外汇业务的海外大商业银行纷纷成立贷款中心，通过私人贷款来抢夺优质顾客。个人贷款业务是国外商业银行普遍重视的服务型产品，是是实现网点营销，服务优质顾客，增加中间业务收入的有效手段。因此为顾客提出合理的贷款建议是国内商业银行必须予以高度关注的问题。同时由于抵押登记制度的不健全,使银行相当一部分的房地产抵押贷款的抵押权利没能登记,不能受到法律保护,这就影响到抵押贷款的有效性,直接威胁抵押贷款的安全。
四 商业银行个人住房贷款业务的风险管理对策
（一）区分对待个人住房贷款信用风险合理嫁接给保险公司
对借款人非恶意拖欠且逾期时间较短，可以电话通知，进行催收;对于借款人还款能力明显卜降，贷款出现长期拖欠的，应主动上门进行清收;对于还款意
愿好，但由于贷款期限的确定与借款人经营周期不匹配，造成客户还款压力增大，在风险可控的情况卜，可办理贷款展期，减轻借款人还款压力;对于恶意不还款的借款人，要及时向人民法院提起诉讼，减少贷款损失。
将贷款风险转移给专业保险公司。提高贷款行为的安全保障，选择高资质的保险公司，投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，增强贷款的信用度，保证资金安全贷放金融贷款风险防范必须具备系统性，贷款业务风险应当纳入金融机构的整体风险管理体系。商业银行应该在完善现有内控体系的基础上，建立和健全风险管理系统，并将操作风险作为一种主要风险来管理，确保操作风险管理系统受到内审部门全面、有效的监督。
商业银行要对贷款产品的设计开发、审查、销售、信息披露、风险提示、业务流程、资金管理运用、账务处理、合同制定与签订、收益分配等方面进行统一规范，完善有关规章制度和工作程序，明确责任机制，严格授权管理；按照市场风险管理指引的要求，建立和完善识别、计量、监测、控制和处理相关风险的管理体系；高度重视贷款业务操作风险的防范，在积极培养合规文化的同时，进一步完善和落实有关规章制度，完善业务流程和信息系统，切实防范操作风险；建立科学的产品研发、定价和监控机制，研究新产品潜在的风险；贷款产品的名称应恰当反映产品属性，避免使用带有诱惑性、误导性和承诺性的称谓。
风险并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它还有什么可怕的呢？围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此，只要你有信心，有决心，有智慧，早行动，从完善制度建设，严密内控监督，严格制度落实，加强奖罚措施力度，范防和控制风险是水到渠成的事。商业银行的信用风险是指山于借款人或交易对手违约而可能给银行造成的损失。在借款人被信贷机构降低信用评级的情况下，借款人的债务市场价值的预期可能会下降，造成的损失也是一种信用风险[4]。个人住房贷款信用风险是指个人住房贷款的违约风险，是指借款人由于自身原因不能履行个人住房贷款借款合同中的约定，不能按期偿还按揭贷款本息而给银行造成的经济损失。
（二）强化个人住房贷款业务审查
在贷前调查中，要全而了解借款人的主体资格和个人资信，防止恶意贷款的发生。同时确认借款人具备一定的偿还贷款木息的能力;贷中审查时，一定按照银行机构关于住房贷款业务的相关操作规程进行审查，贷款审批人认真履行自己的职责，独立决策，任何人不得对贷款审批进行干扰;贷款发放后，加强贷后管理，随时观察借款人家庭或经济状况变化情况。个人住房贷款借款人违约造成的损失会转嫁给银行。当银行的不良资产累积到一定程度，信用风险会急剧扩大，导致资本市场混乱，严重的会引发金融危机[5]。在经济繁荣阶段，人们收入增加，对借款买房的需求增大。银行对行情预期乐观，扩大对房地产企业和个人的信贷业务，房地产行业的突飞猛进刺激房价的进一步上升，购房者认为房屋较容易变现，用于自住和投资的购房需求增加，银行的个人住房贷款业务不断扩大，我国历年的个人住房贷款余额的增速，南通市个人住房贷款数量也同样增速较快。在经济进入衰退阶段，借款人的个人可支配收入下降，违约风险增加，投资者对购房预期下降，房价下跌，房屋变现能力下降，曾经被认为是银行优质资产的个人住房贷款的不良率增加。当信用风险不断累积，呆坏账的数量达到一定程度，银行资产出现资不抵债时，出现无法正常运营情况，因此控制不良资产具有重要意义。美国的次贷危机雷曼兄弟的倒闭美国政府对花旗银行等金融机构的救市来挽回对民众的信用，避免挤兑等更严重的金融危害发生。
对个人住房贷款信用风险的预测是指运用各种科学合理的数量模型，信贷机构对借款人的经济信用和社会关系等真实情况进行全面分析，从而对个人的偿还能力和风险控制程度进行综合判断。通过对借款人的信用情况量化，对借款人是否违约进行判断，运用信用评估系统使放贷决策自动化和科学化[6]。各商业银行通过对客户信用信息的收集，形成客户信用记录档案数据库，做到各银行间信息联网共享。同时通过与政府各部门的合作，对客户在税收债务及诚信等方而发生的不良行为及不良信用能迅速准确地反映。对于出现逾期但尚未出现贷款不良情况的申请人，应该审慎审批，预防风险的发生。按照要求制定了商业性房地产贷款管理的实施细则，建立完善个人住房贷款的风险控制政策，根据房地产贷款的专业特征，按照申请的受理审核审批贷后管理等环节分别制定了相应的操作规程，明确了权责和考核标准，并强化贷款操作过程的监督管理。
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