2011年《物业经营管理》模拟试题三

2011年《物业经营管理》模拟试题一

一、单项选择题（共60分，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．物业经营管理为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的（ ）管理服务。 A．单一性 B．特殊性 C．综合性 D．专业性 【答案】C

【解析】P1页下面。物业经营管理——又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

另外，要注意这里的寿命应该指的是经济寿命而不是自然寿命、物理寿命或技术寿命等。

2．以下关于零售商业物业说法不正确的是（ ） A．区域购物中心的建筑规模在10万平米以上 B．市级购物中心的年营业额在1~5亿元人民币之间 C．地区购物商场内中型百货公司往往是其主要租户 D．居住区商场服务人口1~5万人 【答案】B

【解析】P4，市级购物中心的年营业额在5亿元人民币以上。 3．以下关于酒店和休闲娱乐设施的区别，说法不正确的是（ ） A. 服务对象不同 B. 地理位置不同 C. 服务方式不同 D. 建筑设计不同 【答案】C

【解析】P6，虽然酒店和休闲娱乐设施同属于一个大类，但在软硬件设置和运营管理模式方面各有特色。酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：1．服务对象不同。2．地理位置不同。3．服务内容不同。4．建筑设计和装潢风格不同。

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4．酒店的服务对象主要是（ ） A．商务和观光客人 B．度假旅游者 C．培训人员 D．会议客人 【答案】A

【解析】P6页中间。酒店的服务对象主要是商务和观光客人，而旅游度假村的服务对象则是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人。

5．在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，通常要承担的责任是（ ）

A．策划租户的组合及物色潜在租户 B．制定投资策略 C．现金流量管理 D．编制财务计划 【答案】A

【解析】P7-8页。在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，通常要承担如下责任：（1）策划租户的组合及物色潜在租户；（2）制订及落实租务策略；（3）执行租务条件；（4）确保所管理的物业遵守国家法规；（5）履行租务管理工作，例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施，就出租、退租、租金调整、终止租约及续订租约与租户磋商；（6）进行租务评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金、追收欠租及收回物业；（8）执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通信系统及紧急事故管理；（9）制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划；（9）提出更新改造建议及监察有关活动。而制定投资策略、现金流量管理、编制财务计划等都属于基金管理公司的工作。

6．物业经营管理的内容与物业类型和（ ）密切相关。 A．管理目标 B．管理层次 C．企业定位

D．业主持有物业的目的 【答案】D

【解析】P9页中下部。物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密

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切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理三个层次。

7．物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和（ ）。

A．执行资产管理所确定的战略方针 B．满足组合投资管理的目标 C．对物业进行日常的维护与维修 D．保证物业的持续收入和现金流 【答案】D

【解析】P10页下面。物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。

8．以下关于房地产置业投资说法正确的是（ ）

A．面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权为目的的投资

B．房地产置业投资的目的是将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入

C．房地产置业投资的对象是市场上的存量房地产

D．投资者可以将投资的物业转售给其他置业投资者，并获取转售收益 【答案】D

【解析】A．应该是面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资；B房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入；C．房地产置业投资的对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。

9．房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。 A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入 【答案】C

【解析】P21页底部。投资者将资金投入REITs有很多优点：第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，REITs投资

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的流动性较好。

10．投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险称为（ ）

A．通货膨胀风险 B．市场供求风险 C．变现风险 D．或然损失风险 【答案】A

分析：通货膨胀风险又称购买力风险——指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。市场供求风险——指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。变现风险——指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。或然损失风险——指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。

11. 以下属于静态盈利能力指标的是（ ） A．财务净现值 B．财务内部收益率 C．借款偿还期 D．现金回报率 【答案】D 【解析】

表3-1房地产投资项目经济评价指标体系

盈利能力指标 清偿能力指标 静态指标 现金回报率 投资回报率 静态投资回收期 动态指标 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期 借款偿还期 偿债备付率 资产负债率 12．（ ）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的重要方面。

A．潜在毛租金收入最大化 B．税前现金流最大化 C．税后现金流最大化

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