D．净运营收益最大化 【答案】D
【解析】P41中下部，净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业管理企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入，降低运营费用，以使交给业主的净运营收益尽可能大。
13．以下关于设备更新特点的描述中正确的是（ ） A．设备更新的核心工作，是确定设备的更新费用 B．设备更新分析以净收益法为主
C．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量 D．通常只比较设备的收益 【答案】C
【解析】P53中下部，A设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。B设备更新分析以费用年值法为主。D只比较设备的费用。C设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。
14．以下哪种情况不存在名义价格？（ ） A．在成交日期时一次付清价款
B．在成交日期时一次付清价款，给予3%的折扣 C．从成交日期时起分期付清价款 D．约定在未来某个日期一次付清价款 【答案】A
【解析】P81-82页。实际价格——指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格——指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
不存在名义价格的情况有：在成交日期时一次付清价款和以抵押贷款方式支付价款。
15．以下关于报酬率的表述，不正确的是（ ） A．从全社会来看，报酬率与投资风险正相关 B．报酬率为投资回报与所投入的资本的比率
C．报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿－投资带来的优惠
D．物业价值与报酬率正相关
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【答案】D
【解析】P116，由于物业价值与报酬率负相关，因此，风险大的物业的价值低，风险小的物业的价值高。
16．某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（ ）万元。
A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9 【答案】B
【解析】正常成交价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格
正常成交价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格
其中：应由卖方缴纳的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率
应由买方缴纳的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率 通过题目可知：买方实际付出的价格就是29万元。这时应该采用计算公式为：
正常成交价格＋应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格
正常成交价格＋正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率=买方实际付出的价格 得到：正常成交价格=买方实际付出的价格/（1+3%）=29/（1+3%）=28.2万元。 17．吸纳率是指（ ）。
A．报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例 B．报告期末吸纳量占报告期内可供租售量的比例 C．报告期末吸纳量占报告期初可供租售量的比例 D．报告期初吸纳量占报告期末可供租售量的比例 【答案】A
【解析】P132页。吸纳率是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，它属于市场交易指标，和吸纳周期互为倒数关系。
18．物业管理企业和业主沟通的模式和频率主要取决于（ ） A．业主的态度 B．物业管理人员的态度
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C．双方的约定 D．物业服务水平 【答案】A
【解析】P150下面。大多数业主主要依靠其物业管理企业的及时沟通来了解其物业的表现情况。这种沟通的模式和频率主要取决于业主的态度。
19．财务收支计划通常以（ ）的形式体现，这是业主非常关注的内容。 A．收入计划 B．支出计划 C．收益估算 D．预算计划 【答案】D
【解析】P149页下面。财务收支计划通常以预算计划的形式体现，这是业主非常关注的内容。
预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和运营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目标。
20．公房分为直管公房和自管公房，自管公房的所有权人是（ ） A．国家
B．各级房地产行政主管部门 C．各级人民政府
D．国家授权的国有企事业单位 【答案】A
【解析】P156-157页。公有房屋的所有权人是国家，但在租赁关系中，国家并不作为民事法律主体出现，而是采用授权的方式，由被授权的单位具体管理。
21．对于采用委托管理模式的物业管理企业来说，物业管理企业所获得的收益包括（ ）和服务费用。
A．租金 B．管理 C．转租 D．佣金 【答案】B
【解析】P160页中间。委托管理模式，物业管理企业只负责物业管理和服务，只
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要没有失职行为就不承担风险。经租中的风险完全由业主承担。因此经租所获得的利润与物业管理企业无关，它只获取物业管理和服务费用。
22．物业出租时的目标市场主要由（ ）来确定。 A．该物业所处子市场的供求关系 B．该物业所处区域的商业特征 C．业主的要求 D．物业的可出租面积 【答案】A
【解析】P163页中3.定位目标市场。物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业所处子市场的供求关系决定。
23．对于经营性物业来说，吸引租户的主要策略不包括（ ） A．强调租金低廉 B．宣传手段 C．租约条款优惠 D．现场看楼 【答案】A
【解析】P164，对于经营性物业来说，租金水平相对于物业的其他特性对租户可能并不十分重要。
24．租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由（ ）承担。 A．出租方 B．承租方 C．转租方
D．双方当事人在合同中约定 【答案】D
【解析】P171下面，出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
25．下列关于转租的说法正确的是（ ）
A．根据法律规定，房屋承租人在任何情况下都不可以将承租的房屋转租给第三方 B．房屋承租人可以将承租的房屋转租给第三方，此时第三方须同原出租人签订新的租赁合同，原租赁合同自动终止
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