安徽中信房地产评估有限公司 房地产抵押评估报告
周边环境 公共配套 基础设施 区位因素修正 4、进行个别因素修正
25 10 10 100 将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格，个别因素修正系数表
估价对象与 可比实例 估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3 比较因素 建筑类型 外观形象 层次/总楼层 设施设备 个别装修 因素 智能化程度 租户类型 层高 停车便利度 建成年代 物业管理 5、求出比准价格
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
项 目 实际成交单价 （元/平方米） 交易时间修正 交易情况修正 可比实例1 /100 100/ 21
10 10 10 10 10 10 5 5 10 10 10 100 个别因素修正 可比实例2 /100 100/ 可比实例3 /100 100/ ◢◢◢ 独立 客观 廉洁 高效
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区域因素修正 个别因素修正 比准单价 （元/平方米） 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为估价对象的市场价格为：（ + + ）/3= 元/平方米。
II、收益法（无租约）
(五)、方法的选用
根据合肥市房地产市场状况，结合估价对象的商业（办公）用房使用性质，该物业有连续且稳定的收益，经研究、分析，本次估价拟采用收益还原法为主并结合市场比较法（推算租金）综合评估估价对象房地产的价格。
收益还原法的估价原理为:
通过估算估价对象在未来预期收益并折算成现值，以估算估价对象的客观合理的价格。
市场比较法的估价原理为:
依据替代原理将估价对象在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对类似房地产的成交价格（租金）进行适当修正，以估算估价对象的客观合理的价格。
[六]、估价测算过程 1、测算年净收益
年有效毛收入＝月租金×12×收益总面积×出租率+其他收入
年运营费用＝维修费+管理费+ 税金+其他费用（保险费、租赁代理费等） 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 （1）年有效毛收入
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A、估价对象租金的测算
根据估价人员对委估房产的调查，该房屋无租约，本次评估时调查档次相同用途相近、结构相似、装修档次相近的房地产的租金水平和出租率，比较分析确定其出租的客观出租水平和出租率，以此来测算该房产的有效毛收入，如有其他收入，本次估价时不予考虑，即其他收入为0。
区域内租金调查表
名称 楼层 租金水平临街状况 （元/m2〃月） 空臵率 备注 对以上调查实例进行筛选后，选择其中___________三项为比较实例，根据调查分析，用市场比较法推算估价对象客观租金水平。
租 金 测 算 表
可比实例 座落地点 比较实例租金（元／m2） 交易情况修正系数 交易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 修正后的租金（元／m2） 实例Ａ 100/（） （）/100 100/（） 100/（） 23
实例Ｂ 100/（） （）/100 100/（） 100/（） 实例Ｃ 100/（） （）/100 100/（） 100/（） ◢◢◢ 独立 客观 廉洁 高效
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平均比准租金（元／m2） B、空臵率的确定
经估价人员实地查看和调查，估价对象所处的地段位于___________，周边商业（办公）用房的出租率在90％左右、另到估价对象所处商场（市场、写字楼。。。）物业管理处咨询，该商场（市场、写字楼。。。）的出租率约为____％_，故确定估价对象客观出租率为 ％。
年有效毛收入＝_______元／m2×12×______%＝_______（元／m2） （2）年运营费
年运营费包括维修费、保险费、税金等，各项费率见下表： 序号 1 2 3 4 5 项目 营业税及附加（营业税、城建税、教育附加） 房产税 维修费 管理费 其他（保险费、租赁代理费等） 合计 （3）年净收益a
年净收益a＝______×（1－22％或26％）＝______元/m2 2、测算报酬率r：
对报酬率的计算，综合考虑以下两种方法。（一般抵押用第一种方法，处臵时用第二种方法，司法鉴定或复杂的报告可用两种方法综合计算）
费率 5.5％ 12％ 1％-3％ 。 3％-5％ 0.5％ 22％或26％ 备注 24 ◢◢◢ 独立 客观 廉洁 高效
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