安徽中信房地产评估有限公司 房地产抵押评估报告
用两种方法综合计算）
（1）安全利率加风险调整值法：
是以安全利率为基础，再加上风险调整值作为报酬率。报酬率由正常投资回报率和风险投资回报率两部分组成。正常投资回报率按目前中国人民银行公布的一年定期存款利率 ％和 年最新发行的一年期国债利率 ％为基础，综合确定正常投资回报率为 ％。风险投资回报率按风险累加法进行估算。风险投资回报率由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率组成，综合分低、中、高、投机四个档次，相应的调整值分别为0％～2％，2％～5％，5％～8%，8％以上，根据本次估价对象的用途和房屋成新分析以及该区域物业的租售比及目前***市社会经济环境、房地产经营风险，由于该风险也受到了租赁协议的约束。即租赁协议的存在减少了委估房屋的市场风险，未来_______月内的房屋租金收入已基本稳定、明确，所以租赁期间的风险投资回报率不大，取风险投资回报率为2％。
报酬率r＝正常投资回报率+风险投资回报率
＝ ％ +_2_％＝_ ___％。
（2）投资复合收益率法：
假设委估房地产的购买者取得房地产是一种投资行为。取得该房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资本两种，通常抵押贷款占六成，自有资本占四成。***市目前中长期（5年以上）贷款年利率为 ％，自有资本所有者一般要求的年收益率为8％。则：
抵押贷款额 自有资本额
报酬率＝―――――――×抵押贷款利息率+ ―――――――×自有资本
29
◢◢◢ 独立 客观 廉洁 高效
安徽中信房地产评估有限公司 房地产抵押评估报告
收益率
房地产价格 房地产价格 ＝60％× ％ +40％× ％ ≈ ％
3、租赁期内净收益的折现 a 1
Ｖ1＝ ——— ×[ 1- ————— ] r (1+r)m
＝ 元/m2
（二）委估房地产在租赁期后的净收益折现 1、测算租赁期后各年净收益
年有效毛收入＝月租金×12×收益总面积×出租率+其他收入
年运营费用＝维修费+管理费+ 税金+其他费用（保险费、租赁代理费等） 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 （1）年有效毛收入 A、估价对象租金的测算
根据估价人员对委估房产的调查，该房屋无租约，本次评估时调查档次相同用途相近、结构相似、装修档次相近的房地产的租金水平和出租率，比较分析确定其出租的客观出租水平和出租率，以此来测算该房产的有效毛收入，如有其他
30 ◢◢◢ 独立 客观 廉洁 高效
安徽中信房地产评估有限公司 房地产抵押评估报告
收入，本次估价时不予考虑，即其他收入为0。
区域内租金调查表
名称 楼层 租金水平临街状况 （元/m2〃月） 空臵率 备注 对以上调查实例进行筛选后，选择其中___________三项为比较实例，根据调查分析，用市场比较法推算估价对象客观租金水平。
租 金 测 算 表
可比实例 座落地点 比较实例租金（元／m2） 交易情况修正系数 交易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 修正后的租金（元／m2） 平均比准租金（元／m2） B、空臵率的确定
经估价人员实地查看和调查，估价对象所处的地段位于___________，周边商业（办公）用房的出租率在90％左右、另到估价对象所处商场（市场、
31
◢◢◢ 独立 客观 廉洁 高效
实例Ａ 100/（） （）/100 100/（） 100/（） 实例Ｂ 100/（） （）/100 100/（） 100/（） 实例Ｃ 100/（） （）/100 100/（） 100/（）
安徽中信房地产评估有限公司 房地产抵押评估报告
写字楼。。。）物业管理处咨询，该商场（市场、写字楼。。。）的出租率约为____％_，故确定估价对象客观出租率为 ％。
年有效毛收入＝_______元／m2×12×______%＝_______（元／m2） （2）年运营费
年运营费包括维修费、保险费、税金等，各项费率见下表：
序号 项目 营业税及附加（营业税、城建税、教育附1 加） 2 3 4 5 房产税 维修费 管理费 其他（保险费、租赁代理费等） 合计 12％ 1-3％ 3-5％ 0％ 5.5％ 费率 备注 根据**市同类房屋出租的一般惯例，该项由承租方负担，出租0％ 方不承担相应责任。 0.5％ （ ）％ （3）年净收益a
年净收益a＝______×（1- ％）＝______元/m2 2、测算报酬率r：
对报酬率的计算，综合考虑以下两种方法。
（1）安全利率加风险调整值法：（一般抵押用第一种方法，处臵时用第二种方法，司法鉴定或复杂的报告可用两种方法综合计算）
是以安全利率为基础，再加上风险调整值作为报酬率。报酬率由正常投资回报率和风险投资回报率两部分组成。正常投资回报率按目前中国人民银行公布的一年定期存款利率 ％和 年最新发行的一年期国债利率 ％
32
◢◢◢ 独立 客观 廉洁 高效
相关推荐：
loading