定级估价成果报告-宝坻区》，宝坻区的基础设施投资价格，供热费用取55元/平方米。
6.计算土地单价
土地单价=基准地价×（1±修正率）×年期修正系数×期日修
正系数×容积率修正系数—开发程度修正 =620×（1-9.27%）×1×1×0.8—55 =395
住房地价=土地单价/容积率
=395/0.65 =608元/平方米。
（二）平房价格评估
1.采用成本法评估正房（砖木）建筑物价格。 （1）建筑安装工程费：
根据《2004年天津市建筑工程预算基价》及《天津市建筑工程造价信息》造价指数，近年来，建安造价基本稳定，确定估价对象建筑安装工程费550元/平方米。
（2）前期工程费、管理费取值5%，包括：管理费2%、质检费0.3%、招标费0.2%、不可预见费2.5%。前期工程费、管理费为27.5元/平方米。
（3）配套工程费及增容费 无单独工程配套。 （4）管理费用
管理费取建安费和施工前期费的4%，则该项费用为： （27.5+550）×4%=23元/平方米。
（5）投资利息
参照同类型房地产开发项目开发期，设定估价对象开发期为两个月，按照估价基准日一年期贷款利率5.85%计算利息。
[27.5+550+23]*5.85%*1/6=6元/平方米。 （6）开发利润
参照天津市及宝坻区同类型房地产开发项目利润率，结合相关资料，确定估价对象房地产开发利润为上述几项之和的10%。 （27.5+550+23+6）*10%=61元/平方米。
建筑物成本=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）
=27.5+550+23+6+61 =667.5元/平方米。
根据实际观察法确定正房建筑物成新率为0.8。 正房建筑物价格=667.5*0.8=534元/平方米。 正房房地产单价=建筑物价格+居住用房地价
=534+608
=1142元/平方米。
根据天津市住宅房屋交易转让的有关规定，划拨住宅用地应扣除相当于房地产市场价格的1% 的土地出让金，故扣除土地出让金后的正房房地产单价为：1130元/平方米。
2.采用成本法评估砖木结构倒（厢）房建筑物价格。 （1）建筑安装工程费：
根据《2004年天津市建筑工程预算基价》及《天津市建筑工程造价信息》造价指数确定，近年来，建安造价基本稳定，估价对象建筑安装工程费550元/平方米。
（2）前期工程费、管理费取值5%，包括：管理费2%、质检费
0.3%、招标费0.2%、不可预见费2.5%。前期工程费、管理费为27.5元/平方米。
（3）配套工程费及增容费 无单独工程配套。 （4）管理费用
管理费取建安费和施工前期费的4%，则该项费用为： （27.5+550）×4%=23元/平方米。 （5）投资利息
参照同类型房地产开发项目开发期，设定估价对象开发期为两个月，按照估价基准日一年期贷款利率5.85%计算利息。
[27.5+550+23]*5.85%*1/6=6元/平方米。 （6）开发利润
参照天津市及宝坻区同类型房地产开发项目利润率，结合相关资料，确定估价对象房地产开发利润为上述几项之和的10%。 （27.5+550+23+6）*10%=61元/平方米。
建筑物成本=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）
=27.5+550+23+6+61 =667.5元/平方米。
根据实际观察法确定倒（厢）房建筑物成新率为0.75。 倒（厢）房建筑物价格=667.5*0.75
=500.625元/平方米。 ≈500元/平方米
3.采用成本法评估简易结构棚房建筑物价格。
根据现场查勘，参考《2004年天津市建筑工程预算基价》及宝
坻区实际情况，重置成本取400元/平方米，根据实际观察法确定棚房建筑物成新率为0.75。
400*0.75=300元/平方米
程庆林所有的棚房由于维修保养情况较差，评估价格在300元/平方米的扣减30元/平方米。
4. 采用成本法评估围墙
人工挖地槽： 0.5m×1m×1m=0.5m3
0.5m3×18.712元/m3=9.36元
3：7灰土垫层： 0.2m×0.4m×1m=0.08m3
0.08m3×108.46元/m3=8.68元
C10混凝土垫层： 0.1m×0.4m×1m=0.04m3
0.04m3×313.71元/m3=12.55元
砖基础： 0.37m×0.2m×1m=0.074m3
0. 074m3×219.86元/m3=16.27元
砖墙： 0.24m×2m×1m=0.48m3
0.48m3×238.9元/m3=114.67元
因单户围墙较短、结构简单、建设期短，在估价结果最后确定时适当考虑其他的费用和利润。
由以上计算合计得每延米围墙的成本为： 9.36+8.68+12.55+16.27+114.67=162元 目测成新率：0.60
评估值取整为100元/延米。
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