第四部分 日常物业管理运作
日常物业管理阶段是物业公司实施公共设备设施管理与业主服务功能的重要阶段，针对康宁小区的特点，我们的物业管理工作将由前期介入阶段、日常管理运作阶段二个部分组成。
前期介入阶段，我们深入了解规划设计思路和业主的层次需求，从物业管理的角度对设施设备日后维护保养及业主使用便利等方面提出一系列合理化建议，并依据市场调研的结果，提前准备物业管理方案，为接管打下坚实的基础。
一、前期介入阶段的管理
（一）介入、合理规划
1、针对小区实际情况，提前准备管理方案
在前期介入工作中，我们一方面参与小区规划建设，另一方面，紧密结合康宁小区的实际情况，提前准备管理方案，提交详实科学的物业管理可行性调研报告。对康宁小区的物业管理进行准确定位，并将有针对性地拟订智能化管理方案、装修监管方案、治安管理方案、住宅停车管理方案、围合式环境方案等。
2、提前对业主进行物业管理宣传
为了更好地实施将来对康宁小区的管理，我们把对业主的宣传作为前期介入的一项重要工作。通过宣传讲授有关知识，并组织部分康宁小区业主参观学习，以求取得良好的社会效果，为日后管理工作的开展打下基础。
（二）做好验收接管工作
在管理公司对康宁小区充分了解的基础上，通过接管验收这一工作程序，进一步熟悉物业整体的各项性能与特点，预测管理中可能出现的问题，准备相应紧急事件的处理方案，真正做到有备无患，防范于未然。
康宁小区的验收与接管程序如下：
成立验接小组
制订验收标准及处理接管移交手续书
审查资料、图纸、亲临现场逐项检查，发现问题，做好记录，督促整改。 签订移交书面手续，做好遗留工程备案 签订物业保修方案
二、日常管理运作阶段的管理
对小区的常规物业管理运作阶段，管理公司将严格执行各种规章制度，注重每一个服务项目人员的培训、考评、加强日检、周检、月检工作。
（一）管理处内部运作管理
1、
管理处内部检查工作
为规范管理处物业管理服务的监督和检查工作，确保提供的服务质量能满足规定的要求。
（1） 管理处楼管员负责辖区各项工作的日检。 （2） 管理处各部门主管负责分管工作的周检。 （3） 总公司实施不定期巡检。 用户报修处理工作规程
尽快处理用户的报修，规范维修工作，确保为用户提供满意的服务。 （1） 管理处负责记录报修，并传达至工程部。
（2） 工程人员负责报修内容的现场确认及维修。
（3） 工程部主管负责维修监督，对“维修服务项目表”以外的报
修内容进行评审。
3、
用户投诉处理工作
确保用户的投诉能及时、准确、合理地得到解决。
（1） 管理处负责对用户投诉的记录和协调处理工作。
（2） 被投诉部门按照客户部投诉处理的安排具体解决有关问题。
2、
（3） 管理处负责对投诉处理的效果进行检查。
4、
服务收费管理
规范管理处服务收费（包括管理费、水电费）程序，确保用户对服务的满意。
（1） 管理处为用户提供有偿维修服务收费及每月管理费、水电费
的收取。
（2） 管理处财务人员负责办理各项费用的收取工作。
（3） 楼管员负责派发各项收费通知单，并协助财务做好各项费用
的催缴工作。
（4） 工程维修人员负责对有偿维修服务进行计费。 （5） 管理处项目经理助理对有偿维修服务收费进行审核。
5、
社区文化活动管理
管理处组织开展的各类社区文化活动，寓教育于社区文化活动之中，创建高品位的人文环境。
（1） 客户部负责编制社区文化活动计划，并具体组织实施。 （2） 管理处项目经理助理负责审核、批准社区文化活动计划。 （3） 管理处其他部门员工有责任配合社区文化活动的顺利开展。 6、
突发事件或异常情况处理
确保管理处辖区内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴等各类突发事件或异常时，能迅速、果断进行处理，保护业主的人身及其生命财产安全。
（1） 管理处应进行突发事件及异常情况处理等的培训，并负责抢
救现场指挥及督导。
（2） 当值人员应严守岗位。
（3） 护卫员负责安全防范，工程人员负责水电供应及抢修。 （4） 其他员工应听从上级领导的调遣，积极参与救护或抢险。
应急分队工作规程
（1） 由管理处全体员工组成小区应急分队，以应付各类突发事
件。
（2） 管理处项目经理在紧急情况下负责应急事件的全面处理。
（二）给排水设备及水景管理
7、
1、
给排水设备及水景运行管理
确保给排水设备保持良好技术状态，保证生活、消防用水、水景用
水的需求。
（1） 机电值班工负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。 （2） 给排水维修工负责给排水设备维修保养。
（3） 工程部主管负责给排水设备设施综合管理及上述工作的检
查监督。
（4） 管理处项目经理助理负责上述工作的检查监督。 （5） 物业主任负责向有关用户通知停水情况。 操作
使给排水设备性能稳定，保证正常运行。值班机电工负责给排水设备（设施）的操作巡查、记录及异常情况的报告。
给排水设备（设施）的维修保养
及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能。给排水维修工负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。
2、
3、
（三）消防管理
1、
中控室设备运行管理
确保中控室设备（消防系统、护卫闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统）处于良好状态，保证用户的生命和财产安全。
（1） 中控室护卫员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。 （2） 中控室维修工负责中控室设备维修保养。
（3） 工程部主管负责中控室设备的综合管理及对上述工作的检
查监督。
（4） 管理处物业主任负责上述工作检查监督。
中控室设备操作
确保消防设备、护卫闭路电视系统操作之安全性，正确性。 中控室护卫员负责中控室机电设备操作。
2、
3、 中控室设备维修保养
确保中控室设备（消防系统、护卫闭路电视系统、红外线防盗报警
对讲电话系统、公共天线系统）性能良好，保证安全运行。 （1） 中控室维修工负责中控室设备维修保养。
（2） 工程部主管对维修保养工作进行指导，检查监督及外委修理
的联系工作。
4、 防火管理
建立行之有效的消防管理安全体系，保证住宅区内用户的生命和财产安全。
（1） 中控室维修工负责消防培训、制订演习方案、检查、整改工
作。
（2） 工程部主管对上述工作进行检查监督。 （3） 管理处物业主任对辖区消防工作全面负责。
火警、火灾应急处理
定期演练对迅速扑灭火灾，保证业主生命财产安全。 （1） 中控室人员负责消防监控、报警工作。 （2） 工程人员负责消防设备运行。 （3） 义务消防队员负责火场灭火。 （4） 楼管员负责现场维修警戒。
5、
（四）机电设施养护和修缮管理
对康宁小区公共设施机电运行和保养工作，按公司物业管理质量标准规范运作，具体主要工作内容如下：
1、
运行组：
保障小区供电、供水，消防等正常运作并做好记录;巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录;搞好设备房的物品管理，加强安全防范工作。
维修组：
负责机电设施，设备的各项维修、保养工作，并做好记录;定期清洁所管理的设备和设备房;负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。
2、
（五）治安管理
１、护卫队管理
通过制定护卫员内务、作风、纪律的管理规定，确保护卫员自身素质的提高，自觉维护护卫工作的正常运行。
（1） 护卫员负责本岗位的治安保卫工作及辖区内正常秩序维护。 （2） 护卫班长负责本班工作安排、检查监督、异常情况的处理。 （3） 护卫经理/队长负责管辖区治安工作的管理。
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