从楼盘的分布来看，空港经济开发区周边分布较为集中，如青麓雅园、瑞丰花园等，而在双龙西路和科技产业园转盘亦有零星的分布。与回兴相似，两路楼市特点也主要是楼盘规模偏小，以多层、低密度为主流，价格亦呈两极分化状态，普通小区或单体套内均价约为100-1300元/㎡，而具有一定品质，主要面向主城推广的楼盘价格则相对较高，一般套内均价约为1500-1900元/㎡。
版块发展趋势：配套日益完善，市场供应潜力巨大：2002年底经开大道通车，轻轨三号线的规划实施，广场、商贸中心、餐饮等设施的规划，两路的配套正日益完善。与此同时，作为新兴的城市开发区域，大量的储备土地需要开发，如金开大道、机场路沿线等，市场供应潜力巨大。
近几年来，渝北区商品房单价年均增幅在100元/平方米以上，增幅超过其它同类区域。经开大道开通后，经开大道沿线楼盘房价上涨了三成。两路房价上涨的主要原因在于区域的地段优势，工业园区、空港、国道、生态环境，无不成为支撑两路楼盘价格上扬的理由。伴随回兴镇、两路楼盘品质的提高，该地区的房价还有很大的上涨空间。
第三部分 竞争市场状况
6.0大盘时代的真正来临
6.1圈地运动引发大盘时代
自政府向久征不建的大量闲置土地挥起“清理”大刀，一时间在90年代末期过热开发的大潮中盲目介入、而又不具备实力和能力的小房商们只能挥泪告别房地产行业。与此同时，另一些闯过市场风雨成熟壮大起来的实力房企却频频出手，跑马圈地，这一热一冷、一喜一悲的戏剧性场面成为2003年重庆房市最具影响力和思考性的现象之一。
土地，无疑是房地产开发的首要资源。值得欣慰的是，在政府的大力引导、宏观调控以及行业的自我完善、自我规范的双重作用下，我们迎来的这第二个圈地高潮无论从相关企业的行为动机、还是运作方式上，主流还是健康而有序的。
但是，我们也看到，市场机会的均分和游戏规则的平等并不意味着和平，反而会带来竞争的日趋白热化。“明箱操作”除了公开、公平、公正外，同时迎来真正的大盘时代和营销时代。2003年，从主城区到郊区，从数百亩到过千亩再到数千亩，圈地风愈演愈烈，房地产竞争已经从“资源占有”到“终端营销”全线展开。
在火爆的圈地风潮中仍有不少隐忧值得关注：南岸滨江路早已争抢一空；在北部新城也已瓜分殆尽，沙坪坝、石马河、二郎——争红了眼的开发商甚至上山下乡，南征北战。 事实上，一个大盘就是一个小型的城市。大盘对开发商、对产品的研发、对产业的组合、对
客户的售前售后服务以及对房地产策划、营销人员的水平都有较高的要求，他们对客户的品位和社区文化的理解等等都要上升一个层次，对其自身来讲也是实力的检验。2004年拥有几千万方的开发量，这对所有的房商来说，都是悬在头上的达摩克里斯之剑。
6.2类比项目状况
重庆楼市上千亩大盘项目一览表 序号 企业名称 项目名称 占地面积 位置 1 南方集团 南方大学城 2300余亩 渝北回兴镇 2 南方集团 南方新城 1000余亩 石桥铺、沙坪坝
3 广厦置业重庆公司 广厦城 1050余亩 九龙坡杨家坪九龙山 4 中城联置业公司 天骄?美茵河谷 1000余亩 石桥铺、二郎的交界处 5 天龙集团 天龙别墅项目 2000余亩 南岸茶园新区 6 中安物业 中安?翡翠湖 1500余亩 北碚童兴镇
7 渝海集团 渝海南岸项目 1300余亩 南岸七公里至八公里之间 8 美心实业集团 美心别墅项目 3500余亩 南岸鸡冠石片区 9 福建?融侨 融侨半岛 3000余亩 南岸铜元局 10 正扬集团 茶园项目 1500余亩 南岸茶园新区 11 香港香江国际 经开区项目 1080亩 渝北经开区
12 重庆天景置业有限公司 学府大道69号 1000亩 南岸交通学院旁 13 重庆龙湖地产 龙湖?蓝湖郡 1600亩 北部新区 14 上海?汇金置地 美堤雅城 1000亩 南坪开发区 15 山东?鲁能集团 鲁能?新城 2000亩 五童路 16 大川集团 大川水岸 1000亩 江北石马河 17 上海?天江置业 2000亩 北部新区 18 广州?保利集团 3000亩 北部新区
19 北京?棕榈泉开发公司 棕榈泉国际花园 1200亩 北部新区金开大道88号 20 中体奥林匹克花园集团 奥林匹克花园 3300亩 北部新区金开大道 21 金科集团 铁山坪项目 1000亩 铁山坪 22 城建集团 茶园项目 3400亩 南岸茶园新区 23 晋愉集团 大渡口项目 4000亩 大渡口
6.3竞争态势分析
2004年，重庆楼市将有超过30个占地规模在300亩以上或总建筑面积在50万平方米以上的楼盘亮相、入市。这是重庆楼市“大盘时代”真正到来的标志，这将引领市场实现发展的夙
愿：理性、成熟，专业化、市场化。今年，如果把市场上的楼盘看成一支行进的队伍，那么，走在前面的，一定是这些大盘。并且，这些“排头兵”会为整个队伍带来多方面的示范效应。
效应一 比拼品牌含金量
现在，已经没有人否认一个楼市品牌在消费者心中的魅力和吸引力了，而今年的一个可喜事实是：楼市中将会增加数倍于以前的品牌楼盘。在多品牌共存的情况下，比拼的就是品牌实力、含金量了，对消费者来说，也有了更多消费品牌楼盘的选择机会。 今年陆续亮相上市的大盘中，楼盘主要有三种情况：一是本市原有的实力型开发商推出新盘或原在售楼盘后期项目，如龙湖置业将新推出3个以上的大型楼盘，金科集团在原有天籁城基础上新推多个占地在300亩以上的楼盘。这类楼盘当然不止龙湖、金科，还包括同创、浦辉、江山、华宇、协信等企业的楼盘。二是本地或外地的其他行业的实力企业强力登陆重庆楼市所推项目，如东原地产、隆鑫置业（后续项目）等。三是来自市外的品牌房企，这类企业的楼盘大有“不是品牌不登台”的架式，如阳光100国际新城、武夷滨江、融侨半岛（后续项目）、棕榈泉国际花园、保利集团项目、中华企业项目、天江置业项目等。对于第一类、第三类楼盘，因其公司在本地或外地的原有开发业绩，品牌市场号召力是可以触摸或感受到的，对第二类楼盘，其开发商当然是不惜成本打造新的楼市品牌。在这种你要做品牌、我也要做品牌的“羊群效应”下，做品牌就真正成了一种潮流、开发商的共识，并会促进整体市场品质提高。 当然，从市场销售来说，消费者最终愿意为哪些品牌楼盘掏钱，这就得看这个品牌的含金量了。楼盘比拼品牌含金量的普遍效应就会这样出现。
效应二 带来新开发思想
在今年涌现的这些楼盘中，相对于以前一些楼盘，个个都是“大个子”，少则三五百亩，多则上千亩。这些楼盘自然而然带来一些新的开发思想：本地开发商是在琢磨、探索、学习新思想（路），外来开发商就是把在其他城市的开发思路、经验搬过来调整调整就得。 业界人士分析，今年，市场上新开发思想的一个整体变化可能是泛地产理论指导开发。 泛地产就是将房地产泛化、广义化。房地产不单纯是建造商用、民用住宅，凡与人相关的如生活、工作、学习、运动、休闲、娱乐等场所及配套服务都是房地产可以整合的要素。特别是我市那些千亩大盘来说，仅靠修好房子本身是不足以让购房者掏钱的，房子的相关要素如配套等将会成为打动购房者的因素。
另外一个新的开发思想是更加重视后续发展力培育。这些大盘的开发周期少则两三年多则七八年，虽然“先天条件”还可以，但楼盘要“成才”，还需“后天培养”。业界人士分析，楼盘的“后天培养”即品牌培育建设，只有当楼盘逐渐形成品牌知名度、美誉度、忠诚度后，才会在多年的时间内让购房者关注楼盘，并给房地产企业带来超额回报。
效应三 推进区域繁荣
一个值得关注的现象是，这些大盘开发在本市呈现出片区集中趋势，大盘主要分布于南滨路、高新区，北部新区的新牌坊―人和－经开区、新五黄、回兴片区。这些地方随着楼盘开发也将会变得更为便利、成熟、繁荣。
据了解，在南滨路上，将新出现阳光100国际新城、武夷滨江、东原地产项目（含中央大街）；在新牌坊―人和－经开区地区，将新增金科集团六一水库项目、龙湖蓝湖郡、比华利豪园、棕榈泉国际花园、中央贵谷、保利集团项目等。
其实，随着这些大盘的出现，开发商自觉或不自觉地扮演了一个新城市化运动的主力军角色，而本市成片“成建制”的大盘现象，反过来又拉动了政府的配套能迅速跟进，南滨路、人和片区即是例子。
对大盘来说，开发商更多的是立足于自身来建各种配套。如融侨半岛没有等着政府修好了滨江路，而是自已动手开发；广厦城也是，楼房还没盖起来，宽阔整洁的九龙迎宾大道已经显示了它的气魄。这样的例子不胜枚举。 总的事实就是，随着大盘特别是多个大盘进驻入市，一个区域的繁荣就指日可待了。
效应四 革新产品理念
前面说到，大盘将引领市场实现专业化、市场化的目的，其中一方面就体现在大盘会革新原来很多产品理念，包括设计、规划、景观等产品的多方面基本要素。
大盘开发决不仅仅是面积扩大。由于开发周期长，一般都在两三年或者更长时间，因此，开发商必须全面系统地筹划与房子相关的所有内容。散兵游勇式的打一枪换一个地方，开发一个项目狠赚一把的游击战思维显然行不通。面对大盘，必须是多兵种协同作战，规划、设计、建筑、物业、广告营销等等各类专门人才尽显其能，通过高度市场化，整合这些专业资源形成最大合力，才有胜算的可能。特别要有长远的规划和前瞻性的设计，所有得过且过的想法和做法必将给后续开发留下隐患。同时，一些业界人士认为，实现大盘产品设计开发的专业化市场化，比一些常规项目要多付出时间成本、经济成本，“但这些成本是可收回来的”。 面对大盘，当开发商有了足够的实力来承担产品理念变革产生的较高的专业化、市场化成本之后，“更多的开发商就会逐渐形成一种为成千上万个家庭未来的生活质量负责的道义感”，一业界人士如是说。 效应五 催化市场优胜劣汰 成熟、理性的房地产市场是优胜劣汰的结果，大量的大盘是促进这一结果产生的催化剂。
业内人士认为，我市房地产业的现状说明，要使我市的房地产整体开发水平有所提高，需要一个行业自我整顿(即市场行为的整顿)过程，而引发整顿，离不开大盘的作用。而我市目前这些大中型楼盘为了自身生存、发展，就会利用自己的综合实力，做好产品，赢得更多市场份额；在供应量超过需求量或需求不足时，大盘开发商就会抢夺实力不足的中小开发商的市场份额，在有—定数量的大盘共同参与的“抢劫”过程中，有的中小开发商就会消失，剩下实
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