REITs的提出对我国各行业的影响分析

目 录

1、 REITs 定义及我国 REITs 发展历程 ........................................................................................... 3

1.1 、 REITs 的定义及类型 ................................................................................................................................ 3 1.2 、 我国REITs 发展历史 ............................................................................................................................... 4 1.3 、 我国“类 REITs”的主要特点 ...................................................................................................................... 8

2、 公募基建 REITs：真 REITs 来了 ............................................................................................... 9

2.1 、 公募基建REITs 推出有特定时代背景 ..................................................................................................... 9 2.2 、 公募基建REITs 政策解读：相对“保守”的“突破” .................................................................................... 12 2.3 、 公募REITs 有望重塑行业估值 .............................................................................................................. 16

3、 海外 REITs 发展探讨 ............................................................................................................... 18 4、 建筑行业：中期基建投资增速预期或可上修，关注无形资产占比高的标的 ............................. 22

4.1 、 基建REITs 有望对中期基建投资增速有明显提振 ................................................................................. 23 4.2 、 运营资产REITs 化或可改善工程企业报表质量 ..................................................................................... 24 4.3 、 建议关注无形资产占比较高的标的 ........................................................................................................ 26

5、 公用事业：电力燃气各有千秋，重点关注输配电、燃气管网领域 ........................................... 26

5.1 、 发电—股权融资蜀道难行，REITs 是否雪中送炭？ ............................................................................... 27 5.2 、 电网行业—输配电网络是极佳的REITs 底层资产 ................................................................................. 30 5.3 、 燃气—输配气管网的潜在 REITs 投资机会 ............................................................................................ 31

6、 环保行业：重点支持领域，污水项目有望优先试点 ................................................................. 33 7、 交通运输：收费公路有望先行，持续关注机场 ........................................................................ 37

7.1 、 适合REITs 模式的交运资产有哪些 ....................................................................................................... 37 7.2 、 结合重点区域，分析首批 REITs 试点的可能性 ..................................................................................... 37

8、 新基建：REITs 提升经营杠杆，关注第三方 IDC 厂商、中国铁塔 ........................................... 41

8.1 、 IDC：REITs 提升经营杠杆，关注第三方 IDC 厂商 ............................................................................... 41 8.2 、 海外 TMT：REITs 有利价值重估，短期不具备架构调整动力，建议持续关注中国铁塔 ....................... 44

9、 机械行业：工程机械直接受益于 REITs 带来的基建投资增量 .................................................. 46

9.1 、 工程机械行业：直接受益于基建投资提升 ............................................................................................. 46 9.2 、 疫情影响一季度销售，但二季度销售有望大幅回暖 .............................................................................. 46 9.3 、 工程机械行业空间持续成长，关注龙头公司 ......................................................................................... 47

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1、REITs 定义及我国 REITs 发展历程

1.1 、REITs 的定义及类型

REITs 起源于房地产领域，后逐渐扩展至不同的领域。REITs（Real Estate Investment Trusts），是指采用公司或者信托的法律结构，以发行受益凭证的方式募集资金，并将资金专门投资于不动产领域，并交由专门投资机构管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资模式。REITs 起源于房地产领域，随着市场的不断发展，其适用范围不断扩展，基础资产逐步包含通讯设施、电力配送网络、高速公路、污水处理设施及其他能产生收入的不动产资产。

REITs 有多种分类方式，在 REITs 发展最为成熟的美国市场，主要有以下四种类型划分：

? 按资金投资方向，可分为权益型/抵押权型/混合型，其中权益型

REITs 的市值规模一直保持在 90%以上，是美国 REITs 市场中的主要品种；

? 按是否上市，可分为公开交易性/非公开交易型； ? 按是否可赎回，可分为封闭型/开放型。 ? 按组织形态，可分为公司型/契约型

图 1：公司型 REITs v.s. 契约型 REITs 组织结构

资料来源：RCREIT，光大证券研究所

表 1：REITs 主要分类

项目 资金属性 资金使用 与投资者关系 与受托人关系 收益分配 信托财产 依据信托契约 信托关系 以受托人存在为前提 分配信托收益 契约型 类型 按组织形式 公司型 股份公司资产 依据公司章程 股东与公司关系 本身即为受托人 分配公司股利 是否可赎回 是否可追加份额

封闭型 否 否

按是否可赎回 开放型 是 是

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总体描述

按是否可以公开交易 公开交易型 REITs 向 SEC 注册定期报告，份额在交易所交易 份额在股票交易所上市交易，投资者可以像股票

一样买卖

等同于股票交易佣金 一般来说由 REITs 内部管理

REITs 份额价格

要求多数董事为独立董事，NYSE 和 NASDAQ

要求有独立的审计、提名和报酬委员会

投资者选举董事 需要满足交易所相关要求

非公开交易型 REITs 向 SEC 注册定期报告，份额不在交易所交易 份额不在交易所上市交易，投资者的赎回方式不同公司差异较 大；某些情况投资者可能要等到份额最终上市或者公司清算才

能获得回报

流动性

交易费用 管理 最低投资门槛

独立董事 投资者参与 公司管理 信息披露 份额价值透明度

需要交纳管理费以及并购相关费用；可能需要征收 9%-10%的

交易佣金以及其它前端费用；还可能有后端费用 一般来说公司没有雇员，而是与第三方机构签订合同由其进行

管理

一般在 1000 到 2500 美金 根 据 北 美 证 券 管 理 组 织 （North American Securities Administrators Association）条例，要求多数董事为独立董事；

另外还要求董事委员会多数董事为独立董事

投资者选举董事

需要满足北美证券管理组织条例

按照 SEC 要求进行常规的信息披露，包括季度 按照 SEC 要求进行常规的信息披露，包括季度财务报告和年

度审计报告 财务报告和年度审计报告

份额价值即实时的市场价格 没有份额价值。在募集成立 18 个月后可能进行估值。

按投资方向 权益型 抵押型 主要扮演金融中介的角 色，将所募集到的资金用于发放各种抵押贷 款，收入来源是发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款的利息收 入，以及获得的来自抵押物业的部分租金与增值收益，但不直接经营

不动产本身

混合型 总体描述

直接经营收益性的不动产投资组合，主要收入来自租金，或

买卖不动产的交易利润。

是权益型及抵押权型的综合体，其主要投资标的包括不动产本身及抵

押放款债权

资料来源：光大证券研究所根据公开资料整理

1.2 、我国 REITs 发展历史

我国对于 REITs 研讨由来已久，但一直未正式落地。2005 年，在全国商业地产情况调查组向国务院递交的全国商业地产调查报告中，商务部明确提出了要开放国内REITs 融资渠道的建议，这也是我国首次提出开展REITs。随后几年，我国相继开展 REITs 试点工作。2008 年国务院办公厅出台《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，明确指出要开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。2009 年，央行联合银监会、证监会等

11 个部委成立“REITs 试点管理协调小组”，详细制定了试点实施方案。随后 数月，北京、上海、天津开展试点工作 2010 年，住建部等七部门联合发布 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，意见鼓励金融机构探索运用保险资金、信托资金、房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。

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图 2：我国 REITs 发展历程

资料来源：光大证券研究所

2005 年越秀 REITs 上市是我国首家上市的REITs 基金。越秀 REITs 是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金，2005 年末于香港联交所发行上市。目前，越秀 REITs 共运营包括广州五项商用物业、上海一项商用物业、武汉一项商用物业以及杭州一项商用物业在内共计 8 家物业公司。

图 3：越秀房产基金组织架构图

资料来源：越秀房产基金官网，截至 2019 年 12 月 31 日

2014 年“中信启航”类 REITs 揭开了国内类 REITs 发展的序幕。2014 年 5 月 21 日，中信证券发起的“中信启航专项资产管理计划”（“中信启航”）在深交所综合交易平台挂牌交易，交易面向持有深圳A 股证券账户或

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基金账户的机构投资者。中信启航成立于 2014 年 4 月 25 日，总规模逾人民 币 50 亿元，投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦。该基金由中信金石基金管理有限公司管理，退出时，该基金计划将所持物业出售给中信金石发起的交易所上市REITs 或第三方。

“ 鹏华前海万科 REITs” 是我国首个公募基金作为载体发行的类 REITs。2015 年 7 月，“鹏华前海万科 REITs”成功发行，首次使用公募基金作为发行载体。该产品在发行期间单个投资者的单笔认购门槛仅为 10 万 元，上市后在深圳交易所场内进行二级市场交易的最低份额为 1 万元，在“类 REITs”产品的流动性上实现了重大突破。此外，该产品在投资组合上首次突破了公募基金投资公司股权及持股“双十”持股比例限制，其投资组合比例为：投资于确定的、单一的目标公司股权的比例不超过基金资产的 50%， 投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的 50%。但该产品投资标的虽为前海企业公馆项目公司股权，但并未实际控制前海企业公馆物业产权，该产品的实质仅为 BOT 项目“特许经营权”收益权的证券化。随后市场上并无类似产品出现。

图 4：鹏华前海万科 REITs 架构图

资料来源：鹏华前海万科 REITs 募集说明书，截至 2015 年 7 月

我国发行类 REITs 产品已有一定年限，但仍与美国标准 REITs 产品存在一定差异。目前我国类 REITs 类产品多以“资管专项计划+私募基金+SPV” 的组织形式存在。其中，发行资产支持专项计划部分实现物业在交易所转让的流动性，但专项计划不能直接收购物业公司股权，一般通过私募基金收购。这一交易结构下，专项计划属于私募发行，投资人数受限，期限也相对固定， 与境外标准化的公募 REITs 差异较大。

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