芜湖房地产市场分析

上半年中，镜湖区投放出占全 市投放量16%的商品住宅，而该区 上半年中销售量占市区销售量的 30%，投放比例远小于销售所占比 例，镜湖区11万多平米的销售量 也远远超过其5万平米的投放量。

镜湖区楼盘基本位于市区中心位置，说明对于购置房产的要求中，区域位置还是消费者其考虑的重要因素；由于市区中心建筑密度较高，加上政府的东扩南进策略，已经很少有土地用于挂拍出售，因此新楼盘投放较少。

弋江区的投放量在上半年里占了47%，达144820平米，该区上半年销售量占市区的48%，销售量和投放量的比例构成基本接近，但销售量本区上半年达19万多，投放量要远小于销售量。针对供小于求，而且可挂拍土地量较大的情况，政府一直并将继续加大本区的土地挂拍，这将会提高本区的新楼盘投放量。

开发区上半年里投放量83694.76平米，占市区总投放量的27%，其销售量仅69642平米，占市区总投放量的17%，投放量和投放比例均大于销售量和销售所占比例。这与开发区新楼盘价格涨幅过大，导致消费者持币观望有关。

三山区上半年投放量29480平米，占市区投放的10%，其上半年的销售量19458.5平米，占市区销售的5%。与开发区相似，本区的销售量也要小于投放量。 2.4 投放户型比例及单价特征

在今年上半年市区批准预售的商品住房中，单套建筑面积超过90m2的商品住房的总面积和总套数占整个预售面积及套数的比例分别达到89.4％和83.8％；预售备案均价超过3500元/平方米的新建商品住房的总面积和总套数占整个预售面积及套数的比例则分别达到65。6％和65％。

短期内市区中小户型、中低价位的普通住房市场供应量仍然呈现不足。

(二 )商业楼盘市场（包括办公、酒店、商业性质） 1. 销售状况

11

1.1概况

上半年度市区共销售商业性质楼盘29358.13㎡，06年上半年预售成交5.49万平方米，同比下降86%，市区的商业楼盘销售不佳。

今年上半年平均每月销售量在5000平米左右，相对于市场投放量来看，仅销售了大约投放量的50%左右，商业楼盘市场基本上是供大于求的局面。 1.2各月销售走势

1-2月份为商业楼盘的销售旺季，共 销售了15452.65平米的商业楼盘。之后 的几个月里，销售状况均不佳，平均每月 销售3476平米左右。

1-2月3月4月5月6月26513402.573933.91391815452.65商业性质楼盘销售量

1.3 商业楼盘价格

与住宅不同，商业楼盘价格更注重地域位置及地域规划定位，人气的淡旺也对商业楼盘的定价有着极大的影响作用。 2. 投放状况

上半年市区共投放商业性质楼盘44907.88㎡，其中4月份投放量达到22203.7平米，位于各月投放量之首。

商业性质楼盘投放芜湖市纯商业楼盘较少，挂拍地块 用于商业性质的也较少，因此商业性 质楼盘投放量也难以上升。其各月投 放状况如下所列：一月、二月份共 投放15452平米，三月份里投放678.53 平米，商业楼盘在四月份里进入一个投放

657322203.715452.65678.535、6月4月3月1、2月的高峰期，本月投放达22203.7平米，比一、二、三月份三个的投放量总和还要多，五六月份商业投放面积也较少。 3 . 二手房市场

2007年1~6月份，芜湖市市区二手房交易完成33.31万平方米，其中住宅完成21.36万

12

平方米，同比分别下降7.49％和21.64％。从整体上看，芜湖市存量房市场交易仍在一定程度上受到国家宏观调控政策中的税收杠杆的影响，短期内二手房市场交易量仍然维持小幅萎缩的发展态势。

四 市场发展趋势

(一)宏观经济发展

2007年1-6月份，全市城镇固定资产投资总额为174.01亿元，同比增长54.30％；全市房地产开发投资额为40.90亿元，同比增长24。32%，其中住宅开发投资额为27.91亿元，

13

同比增长24.93％。从整体上看，芜湖市房地产开发投资额继续保持着稳步增加的发展态势，但其增长幅度与固定资产投资增长相比偏小，这在一定程度上表明短期内芜湖市房地产开发投资力度仍略显不足。

在未来三年芜湖市GDP增幅预计将继续保持10%以上水平的前提下，在宏观经济保持两位数增长速度的前提下，为居民收入增加、宏观经济活跃程度提高提供了有效保障。由于大量有效需求的支撑，以及市场对政策的消化，未来芜湖房产业将在经历短暂的阶段性调整之后，进入更加稳定更加理性的发展阶段。 (二)市场需求分析

上半年的市区楼市基本处于“需求旺盛、投放不足”的状况之下。今年上半年市区住宅销售旺盛，同比增长52.10％；投放则受宏观政策影响，相较去年而言，投放量大幅度萎缩，同比下降57%。投放量的减少并没有对销售量产生直接的影响，反而销售量相对于去年有50%的增长，说明市民的刚性居住需求凸显，市区房产市场的需求将直接影响下半年的楼市发展。

截至6月底，市区开发商共拥有872万平米的出让土地，可以开发1057万平米的住宅，按单套住宅110平米计算，则可以提供96090套商品住房，满足约10万人的居住需求。目前已经开发370万平米住宅，还剩687万平米未开发，剩余的面积约可提供62454套住宅。这些未开发土地基本在出卖时与政府约定竣工时间，且大部分约定竣工时间集中在2009年下半年，因此在下半年和未来1年里，市区将处于一个商品房住宅投放的高峰期。

而在产品类型投放上，由于上半年小户型各项数字均未达标，预计政府将加强对小户型商品住宅投放的引导和支持，对大面积、高单价的住房销售加以严格限制，从而规范市场和满足市民需求。

二手房市场交易量仍然维持小幅萎缩的发展态势。一则受政府税收等措施的影响，另一方面则代表芜湖市市区居民的消费习惯和二手房市场的投放量及投放类型不能够满足市民的需求。芜湖市市区居民的住宅需求仍以新开发的商品房为主。 (三)政策影响调控

受房地产开发周期性较长的影响，上半年政府政策部分调控效果目前尚未显示出来，但从整体上看，芜湖市房地产市场正逐步回归理性发展轨道，市场供应量有所放大，市民住房消费更加理性化，房地产开发也得到了进一步的规范，房价基本保持稳定。

下半年随着芜湖市房地产市场供应量的不断加大以及住房供应结构的不断趋向合理，芜湖市房地产市场价格将继续维持基本稳定的发展态势，而市民住房消费也将更加趋于理性化，开发商投资也将更加理性；另一方面，随着商品房销售管理、监督等相关工作进一步完

14

善，可以预期各方主体的行为将更加规范，市区房地产市场的运行将更加稳定有序。因此预计下半年芜湖政府主管部门将不会有特别的调控政策或措施出台，而是更多是通过平衡供求量及供应结构，加强销售过程管理，确保房地产市场的运行更加规范有序。

15