试分析中国房地产业企业伦理问题

试分析中国房地产业的企业伦理问题

前言

做房地产的初衷是什么呢？房地产商应该是为人们提供更好的居住和生活环境。而当今的社会上，我们看到的并不是这样。房地产的存在是为了让社会上的资源能合理的分配到人群的手中，可今天却成了炒作的商品。人们今天在很多一线城市不单止无法正常生活，每月的工资连房费都交不起，更多人却因为房子陷入了一生的痛苦。

如果我们自己要开发一个房地产我们应该要想些什么呢？最不道德的房地产行为到底是什么。其实这个问题是非常难解决的，因为当今的社会价值观，还有政府和开发商层层的贪污行为是房地产最根本的问题。房地产是非常有钱的商业，而只需索取一点点就能够有足够一辈子收入的金额了，试问谁不会想去贪呢？

很多人觉得拆迁的不合理行为伤害了群众，而高额的拆迁费却又不得不让房地产商抬高楼价。这种观念是错误的，房地产上从来就没有亏损过，他们的利润和丰厚的回报，足够让买楼和被拆迁的人群受益。其实有很多种解决方法来解决当今的房地产伦理问题，只是有没有人愿意做出一点点牺牲。

作为房地产开发者，我们应抱有正确的价值观，和坚定的目标来执行我们的善良的初衷。我们做出的每一个决策都必须决策都必须是非常清晰和准确的。让自己的企业能带给人民正确的回报。做出的每一个决策都应该是由着为人民利益着想和出发。只有真正的放弃了个人利益，才能做出道德和正确的决定，当然，这在今天的中国是非常难做到的。无论从文化还是政治角度，这几乎还只是一个梦。

在和很多其它房地产商竞争的时候，如果一味的抓住道德，可能会让自己的企业完全失去竞争力，更加无法存活在这个环环相套的利益争夺的游戏里。房地产商只有不停地创造更大的利益来维持自己的生存能力。这样最后换来的将是老百姓的痛苦和无奈。如果我们做一个房地产企业的时候，我们必须开始考虑自己的定位，也要清楚自己的责任，然后尽最大的努力来完成自我的公正。这些也许还需要漫长的努力和牺牲。

我们试着将房地产企业的伦理划分为低、中、高三个层次，下面就让我们

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来分别介绍并分析一下，房地产企业在不同伦理层次上的表现、问题、以及改进方案。

房地产企业的基本伦理

一． 房地产企业的基本伦理简述

这一层级的企业伦理构成了房地产企业其他社会伦理行为的基础，同时，这一层级对企业行为的强制性也是最强的，属于法规层级。企业必须严格按照法律和规章的规定行事，属于服从性的行为。这一层级的责任具体包括：①对股东负责，②善待员工。 1、对股东的责任：

在市场经济条件下，房地产企业与股东的关系事实上是企业与投资者的关系，这是企业内部关系中最主要的内容。房地产企业对股东应有的义务可视为企业所承担的社会责任。其具体体现在三个方面：①房地产企业对股东最基本的责任是对法律所规定的股东权利的尊重；②房地产企业要对股东的资金安全和收益负主要责任；③房地产企业有责任向股东提供真实的经营和投资方面的信息。

2、房地产企业对员工的责任：

房地产企业与员工之间最基本的关系是建立在契约基础上的经济关系，除此之外还有一定的法律关系和道德关系。经济关系简而言之就是劳动和雇佣关系；法律关系是对经济关系的法律规定，道德关系则是在肯定经济和法律关系的前提下，揭示房地产企业和员工之间应相互尊重和相互信任的关系，房地产企业对员工的职业规划和发展也负有一定的责任。

房地产企业在实践中实施对员工的社会责任应做到：为员工提供安全和健康的工作环境；禁用童工和强迫劳动；合法的工作时间和薪酬，为员工提供平等的就业机会、升迁机会、接受教育和培训机会；为员工提供民主参与企业管理的渠道和自我管理企业的机会。

（二）基于万科集团的案例研究

万科连续在国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院发布的“中国房地产综合实力TOPl0”中名列榜首。连续获得北京大学管理案例研究中心和《经济观察报》联合评选的2005年度“中国最受尊敬企业”称号，现在让我们来看看这些光环背后，万科是如何遵从基本伦理的。

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1、对股东负责： 万科是上市后持续盈利增长年限最长的中国企业。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。对投资者一向秉承着投资万科意味着了解你的期望，将获得理想的收益。万科意识到在良好的业绩增长与股东稳定回报之间平衡的重要性，应该从企业成长的角度出发关注股东利益。 万科还提出投资者关系管理四个基本做法：第一，保持持续良好的增长性；第二，给投资者长期稳定的回报；第三，在资本市场运作及公司融资策略制定时充分听取中小股东的意见；第四，重视投资者关系。

2、对员工负责： 万科现有员工16000余人。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”的理念，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。

2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。2007年11月，万科作为唯一一家房地产企业以“雇主品牌颂目，荣获由北京大学管理案例研究中心、《北大商业评论》和企业家与企业管理研究院联合设立的“中国管理学院奖”。2008年1月，万科荣膺第三届“CCTV年度雇主调查”评选出的“最具领袖气质的年度最佳雇主”称号。

万科会组织员工的满意度调查，首先是整体满意度调查，包括各项目／部门对公司整体满意度横向比较、各专业岗位整体满意度横向比较、各司龄段对公司整体满意度横向比较、对所在部门平均满意度的比较。另外还有7个维度的满意度，这7个维度高至低分别为：部门领导的影响力、如何完成工作、公司领导的影响力、工作本身、工作回报、工作环境、个人成长发展机会。万科始终以员工为导向，尊重与关心下属的看法和情感，愿意与员工建立相互信任的工作关系。

在遵从企业基本伦理的同时，万科集团也获得了意外的收获：万科关注股东利益，从而巩固和进一步拓宽强大的融资平台，确保公司跨地域经营的良好势头得到源源不断地资金支持，这一企业基本伦理的履行很自然地给企业带来竞争优势。因为关注投资者收益，意味着企业对投资者负责任，这样会吸引更

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多的投资者，一方面会给企业的发展带来现金流支持，另一方面也会提高企业的威望。企业拥有了资金，可以继续用于企业的发展壮大，由此获得了竞争优势。

另外，由于企业和员工的关系是一种经济关系，也是一种社会关系，万科保障员工的权利，让员工感受到企业的重视，产生一种归属感，增强企业的凝聚力，在这个层面上，员工会自觉履行对企业的承诺，至少也会履行应尽义务，这样一来，企业的生产率提高了，自然获得了生产力方面的竞争优势。

房地产企业中级伦理

本节所称的中级伦理，主要是指我们创办的房地产企业与主要外部利益相关者的关系。本文将从以下四个纬度讨论这一问题：消费者、社区、环境以及政府。

一、房地产企业的消费者伦理 房地产企业是通过向消费者出售房产实物和提供物业服务而获取利润的组织，企业为消费者提供高质量的房屋建筑、优美的生活环境和高品质的物业服务，满足消费者的物质和精神需求是企业的天职。房地产企业对消费者的主要责任集中体现在对消费者权益的维护。

一般来说，消费者有三个方面的权利：第一，自由选择的权利；第二，知情的权利；第三，安全的权利。如果企业在这三方面侵犯了消费者的权利，使消费者的利益受到损害，企业的行为就是不负社会责任、缺乏道德的行为。我们的企业将尽最大的努力维护消费者的权利。具体而言，将主要避免以下几个方面的问题出现。

1、对消费者自由选择权的侵犯——囤地、捂房惜售，恶意炒房，抬高房价： 在住房的需求不断增长的情况下，供给被人为恶意的减少，从而导致房价不断被抬高，直接损害消费者利益。世界银行报告认为，房价收入比在3—6倍之间比较合适。据2009年初中国指数研究院提供的数据，我国房价收入比最高的为深圳的15.1，最低为上海的9.7，北京为14.9，城市的居民购房压力明显，房价也远远超过了当地居民收入的可承受范围。

2、对消费者知情权的侵犯——违背合约精神，不讲诚信： 例如：拖延交付时间；整体配套不到位；面积缩水；配套设施造假；物业管理混乱；抵押房子再出售；环境绿化乱许诺；擅自修改合同等。 3、对消费者安全的权利的侵

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犯： 全国各地接连出现建筑质量问题，上海的大楼倒塌，重庆的楼体裂缝等等，这些都严重损害了消费者的安全。

二、房地产企业的社区伦理

我们的房地产企业对所处的杜区有维护社区正常环境，要适当参与社区文化教育发展、环境卫生、治安事务、支持社区公益事业等责任，作为一个具有社会责任感的开发商，我们所进行的开发或重建工作，应该能对社区的发展和更新起到正面的推动作用。在这方面，我们将努力避免以下问题的出现。

1、

不合理规划：

部分地产企业做为城市运营商，承担现代城市开发建设的重要任务，应积极协同有关部门承担起保护城市历史遗迹的社会责任，现代建筑应与城市文化融为一体，而不是在毁灭的基础上生硬地再创造。房地产企业乱拆老城、破坏文物的事件屡见不鲜。

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补偿不足、暴力拆迁：

我国目前征地和房屋拆迁制度在补偿机制方面存在不完善的地方，而且执行过程中也问题重重，这导致了一系列问题的产生，比如失地农民的生存问题，许多失地农民在失去土地的同时也失去了经济采源，生活陷入极度贫网状况。 近几年来，房价的上涨使得房屋重置成本大大上升，而补偿金往往是低于重置成本的，开发商和拆迁户之间也常常就补偿方案和补偿金额发生冲突，“野蛮拆迁、暴力拆迁，现象时有发生。

三、房地产企业的环境伦理

伴随着房地产企业一个个项目进行的同时，许多礼会问题也呈现在了人们的眼前：社会资源和能源的大量消耗、社区生态的破坏、建筑垃圾的随意排放等对人的身心健康产生不利影响。目前存在的主要问题是：

1、浪费能源： 近年来，我国年建筑量已经达到20亿平方米以上，相当于全球每年建筑总量的40％，但是，我国既有建筑中95％属不节能建筑。我国每年因建筑消耗的水泥、玻璃、钢材占全球的40％、45％、35％。

2、乱排垃圾、污染环境： 根据重庆市水利局公布的(2005年重庆市水土保持公报》显示，各种开发项目有意无意将大量的建筑垃圾倒入长江，或者造成地表、植被破坏，使水土流入长江。2002年至2004年期间，重庆市有5751个

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