C.酒店 D.学校 标准答案： d
解 析：根据收益还原法的适用范围，学校、公园等公益用地属于没有收益得不动产，不适合用收益还原法进行计算。 5、 房地出租中，( )的费用计算与房屋重置价无关。 A.管理费 B.维修费 C.保险费 D.房屋折旧费 标准答案： a
解 析：管理费是年租金得2%-5%，与房屋重置价无关。 6、一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加l万元，该土地无限年的收益价格最接近于( )万元。 A.1350 B.1533 C.1611 D.1722 标准答案： c
解 析：1.土地使用年期无限时的计算公式 P=a/r±b/r2
式中：P、a、r含义同前;
b——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a，则第二年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±(n—1)b。公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。应当是P=a/r+b/r2， 带入公式计算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。
7、 收益还原法是在估算土地在未来每年预期( )的基础上计算的。
A.经营收益 B.总收益
C.总费用与总收益之和 D.纯收益 标准答案： d
解 析：根据收益还原法的原理，应当是每年预期的纯收益。 8、收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与( )费用。 A.评估 B.计 C.资本 D.建筑 标准答案： d
解 析：产生收益包括房地产贡献、经营贡献、资本贡献，所以为创造收益所投入的直接必要的经营费用与资本费用。
9、 评估别墅等独立居住用地，一般应首选( )。 A.市场比较法 B.收益还原法 C.成本逼近法 D.剩余法 标准答案： A
解 析：根据市场比较法适用的范围，只要有交易案例就可以。它收益不好计算，首选用市场比较法。成本逼近法、剩余法是在交易案例较少时采用的情况。
10、 采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原利率一般比出让土地使用权还原利率高出( )。 A.0.5个百分点左右 B.1个百分点左右 C.2个百分点左右 D.标准未规定 标准答案： b
解 析：根据土地还原利率的规定，应当是B.1个百分点左右。 1.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是( )。 A.环境因素 B.宗地基础设施条件 C.城市规划限制 D.土地使用年限
2.计算主次干道影响距离一般采用公式( )。 A.d=2s/1 B.d=s/2 C.d=s/1 D.d=2s1
3.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用( )估算土地价格。 A.收益还原法 B.市场比较法 C.剩余法 D.成本逼近法
4.预期收益原则可以在( )估价方法中得以应用。 A.成本法和剩余法 B.剩余法 C.模型估价法
D.剩余法和收益还原法
5.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有( )。 A.区域人口密度 B.区域农业人口人均耕地 C.城镇商业活动强度 D.城镇非农产业产出效果
6.决定城市土地利用价值的重要因素是( )。
A.经济发展状况 B.交通状况及通达度 C.人口密度 D.区位
7.城镇土地分等的对象是( )
A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地
B.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地 C.城市市区、建制镇镇区土地 D.城镇建成区和近郊区范围的土地
8.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是()。 A.将因素两两之间都进行比较 B.某一因素权重有可能是零
C.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法 D.可在因素集合中设置一虚拟目标
9.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为()。 A.33 B.45
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