云南昆明书林街项目商业综合体策划全案

目 录

第一章 项目定位分析 ............................................................. 4 第一节、项目地块属性分析 ......................................................... 4

1、项目地理位置 ............................................................... 4 2、项目地质、水文、气候情况 ................................................... 5 3、项目地形、地貌 ............................................................. 6 4、项目的市政配套情况 ......................................................... 6 5、项目周边城市配套情况 ....................................................... 7

第二节、项目地块SWOT分析 ..................................................... 7

1、优势 ....................................................................... 7 2、劣势 ....................................................................... 7 3、机会 ....................................................................... 8 4、威胁 ....................................................................... 8

第三节、项目定位 ................................................................. 8

1、 总体定位 ................................................................. 8

2、项目的形象定位 ............................................................. 9 3、产品定位 ................................................................... 9 4、建筑风格定位 .............................................................. 10 5、目标客户定位 .............................................................. 11 6、物业管理定位 .............................................................. 12

第二章 项目规划设计 ............................................................ 12

第一节、项目规划设计条件 ........................................................ 12 第二节、项目技术指标 ............................................................ 13 第三节、项目规划设计 ............................................................ 15

1、规划设计理念 .............................................................. 15 2、规划设计指导思想 .......................................................... 16 3、总平规划设计布局要点 ...................................................... 16 4、建筑风格设计 .............................................................. 16 5、竖向空间设计 .............................................................. 17 6、户型设计：创新、人性化空间 ................................................ 17 7、景观设计 .................................................................. 17 8、总平交通设计 .............................................................. 18 9、供电设计 .................................................................. 18 10、消防设计 ................................................................. 19 11、防排烟 ................................................................... 19 12、结构设计 ................................................................. 20 13、给排水设计 ............................................................... 20 14、通风设计 ................................................................. 21 15、报警与联动 ............................................................... 21 16、煤气设计 ................................................................. 21 17、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统.......... 21 18、项目配套设施 ............................................................. 22

第三章 项目价格分析 ............................................................ 22

第一节、住宅市场定价分析 ........................................................ 22

1、可类比住宅项目及参数确定 .................................................. 23 2、本地块比较价格计算值 ...................................................... 24

第二节、商业市场定价分析 ........................................................ 25 第四章 项目投资估算与资金筹措 ................................................... 25

1、建设成本估算 .............................................................. 25 2、静态总投资 ................................................................ 29 3、动态总投资 ................................................................ 29 4、资本金 .................................................................... 30 5、资金筹借 .................................................................. 30

第五章 项目销售利润分析......................................................... 30

1、初步产值利润分析 .......................................................... 30 2、盈亏平衡分析 .............................................................. 31 3、敏感分析 .................................................................. 32 4、项目开发现金流量表 ........................................................ 33 5、财务评价结论 .............................................................. 35

第六章 项目开发思路 ............................................................ 36 第一节、项目策划 ................................................................ 36

1、市场调查 .................................................................. 36 2、项目定位策划 .............................................................. 37

第二节、项目设计 ................................................................ 37