2012年土地增值税讲义 - 图文

A.与国有企业换房的外资企业

B.合作建房后出售房产的合作企业 C.转让办公楼的事业单位 D.继承房产的子女。

四、税率

土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额（c）＝收入（a）－扣除项目金额（b） 比率＝c/b

【典型例题?单选题】企业转让土地使用权取得收入620万元，经计算可以扣除的项目是400万元，则适用税率是（ ） A.30%B.40%C.50%D.60% 『正确答案』B 『答案解析』（620－400）/400＝55%，适用40%的税率。

第二讲 转让房地产增值额的确定 总体说明：

转让房地产增值额＝收入-扣除项目金额

具体计算时区分两种情况：一是据实计算，二是按照评估价格计算。

据实计算情况： 一、收入额的确定

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 取得的收入是外币的，按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。 二、扣除项目及其金额

（一）新项目转让——房地产企业扣5项 1.取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。其中，“取得土

地使用权所支付的金额”可以有三种形式：

（1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；

（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；

（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）

（1）土地征用及拆迁补偿费 （2）前期工程费

（3）建筑安装工程费 （4）基础设施费

（5）公共配套设施费 （6）开发间接费用

【典型例题?多选题】下列项目中属于房地产开发成本的是（ ）。

A.土地征用及拆迁补偿费 B.公共配套设施费

C.销售过程中发生的销售费用 D.开发小区内的道路建设费用

E.周转房摊销 『正确答案』ABDE

3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 对于利息支出，分两种情况确定扣除：

房地产开发费用计算中还须注意两个问题： 第一：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

【典型例题?单选题】企业开发房地产取得