这种建筑设计上的一种空间处理手法最初是用在小别墅上，它们面积较大，开间、进深较大，布局比较灵活，结构抗震要求不高。为了使室内空间有些变化，或者在一个大空间中以空间高低的变化来划分出两个或多个不同使用功能的空间（如客厅、餐厅等）。在这种情况下，这是一种行之有效的处理手法。但是如果不看对象不分场合地滥用，那就欠妥了。如有的高层住宅，本来户型就不大，二室一厅或小三室一厅，100—120平方米左右，客厅、餐厅面积也不大，为了做出错层，把通向卧室的短走道上做出踏步，这不但没有起到空间变化的作用，反而使走道高高低低，给使用安全带来影响，特别是对老年人的夜间使用更加不便。而对于高层住宅来说，相错高度较大对结构的处理和抗震也不利，同时也增加了造价。如果在同一层平面上前后左右同时错，结构就更加不合理。因此，上海在即将颁布实施的新的“上海市住宅设计标准”中明确规定：住宅宜避免错层。
【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。(套型、标准、价格等靠市场决定）
【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。
住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。
【非成套住宅】是指供人们生活居住的但不成套的房屋。
【集体宿舍】是指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。 【廉租住房】是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。（ 【存量房】是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
【再上市房】是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。
商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅等等，建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结合，按是否享受政策优惠还可分为商品房、经济适用房、合作建房?
【经济适用住房】指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
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经济适用住房的来源主要有三种：
一是由政府提供专项用地，通过统一开发 、集中组织建设的经济适用住房； 二是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房；
三是单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房。
■经济适用房
是指具有社会保障性质，具有经济性和适用性的商品住房。社会保障性质是指国家在法律、政策、金融、税收等方面，采取调控手段，保障中低收入家庭购买的住房。
经济适用住房的社会保障性质，是由政府的扶持政策决定的。
与普通商品房相比，经济适用房得到了政府多方面的扶持：通过行政划拨方式，政府向经济适用住房提供建设用地，大大降低了建设成本；北京市经济适用房行政事业收费减半交纳，销售价格由政府限价，开发建筑利润率限制在3％。 ■已购公房
随着已购公房市场准入制度的施行，该房种成了北京市民今年住宅生活中的常用词之一。
已购公有住房包括房改中职工的两种购买情况：一是以“标准价”购买；二是以“成本价”购买。1991年开始，北京市允许职工以标准价（实际上就是优惠价格）买自己承租的住房，以后价格逐年递增，优惠逐年递减。到1999年，标准价向成本价过渡的准备已完成，标准价位取消，以后房改只执行成本价一种价格。
以成本价购房和以标准价购房，两种购房方式所获得的产权地位是不一样的。以成本价购房的，产权归个人所有，一般住用五年后，可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。 ■空置房
截至今年9月底，北京市商品房空置面积有371．2万平方米。从分布地域看，三环路以外空置264．6万平方米，占全市空置面积比重的71．28％，其中住宅239．7万平方米。从空置年限看，空置了一年以上的有182．3万平方米，其中住宅147．3万平方米，占全市住宅空置面积近二分之一。
对于买房人来说，现在买空置房是最好的机会，可以享受政府的诸多税费减免政策。
今年9月13日，市财政局、税务局联合转发了财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场税收的通知》明确规定，对于个人购买自用的建筑面积在120平方米以内的任何类型住宅减半征收契税，个人购买这种普通住宅须缴纳的2％
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的契税和0．05％的印花税也同时减免。 ■二手房
这是今年下半年重复率最高的词汇之一，二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。
北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 由于二手房的交易程序非常复杂，北京市通过正规渠道上市交易成功的二手房到目前尚无一例。 ■智能化社区
这是今年很多房地产项目力推的“卖点”。对于买房人来讲，真正意义的智能化社区，确实可为居住者提供诸多方便。
智能化社区是利用现代化4C（即计算机、通讯及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。
智能化是一项跨行业、多学科的技术工程，需要建筑设计部门、施工部门、软件开发商、系统集成商、网络产品供应商的通力协作。
据了解，智能化住宅每平方米造价比普通住宅高100至150元。 ■学生公寓
这是由高校扩招引发的一类公寓形式。由于这种住宅只租不售，租金又不高，起先投资商多认为建这种房回收资金慢、要求的质量程度高，因此多不愿涉足。而前不久，政府对地价、契税的减免政策出台后，学生公寓成了炙手可热的开发项目。学生公寓巨大的市场需求量，还会使这类住房品种飞速发展。 不过也有社会人士建议，把现有的空置房开发为学生公寓。可空置的商品房多因远离市区，交通不便等因素，未被采用。 ■老年公寓
这是一些开发商为开辟新的住宅市场而反复研讨的特色公寓，而至今也没见一处动工。
21世纪的社会是老龄化社会，而独生子女家庭中老人的生活起居问题是刻不容缓要研究的课题，从这一点上看，老年公寓应具有广阔的市场美景。 各方人士比较一致地认为，老年公寓应处处体现方便老人、关爱老人，不论是从细小的硬件配置上，还是社区的软件服务上，都应该具备适合各年龄层老人起居的条件。
然而持反对意见的倒是老人们，认为把上了年纪的人聚集在一起生活，社区
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会缺少生气，给一些健康的老人带来心理压力。
老人们的担忧，加之超出普通住宅的造价，使一个又一个开发商对这一市场望而却步。这仍是一个值得探讨的话题。 ---新型墙体材料住宅
目前，发达国家研制的新型墙体材料，注重自身结构的合理化，同时达到节约能源，保护土地的目的。
澳大利亚建筑工程师西格曼设计了一种标准组件混凝土住宅，墙体材料为钢制隔墙框架及不承受荷载的10cm厚混凝土墙，为提高保温性能，混凝土层中零部件有聚苯乙烯材料。这种新型墙体住宅的造价低廉、施工方便。
美国费尼克斯市出现了一种外观美、牢固实用的胶合式住宅。这种住宅的墙壁都是预制有铆榫和企口的纤维增强水泥板，安装时只需要使用撬棍、木棒、垫木和一些简单的工具就行了，并用环氧树脂作为各连接处的胶粘剂。
----冬暖夏凉的住宅
美国建筑设计师塞克斯设计了一种新型实体木墙住房，可比相同大小的传统住房降低能耗80％以上，已获得专利。
塞克斯设计的住房冬暖夏凉，住宅为内外双层结构，使用的木材浸了盐水，因为盐可增加木材密度，使木材能更好地储存热量。在冬季，白天阳光把向阳空间中的空气以及房屋内层浸盐的木材一起晒热；到了夜晚，木材放出的热量缓慢地向室内辐射。在夏季，来自向阳空间的热空气通过天窗向外排出，较凉的室外空气被吸入，随着其通过地下室被进一步冷却，然后热量从内层木材中被吸出来，使室内冷却。
---智能生态住宅
这种住宅是智能与生态两者结合建筑的一种新型住宅，是多学科交叉和系统工程的产物。智能是应用计算机、机器人和电视等多种电子技术，生态是在建造中使人、生物和起居环境互相平衡，互相融合，为居住者创造一个源于自然、高于自然的美好生活环境。
目前，许多国家都建造了智能生态住宅，有的是在屋顶种植物，地下设沼气池、冷热水井、管道网，植物的废弃物、生活垃圾、污水用作沼气的发酵原料，沼肥作屋顶植物的肥料，沼气作用日常生活能源；有的是利用屋顶设置太阳能或风能装置，解决住宅所需能源；有的在住宅内安装各种电子装置和自动化设备，成为电子化住宅。
这种具有中国特色的为人民大众服务的新居住文化的核心是“以人为本、天人合一”。具体说可以列出以下１２个方面的主要特征——
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