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（单位：万元）

建设经营期 项目 1～6 7～12 13～18 19～24 25～30 31～36 37～42 合计1 销售收入 2 销售税金及附加 营业税 城市维护建设税 教育费附加 防洪工程维护费 交易管理费 印花税 3 土地增值税

表 5－2 损益表 （单位：万元）

项目 合计 1～12 13～24 25～36 36～42 1 销售收入 2 总成本费用 3 利润总额 4 所得税 5 税后利润 6 盈余公积金 7 可分配利润 表5－3 宗地现金流量表与动态盈利分析 （单

位：万元）

序号 项目 建设经营期

1～12 13～24 25～36 37～42 1 现金流入

销售收入

其他现金流入

2 现金流出

建设投资

土地增值税

销售税金及附加

3 净现金流

4 累计净现金流

5 折现现金流

6 累计折现净现金流

评价指标

FNPV(I=8%)

财务内部收益率IRR %

投资回收期（静态） 投资回收期（动态） 表5－4 财务效果指标比较

项目 地价为74931万地价为87416万时 时 内部收益率（IRR）（%） 财务净现值（FNPV）（万元） 20760

投资回收期（静态）（年） 投资回收期（动态）（年） 项目不确定性分析

盈亏平衡分析

假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为 （＋）/*100%=% 时，宗地全部投资利润率为零。一般认为，当盈亏平衡点的销售率≦70％ 时，项目风险较小。本宗地投资盈亏平衡点的销售率为％，可见其风险较高。

敏感性分析

影响本宗地投资财务效益的主要不确定因素为宗地获取价格、售价水平、建设成本的高低、建设经营期的长短、销售税率等。根据宗地目前状况可知，以上诸因素中最有可能发生变化的是宗地获取价格的高低和未来销售价格的变化。因而，本宗地敏感性分析主要针对全部投资的评价指标（FIRR,FNPV和投资利润率），分别计算售价上下波动5％、10％和宗地获取价格上下波动5％、10％时，对经济指标的影响。计算结果详见敏感性分析表5－4。

表5－4 项目敏感性分析表

全部投资 基准方案 地价变动 售价变动