望太多的社会力量投入到建设中来。因此在发展公共租赁房的初期，政府是投资的绝对主体，必须义不容辞地主动承担起责任，加大投入，在公共租赁房建设和管理中发挥主导性作用。二是机构投资。通过政府直属的融资平台，建设公共租赁住房供社会承租。三是企业投资。鼓励有条件的大中型企业建设员工集体宿舍或公寓。四是社会投资。村镇集体经济组织利用征地补偿款和农民入股组建富民合作社等形式，投资建造集体宿舍，向用工企业出租。 （四）拓宽融资渠道，扩大资金来源
面对公共租赁住房社会需求量大且不断增长的现实情况，必须遵循“政府组织，社会参与”的原则，充分发动各界力量共同参与，建立市场化投融资机制，扩大资金来源。
首先，要求政府进一步加大投入。即由市、县政府通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入，同时，省、自治区人民政府和中央也应分别给予资金支持和补助。允许将中央财政廉租房保障专项补助资金的结余部分，用于公共租赁房建设的投资补助及贷款贴息。此外，按照规定提取的土地出让收益资金、住房公积金增值净收益在满足廉租房保障需要的基础上，可以用于公共租赁房建设。要尽快将政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。一旦能将大量闲置的公积金盘活，用于保障性住房建设，将在很大程度上解决资金难题。
其次，要建立市场化投融资机制。鼓励各地探索建立保障性住房建设融资平台，建立起由政府主导的市场化投融资机制，从而实现保障性住房建设可持续发展。如鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款；支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营；探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。尽快开展房地产投资信托基金试点，把保障性住房以资产打包的形式上市，通过资本市场融资。 （五）、拓宽房源渠道，增加供给总量
《指导意见》指出：“公共租赁住房通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集，并指出新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。”
在拓宽房源筹集渠道方面，常州市的做法值得借鉴。该市公共租赁房来源主要有
有6种渠道。一是集中新建。由政府按照区位分布合理、居民生活便利原则，落实城区不同方位地块，开工建设公共租赁住房。二是分散配建。按照常州市今年的规定，新开工的商品房，须配建3%的保障房，无偿交给政府。开发商也可以选择缴纳易地建设费来变通，这项资金将被房投公司用于自建保障房。2009年拿到的土地将相继入市，房管局将在发预售许可证时，落实这项政策。”三是定向代建。在一些已部分开工的商品房或安置房小区中，按照公共租赁住房的建设要求，向开发建设单位订制公共租赁住房。四是批量收购。对房地产建设项目中符合公共租赁住房条件的，由政府以略低于市场的价格进行收购。五是零星收购。考虑到保障对象多样化的需求，特别是为了方便部分家庭子女就学、老人供养等，在中心城区面向二手房市场，收购符合公共租赁住房条件的房源。六是园区自建。由各辖区政府根据经济发展需要，在其工业园区和工厂聚集区集中建设面向用工单位或园内就业人员居住的公共租赁住房。
此外，民间还有大量的自建房、公房、房改房闲置，这些房屋面积较小，相对而言也较陈旧。政府可考虑在私人房屋租赁领域搞“公私合营”，作为“二房东”与私人业主签订长期租约，以相对低的租金统一承租一批房源作为公共租赁房，再散租给社会。这样既能体现政府公共租赁住房政策的优越性，又能提高效率、盘活资源，达到政府、私人业主与阶段性住房需求者的“三赢”。 （六）、加强租赁管理，规范操作运营 1、严格准入资格审查。
在审查申请对象的准入资格时，应组织工商、民政、银行、社保、税务等多个部门参与其中，加大对申请对象收入水平的审核力度，严格把关，让公共租赁住房租给真正需要的市民。此外，针对买卖证券业已成为很多人一个重要收入渠道的现状，可以考虑让证监部门也参与申请人准入资格的审查。 2、强化租金管理
一是要合理确定租金水平。由物价部门和财政部门根据市场租金水平、投资运营成本和支付能力等因素，核定公共租赁房的租金水平，并定期公布。二是要实行差别化管理。一方面，允许一个城市内不同位置、不同投资主体建设的项目，在平均租金水平上有差异，另一方面，将收入水平与租金水平挂钩，对同一项目内不同收入水平的承租人收取差异化租金。三是要加强租金使用管理。政府投资建
设公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。
需要指出的是，所谓的合理租金水平是要求其较之市场租金相对较低，能够匹配承租人的支付能力，但并非越低越好。例如，厦门从2005年酝酿公共租赁房制度，保障对象是厦门户籍的无房户家庭。由于公共租赁房的租金补贴水平总体偏高，租户仅需负担相当于市场租金的10%~30%，使得超过88%的符合资格家庭争相申请公租房，经济适用房和限价房等销售型住房无人问津。这一结果导致政府的财政投入不能及时收回，后续资金渐渐不支，直接影响到公共租赁房政策的可持续性。 3、健全退出机制。
只有建立健全退出机制，才能彰显和保证公共租赁房房源分配的公正、公平，才能使其他需求者也能按需进入，实现良性循环。在健全退出机制方面，一是要建立健全个人档案管理制度，加强动态监管，严格续租审查；二是要细化退出约定，租约中的退出条款必须具体、明确，有操作性；三是解决好退出保障系统租户的过渡期居住问题。
各地可在《指导意见》所作的一般性退出设定基础上，结合本地的实际情况，具体细化退出条款。如宿迁市规定，住房承租人有下列行为之一的，可以解除合同，收回房屋，并记不良信用记录：采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得廉租住房和公共租赁住房的，承租房屋转租和出借的，改变住房结构和实用性质的，承租人无正当理由连续空置6个月以上的，拖欠租金累计6个月以上的，在承租房屋中从事违法活动的，违反租赁合同约定的。常州市则对退出公共租赁房的保障系统的原承租人作了较人性化的规定：不再符合条件的租户，可以申请最长不超过6个月的过渡租住期，过渡期内，按原租金价格的1.5倍收取租金。 （七）、提供优惠政策，吸引社会参与
《指导意见》为发展公共租赁房提供了一系列政策支持，现在的当务之急是将这些优惠政策予以细化，并加以贯彻落实。
1、在用地支持方面，各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。建议地方政府根据本地需求情况，制定一个公共租赁房用地最低标准，从当年的住房建设用地供应总量中划出一个比例，或由政府主导建设使用，
或在商品住房建设、产业园区建设及城中村改造中配建使用。
2、在资金支持方面，要求在加大政府投入的同时，采取切实措施调动社会各方的积极性，发动各界力量共同参与，搭建融资平台，建立市场化投融资机制，扩大资金来源。
3、在税费支持方面，要进一步加大开发和建设方面的税费减免力度。《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》减免的税种较多，包括契税、印花税、城镇土地使用税、房产税、营业税、土地增值税等六种，但从结构上看，优惠侧重于经营环节，在开发环节力度较小。在费用方面，《指导意见》仅笼统地要求对公共租赁住房建设和运营涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。其实公共租赁房的开发建设，与经营管理同样重要，因为没有足够的房源，就没有规模的供应量，也就无从谈起经营管理。必须进一步加大开发和建设方面的税费减免力度，以吸引社会各方面力量共同参与到公共租赁住房开发建设中来。
（八）、强化监督管理，扎实推进工作
一是加强建设监督。市、县人民政府是落实公共租赁住房建设的责任主体，必须加强对公共租赁住房发展规划和年度计划制定、土地供应、房源筹措、资金保证、优惠政策落实、规划设计、建筑施工等方面的监督管理，对工作不落实、措施不到位的部门，要通报批评、限期整改，并追究有关领导责任，真正把公共租赁住房建设工作落到实处。
二是加强运营监督。一方面要加强公共租赁住房申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理，做到配租过程公开透明、配租结果公平公正；另一方面要加强对租金收入使用的管理，切实把这一民生工程建成民心工程、廉政工程。对存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，要依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。
（九）公共租赁房和廉租房并轨势在必行
公共租赁房则主要是针对城市中等偏下收入住房困难家庭，而廉租房是专门针对低收入群体，两者实质是在同一框架内为不同收入阶层提供不同租金的租赁房，这就为两者合并提供了现实可行性。
而国家已出台的有关文件也体现了二者并轨运行的前景。如《指导意见》指出，
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