继续着其红火的势头。
另外，备受市民关注的多伦路文化名人街的二期改造工程于去年12月开始正式启动，二期工程范围西至宝山路、东至四川北路，包括目前上海保存最为完整的石窟门建筑群——永安里和各国风情的别墅。秉着追忆往昔上海温馨浪漫的生活情怀这一主旨，此次改造在尊重历史轨迹的基础上，以世界语言讲上海风情故事，杜绝千店一面的百货大楼，兴建一批文化艺术场所，为沪上再添一大文化旅游景点。 （4）外虹口地区
环线外的虹口区是近些年来异军突起的一个主力供应区域，以凉城新村成熟的生活环境为发展依托的中虹花园居住示范园区自2001年下半年始，目前已经陆续推出了四个独立项目，统一协调的整体开发态势已形成，这些项目凭借着高起点的规划标准和时尚的设计理念成为虹口消费市场的购买热点，上海第五季、中虹丽都苑、中虹新都苑以及中虹翡翠园这四个楼盘一直活跃在虹口区成交榜单的前列，并且价格都普遍达到了4300元/平方米以上，成功的开发运作为广大内外人士所注目。当然，从中虹花园现有项目的情况来看，物业建筑形态的同一性，产品和环境设计的相似性使其进一步发展造成了一定的局限性。而在这方面浦东的联洋新社区则更具特色。
下篇 上海商业市场发展趋势分析与预测
第一部分 分析概述
本次针对上海XXX项目的商业市场分析，主要是通过分析过去几年上海商业市场的供求状况以及发展变化，并结合项目实际所处的区域市场现状和未来发展变化作一定的市场预估。
本次分析报告的内容共分：上海商铺市场环境分析、市场竞争状况、市场动态、XXX项目区域商业市场发展分析四个部分。以下文字将作逐个介绍和分析。
第二部分 上海商铺市场环境分析
1、 市场经济环境分析
近年上海经济持续快速增长，居民生活水平不断提高，商业市场发展迅速，为商铺市场的繁荣提供了良好的经济环境。
图1 近年上海GDP增长情况
14.0.0.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0971998199920002001200212.7.1.2.8.0.6%
数据来源：上海统计年鉴2001（2002年为预估值）
图2 近年上海社会消费品零售总额情況
200015001000500019981999社会消费品零售总额2000用品类2001用品类比重45.30E.20E.10E.00D.90D.80D.70D.60D.50%亿元
数据来源：上海统计年鉴2001
2、 上海商铺市场的供求情况
（1） 供应状况
从1999年起，上海的商业用房供应量稳步增长。从商业和房地产市场两方面的发展来看，由于上海目前的商业用房主要为传统的商业街和住宅底商，而近年及未来上海
商业发展的重点主要集中在对传统商业街的改造和住宅底商两个方面，目前的商业布局将以调整现行商业格局为主，不会另辟新的大规模商业中心，商业物业的供应主要和住宅建设的发展相伴生，同住宅物业的发展同步，从1999年起，每年商业用房的竣工面积占住宅竣工面积的比例维持在7.2-7.4%之间。因此在整个房地产市场日益成熟和稳定的情况下，住宅建设稳步增长，配套的商业物业将继续稳步小幅增长，如果按目前大约10%的增长速度，预计2003-2004年商业用房的供应面积将在280万平方米左右。
图3 1995-2001年上海商品住宅和商业用房竣工面积
单位：万平方米2000.01500.01000.0529.8500.050.70.0199519961997199819992000200162.959.3111.190.9100.2113.5992.31176.11242.01229.21388.01524.2住宅竣工面积商业营业用房竣工面积 数据来源：上海统计年鉴2001
（2） 需求状况
近年上海的经济稳步增长，社会零售商品总额、居民收入和生活水平持续增长，上海作为“购物天堂”的地位也不断巩固和加强，这些都是促进商业用房的消化量稳步增长的积极因素。未来在宏观环境利好的同时，国际品牌专卖店的涌入以及超市便利店的遍地开花将推动商业用房的吸纳继续向好。
另外，由于上海的商铺具有明显的都市商业的特征，商铺的价值很高，产生租金的能力很强，因此在一般情况下，商铺权利人不愿意出让商铺，同时由于商铺的价值大，入市门槛较高，从而使得商业用房的消化形式一直以租赁为主。随着上海房地产的蓬勃发展以及大量的住宅底商以出售的
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