2.项目总建筑面积约28.9万平米，计划4年开发周期，分三期开发；2011年开发一期5.6万平米，2012年开发二期14.1万平米，2013年开发9.2万平米。 3.各项报批手续正在陆续申请报批中,基础设施已在完善中,建设方案已经形成. 1.3可行性研究报告编制依据
（1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《长沙市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设臵规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设臵标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》(9)浏阳市发改局”十二五”规划.(10)项目单位提供的资料及数据. 1.4可行性研究综合评价
该项目的建设符合本市经济发展城市建设需要，对拉动浏阳工业化经济发展，
城镇化建设健康稳定发展起着极大的辅助作用。目前项目所在区域的开发氛围逐步成熟，随着浏阳融入大长沙，必定为区域经济的发展带来更广阔的空间和强大的城市发展效应，房地产市场将迎来较大的发展空间。本项目属于长沙副市级商业配套的综合商业中心，是完善生物科技园区商业及居住配套，形成区域大发展的重要组成部分，项目的开发对于当地的发展起到积极的推动作用，本项目的开发价值也随着项目服务功能的完善以及项目功能档次的提升而得以提升。本项目的开发，符合该园区位物业供给的基本特征，有助于改善该区域商业服务配套物业结构局部供给相对失衡，且充分利用了城市宝贵的土地资源，适应了园区整体配套现代化的趋势，也有利于城市总体规划的具体实施。
第二部分 市场研究
2.1宏观环境分析：
， 最近几年，浏阳房地产开发投资持续增长，房产开发用地保持一定规模；结构逐渐改善，商品住宅占比提高，办公楼和商业营业用房占比下降；房地产信贷增长趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量稳定。这些特征都展现了湖南房地产市场良好的发展状况。而在公众敏感的市场和价格运行问题上，浏阳房地产价格有小幅上涨，增幅较稳定；房产市场价格结构基本合理，仍是满足中等收入消费者的大众市场。与国内其他地区相比，浏阳房地产市场运行更为平稳、理性。
从这些趋势预测，未来几年，浏阳房地产的发展仍然有很大的升值空间，主要的城市发展将呈现空间多中心化、生活社区化、资源集约化等趋势，而在大的城市发展政策环境下，浏阳房地产市场发展也将呈现开发增速减缓，土地资源优化配置；市场需求旺盛，房价稳中有升；金融信贷紧缩，企业竞争激烈等总体趋势。
具体来说，在土地政策方面，政府将实行“有保有压、区别对待”的土地供应原则；在房产价格方面，由于供应与需求基本平衡，房产价格将会稳中有升；在楼盘品
质方面，由于开发门槛提高，楼盘品质将会大幅度提高；在政策环境方面，商业房产项目建设即将纳入城市规划；在融资渠道方面，银行与外资开始进入房产市场；在物业管理方面，物业纠纷问题逐渐受到关注，新型冲突不断呈现；在住房保障方面，经济适用房和廉租房问题得到重视；此外，“产权式商铺”渐遭冷落，整体持有型物业的增加；项目开发形态多元化，社区购物中心成热点；专业化服务更受重视，复合型人才严重奇缺也将成为最近一段时期浏阳商业地产行业的发展趋势。 浏阳市居民房产位置选择（单位：%）
按人口变量细分，包括年龄、性别、家庭人数、收入、职业、宗教信仰、国籍和民族等。如表1和表2所示，大部分浏阳购房计划居民中都打算购买一般商品房和经济适用房，在房产结构的选择上，七成居民计划购买普通板式楼房。不同年龄层的消费者对房产类型和结构的偏好也有所区别，开发商根据自己的资源选择不同的细分市场。
表1 不同年龄消费者房产类型选择
（单位：%） 经济适用房 一般商品房 别墅 公房 二手房 其它 样本量（人） 居民总体 38.7 55 2.6 0.7 2.6 0.4 269 15-24岁 25-34岁 35-44岁 45-54岁 55-64岁 36.4 59.1 3 1.5 66 37.3 54.7 2.7 4 1.3 75 41.9 52.7 2.7 1.4 1.4 74 32.4 62.2 5.4 37 53.3 40 6.7 *15 表2 不同年龄消费者房产结构选择 （单位：%） 普通板式楼房 普通塔式楼房 立体式（复式、跃式、错层等） 其它 古典自然 别墅 样本量（人） 1.1 0.4 269 1.5 65 74 1.3 75 2.6 2.6 38 *15 21.6 18.5 25.7 24 15.8 13.3 居民总体 69.9 24.2 15-24岁 25-34岁 35-44岁 45-54岁 55-64岁 75.4 12.3 68.9 28.4 69.3 24 63.2 39.5 73.3 20 表3 不同收入消费者房产类型选择 （单位：%） 经济适用房 一般商品房 别墅 公房 二手房 其它 样本量 没收入 33.3 63.3 3.3 30 2000元及以下 40 55.4 4.6 130 2001- 4000元 36.4 52.7 3.6 3.6 1.8 1.8 55 4001- 6000元 28.6 71.4 *7 6001- 8000元 50 50 *2 8000元及以上 50 50 *2 拒答 45.2 47.6 7.1 42 （注：表1-表3中纵向相加为100％，打“＊”的部分，由于样本量不足30，数据不稳定，仅作参考，请慎用。）
从收入来看，中等收入消费者的房产消费较活跃（如表3所示）。这部分消费者多为工薪阶层，开发商应当根据他们的消费特征和需求，设计相应的经济适用房或低价位商品房，而对于高收入群体则开发高档商品房和别墅。
类似的，心理和行为变量也可作为细分市场的依据。例如，调查显示，在事业上，浏阳市居民是非常敬业的。他们中有78.4％的人认为“家人认为自己做的很成功是非常重要的”，76.2％的人希望自己能够达到职业的顶峰（如图2所示）。
在房产价格方面，由于供应与需求基本平衡，房产价格将会稳中有升；在楼盘品质方面，由于开发门槛提高，楼盘品质将会大幅度提高；在政策环境方面，商业房产项目建设即将纳入城市规划；在融资渠道方面，银行与外资开始进入房产市场；在物业管理方面，物业纠纷问题逐渐受到关注，新型冲突不断呈现；在住房保障方面，经济适用房和廉租房问题得到重视；此外，“产权式商铺”渐遭冷落，整体持有型物业的增加；项目开发形态多元化，社区购物中心成热点；专业化服务更受重视。最近几年，浏阳 房地产开发投资持续增长，房产开发用地保持一定规模；结构逐渐改善，商品住宅占比提高，办公楼和商业营业用房占比下降；房地产信贷增长趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量稳定。这些特征都展现了湖南房地产市场良好的发展状况。而在公众敏感的市场和价格运行问题上，浏阳房地产价格有小幅上涨，增幅较稳定；房产市场价格结构基本合理，仍是满足中等收入消费者的大众市场。与省内其他市区相比，浏阳房地产市场运行更为平稳、理性。 2.2全国房地产行业发展分析：
中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。
我国真正意义上的房地产市场应该是开始于1996年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998年，中国开始了“房改”，那一年，为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策支持。由此，天时地利人和俱备，中国步入了房地产市场化的高速发展期。
房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。 从图中我们可以清楚看到，2006年以前，房屋销售价格一直处于一个比较稳定的状态。2006年到2007年，房价开始出现异动，呈现快速上升态势。直到2008年，房价才有所回落，但仍然远远高于以前。大多数普通老百姓发现，自己就算不吃不喝，光凭工资得几十年才能拥有一套仅够容身的房子。 二、对我国现在房地产价格合理性的分析
世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是4—6倍，为房价收入比所设定了5的警戒线。而从上图中可以清楚的看到，我国的房价收入比已经远远超过了这一警戒线。 我国的房地产市场在保持较高增长速度的同时也出现了有效需求不足，房产品结构失衡的现象，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。同时，房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，这主要是指没有充分分析市场需求，对市场有效需求估计不足，过多投资高档住宅，导致了空置；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。
对于一个发展中国家而言，这样的高房价是不合理的。虽然房地产业的快速增长可能会使GDP呈现出一种非常繁华的景象，但神话一旦破灭，后果不堪设想。大量经济学者对此忧心忡忡，认为我国目前的房地产业已经形成了泡沫，对我国是一个严重的隐患，这泡沫一旦破灭，就会对我国经济造成无法估量的损失。据国家统计局网站2008年8月5日消息，2008年全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对楼市的观望，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。
上图中的房地产开发综合景气指数，似乎也能说明我国的房地产市场正在走向低迷。
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