三、国家宏观调控措施及效果分析
房地产问题引起了国家有关部门的高度重视，早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。仅2006年，就出台了一系列政策对房地产业进行宏观调控。其中最引人注目的莫过于5月17日国务院总理温家宝在国务院常务会议上提出的促进房地产业健康发展的六项措施（即通常所称的“国六条”），覆盖了住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，这是行政手段开始调控房地产市场的开始。此外，央行也提高了银行利率，国税局对个人将购买不足５年的住房的对外销售全额征收营业税，建设部对商品房户型比例结构进行了调整，国务院设立土地督察局监管地方土地批租，外汇管理局和建设部共同发出通知限制外资进入房地产开发和经营领域，并且进一步加强了土地调控。2008年政府还会出台一系列配套政策来进一步起到稳定房价的作用，而且政策的针对性会更强一些，从需求上面，如加息、物业税等，通过增加购房支出，减少收益角度入手，来降低购房需求。从供给上，政府会继续加大对保障性住房的建设力度，以及加大对开发商土地开发进程监督，严防囤地和捂盘现象出现，最大限度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。
由此可见，国家在房地产的宏观调控上做出了相当的努力，但是结果到底如何呢？可以说是收效甚微。虽然增幅有所放缓，但绝对值仍然在大幅增长中。2008年以来，我国房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，房价下跌、打折优惠等类似字眼也时常见诸媒体报端。然而，国家发改委公布的６月份70个大中城市房屋销售价格指数为108.2%，同比上涨8.2%。这似乎显示房价仍在上涨。从房屋销售价格指数的新涨价因素看，2008年上半年，在35个大中城市中有６个城市的房价出现了下跌，分别是：深圳、重庆、杭州、大连、广州、沈阳，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房价上涨幅度超过4%（新涨价因素）的有3个城市，分别是北京、乌鲁木齐、银川，其中银川上涨幅度最大，为7.1%。
为什么会出现这种现象呢？主要有地方政府，房地产开发商，购房者三方面的原因。
在我国很多地方，都把房地产作为支柱产业来发展。第一，房地产业产业链长，关联度高，产业拉动能力极强，除了自身的发展，还可以带动如建材，家装等很多相关产业的发展，对GDP的快速增长有强劲的拉动作用。第二，房地产的活跃将大大推进本地的基础设施建设，提高土地使用价值，对地方的形象提升和招商引资都会提供有力的后备支持。第三，在整个房地产建设交易的过程中，政府得到的土地出让金，各种税费收入绝对是一个不容小觑的数字。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30～40%左右。如果再加上占房地产价格20～40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50～80%。如此，房地产业给地方政府带来如此巨大的好处，难怪地方会对中央的宏观调控措施采取暧昧的态度，对房地产业的过热投资不是遏制，而是采取默许甚至是鼓励的态度。
实际上我国住房消费水平已明显提前，住房自有率，住房人均面积甚至超过了很多发达国家。中国人对住房是有特殊情结的，而且从中国现实国情看，人多地少，人口数量继续增加，经济高速增长，城市化进程加速，家庭规模化小型化，超前消费意识形成等等因素相互作用，导致需求膨胀，而且具有相当的刚性，不随价格的上升而需求下降。再加上境内外许多购房者并不是出于居住的需要，而完全是在投资或者说是投机的心理驱使下，在房价的高峰期蜂拥而上，导致房价进一步上涨。不断上涨的房价又使一大批本来持币观望的前仆后继，出于“羊群效应”，大量资金源源不绝进入房地产市场。
2.3.2本市房地产市场发展趋势
国房地产市场自2003年开始升温到2007年达到顶峰，进入2008年以后，全国楼市逐渐走向低迷。截至今年上半年，尚未走出低谷。在这样的大环境下，作为三线城市的浏阳，其房地产市场现状怎样？短期发展趋势如何？目前状况对于房地产市场的未来发展有何影响？为此，我们将力求多角度全方位来解读浏阳房地产市场，阐述一个真实的市场现状并对短期内的发展趋势进行客观的预测。 第一章浏阳经济社会发展现状及前景分析
一、地理位臵有所局限，需把握自身的定位和发展方向
浏阳作为长株潭两型社会改革实验区的次中心区，一方面可以分享相关的政策优惠，另一方面可以借助长株潭城市群扩大自己的影响。但是长沙的主要交通优势是南北交通，而浏阳地处长株潭城市群的东部边缘，缺乏直接通向东部发达地区的向东主干道，影响了浏阳和我国东部发达地区的联系。因此浏阳需要在长株潭城市群的发展大前提下，准确把握自身的定位和发展方向，不要依赖长株潭城市群内部产业的转移，而应利用中部崛起和长株潭两型社会改革实验区的名义，树立?抢?的意识，主动吸引外来的资金、产业、技术和市场。
二、经济发展态势良好，但人均地均经济指标较低
本世纪以来，浏阳市国内生产总值以年均22.55%的速度增长，2007年浏阳市国内生产总值达252.72亿元，居长沙四县市第二位，列长株潭三个县级市首位。但浏阳人多地广，按人均和地均指标衡量，浏阳市各项经济指标还处于较低水平。
三、城市化程度相对较低，人均收入提高较快
本世纪以来，浏阳城市化程度提高较快，但相对全国来说，城市化程度仍然偏低。未来几年，浏阳市将加快城市化进程，有助于房地产需求的增加。
2008年浏阳城镇居民人均年可支配收入达到16812元，农村居民人均年可支配收入达到7618元，居民收入在我国中部地区处于前列。但居民的消费能力没有有效释放，人均消费支出和社会消费品零售额还处于中等偏低水平。从居民收支结余来看，居民资产积累比较快。对房地产而言，有利于住宅改善需求能力的增加。
四、城市基础设施投资高，市政配套日趋完善
本世纪以来，浏阳市累计用于城市维护建设和市政建设投资的资金和累计投资市政道路桥梁建设、累计投资公共交通建设以及累计进行绿化投资的金额均高于周边县级市，市政配套日趋完善，为房地产的发展提供了强有力的支持。
五、城区居住用地超标，城区不再适合继续供应新增住宅用地
2007年浏阳城区居民用地为9.65平方公里，占建设用地的45.84%，人均居住用地47.75㎡，远远高于建设部标准（居住用地占建设用地的比例为20—32％；人均居住用地指标为18.0—28.0㎡/人）。
本世纪以来，浏阳城区建成区和建设用地扩大了50%，其中主要是居住用地的扩张，公共设施、工业、仓储、对外交通用地相对减少，浏阳城区基本成为消费城区。对于一个发展中城市来说，这种发展方向并不可取。就房地产开发而言，浏阳城区已不再适合继续供应新增住宅用地。 第二章浏阳市房地产发展现状一、房地产投资开发
1、房地产开发投资2003—2007年浏阳市房地产开发投资年平均增长
33.86%，累计投资27.10亿元，2007年达到9.35亿元，但投资规模相对仍然偏小。
2、房地产在建规模2007年浏阳市房地产新开工面积比2006年增长44.24%，施工面积增长113.13%，各种用房在建规模普遍扩大；受经济形势变化的影响，2008
年施工面积相对减少，全市商品房在建施工面积132.85万㎡（其中住宅103.27万㎡，商业营业用房21.91万㎡），同比减少6.97%。
二、房地产市场
1、房地产供需现状
2006年—2008年累计批准商品房预售面积162.41万㎡，其中商品住宅134.02万㎡；2006年—2008年累计销售商品房153.05万㎡，销售商品住宅127.19万㎡；07年、08年销售面积分别是当年新批准预售面积的94.30%和94.90%。截至2008年底，
浏阳市尚有41.19万㎡商品房未销售，其中期房19.57万㎡，现房21.92万㎡（住宅13.89万㎡、商业营业用房5.67万㎡、其他用房2.36万㎡）。
2、商品住宅价格
浏阳市商品房均价由2001年的945元/㎡，上涨到2007年的1919元/㎡，年均增长10.01%，低于全国（11.42%）和长沙市（12.90%）平均涨幅。2006年—2008年浏阳市商品住宅价格年均增长20.93%，2008
年达到2018元/㎡。浏阳市商品住宅价格远低于全国和长沙全市的房价水平。2007年商品住宅平均价格仅是全国平均价的45%、长沙全市平均价的51.3%、长沙市区平均价的48.2%。3、商品住宅需求结构⑴销售套面积结构2007 年—2008年，浏阳市共销售6500套住宅，占同期新批准预售的85.21%。其中：90㎡/套以下的1077套，占16.57%，占同期新批准预售的55.49%；90—120㎡/套的864套，占13.29%，占同期新批准预售的81.90%；120—144㎡/套的有2661套，占40.94%，占同期新批准预售的 116.56%；144㎡/套以上的有1898套，占29.2%，占同期新批准预售的80.80%。
（2）价格结构
在2007年—2008年已销售的6500套商品住宅中，销售单价在1500元/㎡以上的有2411套，占37.09%；1500元/㎡的有2189套，占33.68%；2000元/㎡—2500元/㎡的有1299套，占19.98%；2500元/㎡以上的有601套，占9.25%。2007年已销售单价在2000元/㎡以下的商品住宅占82.9%，2008年下降到50.7%；2007年已销售单价在2000元/㎡以上的商品住宅仅占17.1%，2008年上升到49.3%。因此销售单价在2000元—2500元/㎡左右的商品住宅将逐渐成为未来2年内市场需求的主流。
（3）购买对象结构
2007年—2008年，浏阳市共销售111.4万㎡商品房，其中城区居民购买60.9万㎡，占54.72%；本市乡镇居民购买39.7万㎡，占35.61%；市外居民购买10.8万㎡，占9.67%，2008年市外居民购买浏阳市商品房比2007年减少37.1%。本市居民是市场需求的主流。
4、存量房交易
人口增加相对稳定的地区，一个健康成熟的房地产市场，改善需求是住房市场的主要需求，因此存量房交易将推动商品房的销售。2006年—2008年浏阳市存量房交易面积达62.11万㎡，和同期商品房期房和现房销售总量比为 0.4056：1，不到正常比例1：1的一半，存量房交易比较低迷。 一、土地供应
1、土地供应政策
浏阳市政府于2009年2月3日制定颁布的《浏阳市国有土地有偿使用若干规定》，使房地产发展的源头更趋有序和规范。与此同时，浏阳市政府对2004年公布的基准地价和容积率标准进行修改，降低了正常容积率，相应调整了基准地价，楼面地价比2004年的标准平均提高约80%。
2、土地供需
从浏阳城区建设用地占浏阳城区土地的比例来看，浏阳城区仍具有土地供应的能力，但由于地形、地貌和其他的原因，土地可供量已相当有限。由于浏阳城区土
地利用结构已趋不合理，因此未来可供住宅开发用地极其有限，将主要供应产业用地。
从市场需求来看：一方面国内外经济环境影响了市场的需求；另一方面，浏阳房地产开发企业2008年受让的土地达78.68万㎡，是06年、07两年总和的
204.31%，很难在短期内消化。因此近期内房地产开发企业对土地需求的热情将大幅度降低。 浏阳市政府和房地产开发企业应在主城区外，另辟房地产开发的战场。
二、浏阳市房地产市场未来供应预测
根据浏阳市近2年新开工面积和近2年期房销售的情况，2008年浏阳市在建施工的132.85万㎡商品房中，约有30万㎡未批准上市供应。2008年已批准上市供应而未实现销售的商品房有41万 ㎡。这71万㎡将形成2009年及以后的供应量。
2006年—2008年浏阳市房地产开发企业受让117.19万㎡土地，2008年浏阳市房地产新开工面积30.36万㎡，根据上述情况和2004年正常容积率标准，目前浏阳尚有未开发土地60万—70万㎡。现假设有65万㎡土地未开发、平均容积率为1.8，那么可建117万㎡商品房。因此未来3年内，市场总供应量约在210万㎡左右，平均年供应量在70万㎡左右，和往年基本相近。
三、房地产市场未来需求预测 1、未来需求分析 （1）居民改善需求
2007年浏阳市城区居民人均住房建筑面积33.28㎡，超过全国平均水平。但和周边地区相比，仍有一定的距离：浏阳城区周边农村居民人均住房面积普遍超过50㎡（2007年长沙全市农村人均住房面积达57.07㎡）；宁乡县2007年城镇居民人均居住面积69.01㎡。这种近距离的比较，将促使浏阳市城区居民进一步改善住房条件，增加住房面积。
（2）城市化程度的提高
一方面目前浏阳市城市化程度还比较低，2006年浏阳城镇人口的比重为
37.12%，比全国同期平均低6.78%；另一方面浏阳农村居民人均耕地面积较少，农村富余劳动力向城镇转移已势成必然。本世纪以来，浏阳市平均每年增加4万多城镇人口，城区平均每年增加1万居住人口。从城区居民改善住房和城镇、城区人口机械增长两大需求来看，未来几年城区平均每年住房需求量约50万—60万㎡（近两年城区和乡镇居民购买城区住房比例为3：2）。
2、浏阳市居民购房能力
2008年浏阳市城镇居民人均年可支配收入可购买当年8.33㎡城区商品住房，房价收入比远低于全国大部分地区：按三口之家人均35㎡计算，房价收入比仅是4.22；按三口之家人均40㎡计算，房价收入比仅是4.80。
3、房地产市场未来价格的判断 ⑴成本对未来价格的影响
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