东华大学EMBA开题书

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二〇一六年三月

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论文题目

论文题目：房地产投资信托基金在商业地产中的发展模式研究

关键词：房地产投资信托基金（以下简称REITs）、商业地产、融资模式、创新

1.立论依据 1.1 研究背景及意义 1.1.1 研究背景

从90年代商业地产在我国迅速发展以来，商业地产发展规模日益壮大，无论是经营方式还是发展模式都在日益成熟和多样化，但行业融资模式限制这一问题却越来越凸显。一方面不同于传统的房地产，商业地产需要大量资金的投入且回收时间较长，大型商业地产项目开发周期往往在3年以上，而后期依靠主要物业租金实现资金回笼，对开发企业的现金流有极高要求。这些都决定了商业项目必须有大量的资金做支撑，同时还需要大量的时间和专业基础作为后盾；另一方面，传统的银行信贷间接融资机制不但在银行体系内积累了巨大的信贷金融风险，也越来越不能满足商业地产开发与投资的资金需求，商业地产对长期资金需求愈加大于住宅业，而银行贷款一般是短期的，不能进行长期的资金支撑，阻碍商业地产的发展。

中国当前的商业地产项目普遍回收周期较长，一般长达十年左右，而当期租金的回报率不足3%，远低于国外水平。而面对当前中国的商业地产市场，商业地产企业需要一种金融产品来解决融资问题的同时防范财务风险，商业地产的投资者也亟需一种金融产品可以对冲风险。在国外已有成熟经验的房地产投资信托基金为上述问题的解决提供了思路，面对中国当前的难题，中国特色的房地产投资信托基金面临重要机遇。

而另一方面来看，REITs在美国、日本等发达国家取得了巨大发展。美国、澳大利亚及日本为全球领先的REITs市场，其市场份额分别为55%、10%和6%，美国REITs总市值从1962年的4200万美元增长到2013年的5000亿美元，公开上市交易的REITs数量从2个增加到193个。现今亚洲也发展有138只REITs，总市值超过1180亿美元，占全球REITs市场的12%。

2003年国内探索以房地产信托模式为房地产开发项目提供新的融资开始，政

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策层面和实务层面均对REITs在中国的落地进行了诸多尝试，但REITs的中国之路仍需在摸索中前进。2014年5月15日，证监会发布的《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》明确提出要研究建立房地产投资信托基金（REITs）的制度体系及相应的产品运作模式和方案。从国内现实来看，REITs体现出巨大的发展潜力和发展收益，其能满足中国巨大的不动产和基础设施的证券化需求和投资者多元化的投资需求，是未来中国房地产金融的重要发展方向之一。 1.1.2 研究意义

商业地产与房地产投资信托基金的结合，有三个问题有待解决：1.如何促进商业地产公平合理租金价格的发现，找到合适的机制，促使租金回报率的正常化；2.对于处于拐点的中国房地产市场，商业地产未来的发展需要一种产品可以一定程度上对冲商业地产价格走势，满足投资者与商业地产开发商的风险管理需要；3.资产规模较小的中小投资者如何参与商业地产投资的投资机会，同时防范商业地产投资来源增加导致价格上涨过快，诱发商业地产泡沫的风险。

本文的意义在于通过对国内REITs案例进行深入的分析，综合国外一般意义上REITs的设计理念，阐明国内当前发展REITs产品合适的路径，找出阻碍中国REITs发展的障碍所在。由于商业地产的投资金额巨大，资金回收以定期收取租金为主，商业地产的开发企业急需寻求解决其巨额融资、尽快回收资金的问题，而REITs可以很好的解决这一问题，有利于商业地产的开发和经营过程；REITs和商业地产两者的结合后能够加强商业地产行业的流通性与可持续发展，进一步促进我国商业地产行业与国际市场快速接轨；REITs在降低了投资风险的同时也为社会资本如小型投资者提供了机会，提供了新的投资渠道，实现融资渠道的扩大和融资主体的多样化而从理论上看，商业地产中REITs的实践将推进商业地产和REITs相关制度的创新。同时在总结了国外REITs的发展和模式研究的基础上，结合国内相关案例进行分析，丰富国内在REITs领域方面的相关理论，为以后的商业地产和房地产投资信托基金奠定理论基础。 1.2 核心概念界定及理论的介绍 1.2.1 商业地产

关于商业地产的概念，不同国家和地区结合各自统计需求和应有需求采取不同的标准，在综合国内外关于商业地产的定义，并结合本文的研究需要和研究目

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的，本文研究的主要是狭义角度下的商业地产，即主要涉及零食、娱乐、休闲等领域，指在地产服务行业通过经营、开发获得利益的物业。

商业地产的价值由两部分组成。第一部分是“地产”，即有形的价值，如土地和建筑等；第二部分是“商业”，即无形的价值，它是商业房地产价值的根本价值。“商业”和“地产”是一个有机的整体，二者相辅相成，互为一体。 1.2.2 房地产投资信托基金

Real Estate Investment Trusts，简称为REITs，即为房地产投资信托基金。指将流动性较低的房地产转变为具有流动性的有价证券，并可上市流通的产品设计过程。对于一份REITs来说，其最基本的组成要素包括持有人、管理者、受托人这三部分，各个部分的关系如图所示：

持有人

管理者 REITs 图 REITs基本组成

受托人 按照不同的分类标准，可以将REITs划分为不同的类型。从组织形式划分，可分为公司型与契约型两种。公司型是指通过发行基金的方式筹集资金组成公司，投资于股票、债券等有价证券的类型，契约型是基于一定信托关系而成立的基金类型，一般由基金管理公司、基金托管机构和投资者三方通过信托投资契约建立。从交易方式与存续期限的可变性划分，REITs可区分为封闭式与开放式。封闭式是事先确定发行总额和存续期限，在存续期限内基金单位总数不变，基金上市投资后可以通过证券市场买卖的一种证券类型。开发式是指基金发行总额不固定，基金单位总数随时增减，没有固定存续期限，投资者可以按基金的报价在规定营业场所申购或赎回基金单位的一种类型。从收益方式可以分为抵押型、权益型与混合型，抵押型REITs主要以金融中介的角色将所募资金用于发放各种房地产抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。权益型REITs直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于房地产的经营收入。投资者的收益不仅来源于物业的租金收入，也来源于物业的增值收益。混合型REITs即不仅进行房地产权益投资，也可从事房地产抵押贷款业务。它带有抵押型

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