生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。
2013年注册物业管理师物业管理实务真题
、单项选择题（共10题，合计10分）
1. 某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表 则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于（ c ）人。 2. A.3 3. B.4 4. C.5 5. D.6
6. 关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（ c ）。 7. A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 8. B.前期物业服务合同属于书面合同 9. C.前期物业服务合同的有效期须为
3至5年
2人,
10. D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同
11. 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记，②备齐资料，③办理开工手
续，④签订装修管理协议，⑤施工，⑥验收。上述流程正确顺序是（ c ）。
12. A.①-②-④-③-⑤-⑥
13. B.①-④-②-③-⑤-⑥ 14. C.②-①-④-③-⑤-⑥ 15. D.②-④-①-③-⑤-⑥
16. 下列消防管理措施中， 不属于物业管理措施的是（
A ）。
17. A.配置消防中队车辆 18. B.建立义务消防队伍 19. C.开展消防安全检查
20. D.加强消防设备保养
21. 物业服务企业公司章程的主要内容中不包括（ 22. A.经营范围 23. B.注册资本］ 24. C.法定代表人
D ）。
25. D.资质等级
26. 物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于（ 27. A.特约服务 28. B.公共秩序
B ）管理。
29. C.社会治安
D.增值服务］ 30.
31. 某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的奖励，
管理行政公文文种是（ B ）。
应使用的物业
32. A.决定 33. B.通知 34. C.批复
希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。
生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。
35. D.意见
希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。
生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 36. 新建住宅小区的物业管理招标主体是（ 37. A.建设单位 38. B.业主大会 39. C.物业产权人 40. D.业主委员会
A ）。
41. 物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有: ①薪酬结构设计，②薪酬体系的修正，
职 位分析，④薪酬定位，⑤职位评价，⑥薪酬体系的实施，⑦薪酬调查。上述各步骤
的正确顺序应是（C）。 42. A.⑦-@ -③-⑤-①-⑥-② 43. B④-⑦-③-⑤◎-⑥-② 44. C③-⑤-⑦-④◎-⑥弦 45. D.③-⑤-④-⑦-①-⑥-② 47. A.建设单位 48. B工程施工单位 49. C物业服务企业 50. D.工程监理单位
46. 业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（ A ）提供。
、多项选择题（共5题，合计10分）
11、在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是（ A.查找工程质量，功能配套存在的遗留问题 B. 了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议 C.掌握验收的情况
D.为物业的承接查验做准备 E.签署竣工验收意见
12、 住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，
接查验的前提条件包括（DE ）。 13、 A.物业管理费收缴率达到 95%以上
14、 B.原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权 15、 C.业务委员会同意新的物业服务企业接管小区 16、 17、 18、 19、 20、 21、 22、 23、 24、 25、 26、 27、 28、 D.业主大会与原物业管理机构的物业服务合冋已到期或完全解除 E.业主大会冋新的物业服务企业签订了物业服务合冋 物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有（ A.白蚁防治 B.建筑物外墙清洗 C.下水管道疏通 D.电梯机房清洁 E.垃圾收集与处理 下列科目中，应当计入物业服务企业利润总额的有（ A.营业利润 B.住宅专项维修资金利息收入 C.投资净收益 D.营业外收支额 ABCD ）。
该物业服务企业对此住宅小区实施承
ABCDE ）。 ACDE ）。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。
生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 29、 30、 31、 32、 3336、 37、 38、 39、 40、 41、
案例二
某住宅小区2000年交付使用。物业服务企业已对该小区投保公众责任险。
2010
年，该小区1号楼部分自来水主管道开始出现漏水， 物业服务企业采取抱箍堵漏措施 维修。2011年4月起，漏水大范围爆发。经鉴定，简单封堵已不能解决问题，应逐 步更换主管道。由于维修改造方案未确定，更换工作被搁置。
2011年10月的一天，
该楼业主张某家发现天花板被泡： 物业服务企业紧急抢修， 发现楼上自来水主管道漏 水，须凿开楼上业主李某家厨房墙壁更换该段主管，经协商业主李某同意。 46、 47、 48、
【问题】：
1、 造成张、李两家相关损失的责任主体是谁？简要说明理由。 （5分） 2、 赔偿和维修张、李两家的费用应由谁承担？简要说明理由。 （5分） 3、 如果大面积更换自来水主管道，费用应该由谁承担？简要说明理由。 某超高层办公楼产权属单一业主，
（5分） 案例三 分散出租。该办
E.补贴收入
物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括 （DE）。］ A.物业丈量报告
B?物业工程地质勘测报告 C. 物业员工考勤和奖励档案 D. 电梯维修记录 E?业主投诉管理记录 三、案例分析（共4题，合计40分）
案例一
某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业，就如下事项达成一致:
49公楼采用中央空调制冷， 运行时
、
间为每年5月1日至9月30日。空调能源费按每月每平方米实行定期收费，由物业 服务企业收
取，盈亏包干。一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后， 提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。方案主要内容如下：由节能服务公司出 资，采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备（主要是主机及其配套设 备）：改造工程时间自今年 2月25日起实施，周期60天（若出现改造工程逾期情况， 节能服务公司将提前 10天告知）；预计改造后空调节能率可达 52、
【问题】：
1、 根据上述条件，本方案实施中，业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什 么？简要
30%，节省的能源费
用按8 : 2的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为 6年。
53
、 说明理由。（7分）
2、 若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归谁所有？简要说明理由。 （7 分） 3、 业主提出：同意上述节能改造方案。但在合同期满后，节省的能源费用应归业
54
、 主所有。此要求是否合理？简要说明理由。 （6分）
希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。
生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。
56
案例四
、 57某住宅小区可收费面积为 10万平方米，经测算，该小区物业服务年成本为 、 元, 物业服务费用实行包干制。物业服务企业期望管理该项目利润率达到年服务费收
200万
入的10%。假设营业税及附加的税率为
5.65%。
58、 59、
【问题】：
1、请计算在上述条件下，该小区物业服务收费标准应是多少？（单位：兀
/平方米
*月 ，保留小数点后两位）（8分）
60、
2、按此收费标准，物业服务费的收缴率应达到多少，才能保证该小区物业服务企
xx.xx%）（ 9分）
业保本运行？（保留小数点后两位，
61、 3、由于工资、维修材料及能源费用的刚性增长，该小区的物业服务成本上涨了
20%，问：若物业服务企业希望保持原有的利润，每年物业费需增加多少？（单位: 万元，保留小数点后两位）
（8分）
62、 注：以上计算请列出计算公式及计算过程
一、某小区物业收费面积是 10万平方米，经测算物业服务成本 200万元。该项目实行包干 制管理，物业服务企业希望获取的利润为物业服务费的 5.65%。
问题：
1、 请按照包干制测算出物业服务费单价（保留最后小数点两位）？
2、 物业服务收缴率达到多少，该物业服务企业才能保本经营（保留最后小数点两位）？ 3、 由于成本上涨了 20%该物业服务企业每年上涨多少物业服务费才能保持现有利润 不变（保留最后小数点两位）？
二、 某物业公司和开发建设单位达成如下协议：
1、 地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确？请说明理由？ 2、 由物业服务企业负责主持成立业主大会，是否合理？请说明理由？ 3、 因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理？请说明理由？ 4、 建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？ 三、 某办公大楼，为单一业主，散户出租。中央空调，每年
5月-10月集中供冷，物业
10%营业税及附加为物业服务费的
公司按面积收取定额能源费， 包干经营，自负盈亏。有一设备节能公司提出一个节能方案 仅
供实验室论证成功）：如把现有的空调设备换成它们的空调，
所有的安装费用均由节能公司
30%节能公
（
出，安装期限为2个月如有推迟提前给物业公司通知。安装后节约能源大约在
司与物业公司签订六年的 合同，节能公司与物业公司按照 8:2的比例分配能源节省的费用。
1、 如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么 2、 旧设备拆下来以后归谁有 ？谁有处置权利？
？
希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。
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