六、估价报告应用的有效期
在市场无明显价格波动条件下，本估价报告应用有效期自提交报告日期起不超过一年，即2009年10月23日至2010年10月22日。
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第二部分 估价技术报告
一、 个别因素分析 1.估价对象基本状况
本次估价对象为北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓B幢H-1505室房地产，房屋建筑面积为289.27平方米，商品房用途为公寓。
朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓B幢为高层公寓楼，建成于2001年，钢混结构，总层数22层，外墙面贴石材及瓷砖，两部电梯，一层大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分均为石材地面及墙面，石膏板造型吊顶。估价对象位于15层，七室两厅五卫一厨格局，朝向东。室内装修情况为：客厅地面铺石材，墙面贴石材及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；卧室铺实木地板及地毯、墙面为壁纸及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房及卫生间地面及墙面为石材，石膏板吊顶，厨房整体厨柜；阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭；外窗为塑钢窗、室内门为木门、户门为防盗门。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。
根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为95%。
2.估价对象权利状况
根据《商品房买卖合同》记载，估价对象买受人为鹿文德，商品房用途为公寓，房屋建筑面积为289.27平方米，土地使用年限自1996年2月28日至2066年2月27日。
估价对象于估价时点存在法律纠纷，本次评估设定估价对象于估价时点
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无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。
二、 区域因素分析 1、朝阳区基本概况
估价对象位于北京市朝阳区，朝阳区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。
朝阳区是北京市人口最多、总面积最大的城区。面积476.8平方公里，常住人口176万，流动人口约50万。按北京市城市总体规划，到2010年北京城区面积将达到1040平方公里，朝阳区占46.7%。
朝阳区涉外资源雄厚，堪称\中国第一区\。区域内云集了除俄罗斯、卢森堡之外的各国驻华使馆；聚集了设在北京60％以上的外国商社和3000多家外国公司、绝大多数国外驻华新闻机构、北京市l／3以上的星级饭店宾馆、一半以上的五星级饭店、宾馆及奥林匹克中心、国贸中心、国际会议中心、国际展览中心等一些久负盛名的国际交往活动场所。还拥有秀水服装市场、雅宝路服装市场、三里屯酒吧街、潘家园旧货市场等闻名中外的特色市场。
目前朝阳区域经济总量位居北京市前列。随着商贸、服务业特别是网络等新经济的迅速发展，朝阳区已经形成了以商贸、房地产、高新技术、金融、信息、商务办公、文化等第二产业为龙头、门类齐全的产业结构；区域内集中了大量商务办公和酒店、公寓等设施，并具有完善、便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好的发展环境，吸引了众多国内外投资商纷纷云集到这里投资或设立办事机构，国际商务氛围十分浓厚。雄厚的驻区资源、巨大的市场潜力、完善的基础设施和大量的投资服务机构使朝阳区具有建设中央商务区(CBD)的综合优势。面向新世纪，首都北京将形成西有中关村、东有中
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央商务区，科技与商务互动的发展新格局。
2、估价对象区位状况
位臵：估价对象位于朝阳区将台路2号，该小区西临芳园西路，北临将台路，地理位臵较优越。
社区成熟度：小区周边有龙佑丽都花园、芳园里小区、星城公寓、飘HOME居住小区，社区成熟度较高。
自然环境和人文环境：估价对象小区内绿化较好，小区附近有四得公园，自然环境及人文环境较好。
公共服务设施及教育配套设施：小区附近有中国银行、工商银行、建设银行、燕莎商场、望京医院、和睦家医院、南湖一小、94中学等，生活服务及教育设施较齐全。
交通：小区东距酒仙桥路约500米，西南距东四环北路约1公里，通达性较好。小区附近有909、运通104、942支、421等多条公交车站，交通便捷度较高。
基础设施状况：估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。
三、 市场背景分析
2009年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。
2009年1-9月，全市商品房销售面积为1593.6万平方米，比上年同期增
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