是指集体建设用地使用权初次流转、再次流转和抵押。初次流转包括出让、出租、作价（出资）入股，再次流转包括转让、转租等形式。 2.0.6 集体建设用地使用权出让
是指集体土地所有者将集体建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让金的行为。 2.0.7 集体建设用地使用权转让
是指土地使用者将出让取得的集体建设用地使用权再转移的行为。 2.0.8 集体建设用地出租
是指集体土地所有者将集体建设用地出租给土地使用者使用，由承租人与出租人签订一定年期的集体建设用地出租合同，并按合同约定支付土地租金的行为。
2.0.9 集体建设用地转租
是指将承租取得集体建设用地使用权再转租的行为。 2.0.10 集体建设用地使用权作价（出资）入股
是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股并参与分红的行为。 2.0.11 集体建设用地使用权抵押
是指抵押人以其合法的集体建设用地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 2.0.12 混凝土结构
是指由混凝土构件作为主要承重构件的结构，包括混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等。 2.0.13 砌体结构
是指由块材和砂浆砌筑而成的墙、柱作为建筑物主要承重构件的结构，是砖砌体、砌块结构的统称。 2.0.14 生土结构房屋
是指由原生土、生土墙（土坯墙或夯土墙）作为主要承重构件的房屋。
2.0.15 石结构房屋
是指由石砌体作为主要承重构件的房屋。 2.0.16 木结构房屋
是指由木柱作为主要承重构件，生土墙（土坯墙或夯土墙）、砌体墙和石墙作为围护墙的房屋。主要包括穿逗木构架、木柱木屋架、木柱木梁房屋。 2.0.17 轻钢结构房屋
是指运用新型技术建成的以轻型钢材为主要承重构件，在型钢围护中以其他材料填充作为围护墙，屋盖以钢屋架混合木檩条加小青瓦等形式的房屋。 2.0.18 其他混合形式的农村房屋结构
是指竹－木结构、石结构—木屋架、生土结构—木屋架、砌体结构—混凝土板、石结构—混凝土板、砌体结构—钢屋架、石结构—钢屋架、石结构—石楼盖等。
2.0.19 限制市场价格或价值
是指估价对象在不符合市场价值条件时形成的价格或价值。 2.0.20 集体建设用地基准地价
是指农村范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分农村地价区段，政府组织调查、评估并公布的各地价区段在某一时点的平均价格。 2.0.21 集体建设用地基准地价修正法
是指在政府确定并公布了集体建设用地基准地价和修正体系的地区，根据估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价值的方法。 2.0.22 农村房屋质量缺陷损失估价
是指房地产估价机构对农村房屋质量缺陷损失进行分析、估算和判定的估价行为。
三、估价基本事项 3.1 估价基本事项的确定
房地产估价师在受理农村房地产估价项目时，首先应根据估价委托人的估价需要，结合有关规定和估价师的估价经验，明确对估价结果有影响的基本事项。
明确估价基本事项时，应与委托人共同商议，在征得委托人认可后，在房地产估价委托书和委托协议中予以明确。
3.2 估价目的
3.2.1 估价目的是房地产估价报告的期望用途，可通过了解未来提供的估价报告的用途来明确。明确估价目的有助于明确估价对象、估价时点和价值类型。
委托人不能够明确提出估价目的时，估价师应当从专业角度提出建议，帮助委托人确定估价目的。
房地产估价师在估价报告中应对估价目的进行明确表述，不宜简单将估价目的表述为“为了解房地产市场价值而评估估价对象的价值”。 3.2.2 集体建设用地使用权出让价值评估
委托人为出让人的，估价目的可表述为“为委托人依法出让集体建设用地使用权确定出让底价提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。委托人为欲受让人的，估价目的可表述为“为委托人拟取得集体建设用地使用权确定出价提供参考依据而评估估价对象的投资价值”。 3.2.3 农村房地产转让价值评估
估价目的视具体情况，可表述为“为委托人转让农村房地产确定要价提供参考依据而评估估价对象的市场价值”；“为委托人拟受让农村房地产确定出价提供参考依据而评估估价对象的投资价值”；“为农村房地产转让双方协商转让价格提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。 3.2.4 农村房地产租赁价值评估
估价目的视具体情况，可表述为“为委托人出租农村房地产确定租金提供参考依据而评估估价对象的租赁市场价值”；“为委托人拟承租农村房地产确定租金提供参考依据而评估估价对象的租赁投资价值”；“为农村房地产租赁双方协商租金提供参考依据而评估估价对象的租赁市场价值”。 3.2.5 农村房地产抵押价值评估
估价目的可表述为“为确定农村房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估估价对象的抵押价值”。
3.2.6 农村房地产作价（出资）入股估价
估价目的可表述为“为确定以农村房地产作价（出资）入股提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。 3.2.7 农村房地产征收补偿估价
估价目的可表述为“为确定以农村房地产征收补偿金额提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。 3.2.8 农村房地产联营估价
估价目的可表述为“为委托人以农村房地产作为联合经营条件提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。 3.2.9 农村房地产联建估价
估价目的可表述为“为委托人以农村房地产作为联建条件提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。
3.2.10 其他目的的农村房地产估价。
3.2.11 在估价报告中，房地产估价师以简洁的语言不能对农村房地产估价目的进行准确表述的，应在估价报告中估价目的条文下，对估价目的提出的背景条件、委托人对估价报告的期望用途、估价对象特定的特征、估价报告的使用者等方面对估价目的相关表述进行进一步的说明。
3.3 估价对象
3.3.1 房地产估价师应在委托人对期望进行估价的对象进行指定的基础上，根据已经明确的估价目的，依据相关法律法规和政策的规定，在征求委托人同意后对估价对象及其范围予以确定。
3.3.2 明确农村房地产估价对象的内容，包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况等。
1 农村房地产估价对象实物状况，对估价对象范围的确定和界定，包括：土地、建筑物、构筑物、地上附着物、基础设施、位置、四至、高度、深度等。
明确是否包含农村道路、桥梁、隧道、码头、亭台、牌坊、烟囱、碉堡、墓穴、假山、农村水利设施、龙门、沼气池、牲畜围栏圈、水塔、排水沟、水井、晒坝、围墙、堡坎、地窖等构筑物和附属物。
2 农村房地产估价对象权益状况，估价师首先明确估价对象的现实法定权益状况，在此基础上结合估价目的进一步明确是评估估价对象在现实法定权益下的市场价值还是在设定权益下的市场价值。
3 农村房地产估价对象区位状况，估价师要明确估价对象的位置、交通、环境景观、外部配套基础设施等，根据农村房屋集中区、散居点房屋和川西林盘等房地产的不同特点进行了解和表述。
3.4 估价时点
农村房地产的估价时点应根据已经明确的估价目的来推定。
估价时点为现在的，原则上为完成估价对象实地查看之日，但估价委托合同另有约定的除外。估价时点与实地查看之日不一致的，应在“估价假设和限制条件”中对估价对象在估价时点的状况进行假设，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
3.5 估价的价值类型和估价对象的价值定义
3.5.1 估价对象的价值类型由估价目的和估价前提决定。
3.5.2 价值类型包含市场价值和限制市场价值两种。农村房地产估价的价值类型有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值等。
3.5.3 估价师应根据估价对象的具体情况和选择的价值类型，结合估价目的和估价的假设与限制条件等，对估价对象的价值定义进行准确的表述。
3.5.4 价值定义应说明价值类型和价值内涵，在表述中应当对估价对象用途、估价对象权利状况、估价对象土地的开发利用程度及开发强度、估价对象实物状况、估价对象权益是否受到限制、农村房地产流转主体和流转对象是否受到限制等进行描述。估价师在对估价对象实地查看和已收集的资料进行综合分析后，应针对不同的估价对象进行不同的价值定义表述。
相关推荐：
loading