资产评估概述

第一章 资产评估概述

一、教学目的

通过本章学习掌握资产评估的基本概念：资产评估、资产评估要素、特点、对象、标准、假设、依据、目的及原则。

二、重点难点

重点资产评估标准、假设、依据、对象、特点。难点：资产评估标准及假设。

三、教学辅导

（一）资产评估的含义

资产评估是指评估人员依据特定的目的，以资产的现状为基础，根据其功能状态及使用的效益，参照当前生产技术和经济状况，遵循公允的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对特定资产的某一时点的价值进行评定和估算。

在这个概念里着重理解资产的含义及范围。评估具有时间性是指某一时点的价格。注意客观依据和真实性。

（二）资产评估要素：资产评估的主体、客体、目的、程序、价值类型、评估的方法六个要素。资产评估的价值类型必须服从于资产评估的目的。评估方法因评估目的及价格标准不同而不同，也因评估对象的技术状态及可利用的资料的不同而不同。方法很多。 （三）资产评估的特点

现实性特点、市场性特点、公正性特点、咨询性特点、预测性特点 （四）资产评估与清产核资的区别与联系

重点是区别：工作任务和内容不同、工作主体不同、资产价值重估与资产价值评估要求不同。

（五）资产评估的目的

1、建立中外合资合作企业2、资产交易3、企业股份制改组改造4、企业兼并或联营5、经营承包与租赁经营6、企业破产清算7、其他目的

（六）资产评估对象：是指被评估的资产。比会计学的资产含义广泛。 （七） 资产评估标准

1．重置成本标准：（1）含义、（2）适用范围（3）优缺点

2．现行市价标准：（1）含义（2）决定现行市价的基本因素（3）适用范围 3．收益现值标准：（1）含义（2）适用范围（3）不足之处 4．清算价格标准：（1）含义（2）基本特点（3）种类

5．资产评估业务评价标准的匹配和替代：这是重点，必须牢记。

（八）资产评估假设：1。继续使用假设2。公开市场假设3。破产清算（偿）假设 （九）资产评估的依据与原则

1．依据：理论依据、政策依据、资产产权归属依据、资产数量与价格依据、国际资产评估惯例、技术经济参数

2．资产评估的原则：1、独立性、客观性、科学性的工作原则2、产权利益主体变动原则、资产持续经营、替代性、公开市场等操作性原则。

第二章

资产评估的基本方法和程序

一、教学目的：

通过本章的学习，掌握资产评估的基本方法，这是本教材的重点，为以后的学习打下良好的基础。

二、重点难点

三、重点：资产评估的基本方法：现行市价法、收益现值法、重置成本法和清算

价格法。难点：资金的时间价值，四种计算方法的具体计算。

四、教学辅导：

（一）资金的时间价值及资金等值计算

1．资金的时间价值是指不同事件发生的等额资金在价值上的差别。

2．资金等值：不同时间的资金存在着一定的等价关系，这种等价关系称为资金等值。 3．掌握和理解以下概念：寿命期、现值、终值、年值、一次支付、多次支付。 4．常用的六个资金等值公式： （1）一次支付终值公式：F=P(1+I )n （2）一次支付现值公式：P=F*1/(1+i)n （3）等额分付终值公式：F=A*[((1+i)n-1) / i ] （4）等额分付偿债基金公式：A=F*[i /((1+i)n-1)] （5）等额分付现值公式：P=A*[((1+i)n-1)/( i (1+i)n) （6）等额分付资本回收公式：A=P*[( i (1+i)n)/ ((1+i)n-1)] (二)现行市价法

1．现行市价法及使用条件 2．现行市价法的评估程序 3．现行市价法的具体评估方法 （1）直接法（2）类比法 4．注意事项 （二）收益现值法

1．收益现值发式通过估算资产在未来经营中的预期收益，并按社会基准收益率折算成现值，然后累加求和，据以确定资产价值的一种评估方法。

2．评估值=未来收益期内各期的收益现值之和。 3．评估程序

4．评估方法：(1)有限期收益的计算方法（2）无限期收益的计算方法（3）有限期收益和无限期收益相结合的计算方法（5）远期收益呈增长趋势的计算方法（6）预计收益共同分享的计算方法 （三）重置成本法 1．重置成本法的含义 2．基本计算公式：

评估值=重置价值—实体性陈旧贬值—经济性陈旧贬值—功能性陈旧贬值

评估值=重置价值*成新率

3．重置价值的计算：（1）直接计算法（2）指数调整法（3）功能成本法 4．实体性陈旧贬值的计算：（1）观察法（2）直接价值法（3）使用年限法 5．功能性陈旧贬值的计算：采用对比方法计算确认

功能性陈旧贬值=使用新资产增加利润或降低成本×（1—所得税率）×尚可使用年限内的年金系数

6．经济性陈旧贬值的计算：

(1)经济性陈旧贬值是指由于外部经济环境变化造成的贬值。

（2）经济性陈旧贬值=[1—（现时利用生产能力/原有生产能力）n] ×评估资产重值成本

（四）清算价格法1、清算价格是指企业由于破产或被迫停业、清算时资产被拍卖所获得的变现价值。2、影响清算价格的因素（1）破产形式（2）处置资产方式

（3）资产处理时限3、清算价格评估法的步骤4、估算清算价格的方法（1）整体资产评估法（2）现行市价折扣法（3）模拟拍卖法 （五）资产评估程序和评估操作程序

1．资产评估程序包括申报立项、资产清查、评定估算和验证确认 2．评估操作程序：（略） （六） 资产评估方法的选择

1．遵循的原则必须与评估价值类型相适应、必须与评估对象相适应、评估方法的选择受数据和信息资料的制约、评估方法的选择应统筹考虑 2．不同评估方法、不同结论的处理

3．资产评估中容易一造成失真的原因：1、评估的范围未明确、2、不同类型资产间价值内在联系注意不够3、运用公式时各参数口径不一致。

第三章 机器设备价值的评估

一、教学目的:通过本章的学习，掌握机器设备评估的范围分类、重置价值的确定、

贬值的确定、成新率的技术鉴定法、及其它方法。

二、重点难点：重点：机器设备评估特点、机器设备重值价值的确定、机器设备贬

值的测定、难点：成新率的技术鉴定法

三、教学辅导：

（一）机器设备评估的范围和分类

（二）机器设备评估的特点：1、以技术检测为基础2、以单台、单件为评估对象、3、针对不同的设备特性采用不同的评估方法。（三）基本方法及应注意事项

基本方法：重置成本法、现行市价法、收益现值法、清算价格法。 （三）机器设备重置价值的确定

1．外购机器设备重置价值的确定：（1）价值的构成（2）重置价值的确定：市场询价法、其它询加法和指数调整法

2．运输费用的确定 3．安装调试费的确定 （四）自制机器设备成本的确定

（五）进口设备重置价值的确定：进口设备的重制成本分国外和国内两部分，注意国外部分进口设备的货价以到岸价为基础，进口设备到我国港口后交哪些税、其它费用的费率各是多少。

（六）机器设备贬值的测定 1．实体性陈旧贬值的测定：

常用的方法:观察法、技术鉴定法、比率法、直接金额测算 重点掌握技术鉴定法和比率法。

2．功能性贬值的计算：功能性陈旧贬值、营运性陈旧贬值

3．经济性陈旧贬值的计算：（1）公式（略）、（2）具体计算：营运经济性贬值、能力经济性贬值、总的经济性贬值。

（七）成新率的技术鉴定法:虽然是难点但不是重点不作要求。

（八）机器设备评估的其它方法：现行市价法、收益现值法、清算价格法。

资产评估教学辅导（二）

第四章 房地产评估

1、懂得房地产的概念和特征，理解房地产价格及其决定因素，掌握房地产评估的原则和程序

2、掌握土地使用权评估的概念，重点掌握土地使用权评估的收益法、市场法、成本法