随着城市化进程的推进，居民住宅的不断增加，人们生活水平的不断提高，对居住环境的要求越来越高，建材的需求量越来
越大；同时，目前，来宾市还没有出现一个专业的建材批发市场，只是零散的建材店铺，远远不能满足消费者的需求。因此，
相对于来宾建材市场的空白，在来宾发展建材专业市场的可行性是比较高的，但是要从整个市场的承受量出发，不能盲目大
面积的开发，覆盖范围尽量拓宽到来宾地区的各个县市，可以满足消费者的各方面需求。
同时，从当地家居专业市场的容量与当地购买力水平出发，建造一个纯家居专业市场不现实，我们建议在建材专业市场的二
层，可以做适量的家居专业市场，不但符合本项目一站式的专业市场配套，也可以满足消费者全方位的需要。
b) 发展家具专业市场的机会判定
来宾市还没出现家具专业批发市场，只是存在部分零散低档家具的商店与一家较集中的桥鑫家具城。随着当地人们生活
水平的提高，人们对居家的一切要求也将会更高。
中、高端消费者都喜欢到外地购买挑选高档家具，根据来宾当地的消费水平与购买力，不可能支撑得起一个高档的大型专业
家具城。因此，从来宾未来几年内的经济发展水平与速度以及消费者的消费习惯，家具专业市场的发展前景并不明显。
c) 发展农副产品批发市场的机会判定
1来宾市是广西农业十强县之一，当地人一般都可以自给自足，也有不少是自产自销的，对农副产品的需求相对少。
2农副产品专业市场的形象较差、档次较低，很容易会影响到整个专业市场的形象，同时，将会加大整个专业市场的清
洁管理难度。
3农副产品专业市场的租金不高，资金回收相对较难。
4来宾市的农副产品批发市场的市场空间并没有充分挖掘出来，还是处于培育期，而且，在一定的期间内还不能形成有效的
市场。
基于以上四点的考虑，因此，我们建议本项目不用考虑农副产品的专业市场的开发。
d) 发展汽配专业市场的机会判定
来宾市的主要交通工具是摩托车与拖拉机及少量的小汽车，随着交通工具数量的不断增多与升级，原有的汽配零散商店
已远远满足不了市场的需要。原有的汽配零售商店规模较小，机动车的零配件种类不多，档次也不高，种类齐全的汽配专业
市场是未来汽配市场发展的必然，因此，集汽配件零售、修理、保养等于一体的专业市场将会成为来宾汽配市场的宠儿。
e) 发展小商品批发市场的机会判定
1来宾市现有的小商品市场并不多，而且，普遍档次较低。
2小商品是人们日常生活中最常用的物品，需求量将会随着人们生活水平的提高而增加，质量要求也会越来越高。
3目前，来宾市只有一些零散的小商品售卖店铺，并没有形成很强的成行成市的态势，更没有专业的批发市场。
针对来宾市当地消费者的需要，小商品批发市场是很有发展前景的。因此，小商品市场的开发是相对可行的。
f) 结论
根据以上的调查分析结果表明，来宾市的专业市场还属于一块未被开发的处女地，来宾市的专业市场还是处于很原始的
市场状况。原有零散的专业商店规模较小，缺乏管理，没有形成一定的规模优势，不能很好地吸引周边各县镇的顾客前来来
宾市进行批发或购买。
目前，来宾市零散的、小规模的专业店铺已远远不能满足市场的需要了，逐渐被专业化、集约化、规模化的专业市场所
代替，集批发、零售及配套服务于一体的、具有一定规模的专业市场将是市场发展的必然。
根据市场的迫切需、及专业市场的特性及开发的可行性，我们建议就只开发建材专业市场、小商品专业市场、汽配专业市场。
第七部分：项目定位与项目总体开发策略建议
一、项目定位分析
（一）项目总体定位
基于来宾市是一个新生的地级城市，暂时还未出现任何有标志性的建筑物与较有影响力的商业地带，通过对来宾市及整个桂
中地区的详细调查了解，我们初步建议将本项目建成集酒店、餐饮、娱乐、批发市场于一体的综合性房地产项目。
项目的总体定位：
朔造来宾首张城市名片，搭建桂中批发集散地
定位阐释：
“朔造来宾首张城市名片”：由于本项目位于来宾市的城市入口处与去往柳州的高速公路旁；同时，来宾市还未出现标志性
的建筑物。我们建议在本项目地块高速公路的一边建造一幢星级酒店，为前来来宾的旅游人士、投资商或其他商务人士提供
一个集娱乐、休闲、餐饮、居住及商务于一体的星级酒店，满足中、高端消费群的多种需求。这样一幢标志性的建筑不但可
以抢夺前来来宾旅游的游人或投资商的眼球，更是树立来宾城市的新形象的象征。
“搭建桂中批发集散地”：来宾位于柳州与南宁之间，广西的批发市场主要集中在柳州与南宁地区，所辐射的范围遍及周边
的各省市。目前，来宾市的各类批发市场还是一片空白。同时，本项目位于高速公路旁，交通便利，有利于各类物品的流通。
建立综合批发市场，不仅填补了来宾市批发市场的空白，更可以最大程度满足来宾周边各县镇消费者的需求，与柳州和南宁
的批发市场形成三国鼎立之势。为了提高来宾专业批发市场知名度与市场形象，本项目必须要与柳州、南宁的批发市场提到
同一平台上，让市场提起桂中的柳州、南宁专业批发市场，就会联想到来宾本项目的专业批发市场。
(二)主要功能部分定位
1、 专业市场
1） 专业市场经营行业定位
本项目经营行业的定位大方向将根据项目的自身特性及市场空间来判断，我们根据前面对桂中各类型的专业市场的调查、来
宾市的商业情况的调查对本项目的市场空间进行研究，对本项目的经营行业进行筛选及评判，最终确定本项目专业市场的经
营行业大方向。
我们重点所要考虑的细分行业需要满足以下方向：
来宾市内经营较为成熟的行业，作为该行业的补充及提升；
来宾内较为稀缺的行业，切入市场空白点；
有利于投资客户进行投资，发展商进行投资回收的行业。
我们对调查的五个行业进行优劣对比分析，确定本项目经营行业：
项目的经营行业定位是一个重大的决策，必须综合权衡各方面的因素，不仅要考虑所经营的行业是否能回笼资金，也要考虑
到是否有利于其长期经营。作为产权式的商铺，我们认为本项目更应着重考虑经营定位是否有利于项目产权式商铺的销售。
从上表的分析判断，由于农产品批发和家具行业的经营特点限制使这两个行业并不利于项目吸引投资者，不利于产权商铺的
销售。因此，本项目的经营行业排除农产品批发和家具行业，初步设定为建材、汽配和小商品批发三个行业。
2） 各专业市场的行业定位
1）建材专业市场，经营种类包括：以瓷砖、厨厕陶瓷（钢）洁具、木地（墙）板、灯饰为主、建筑钢材、油漆、五金交电、
消防器材、筛网塑胶、电动工具、管材、水泥等为辅。
2）小商品批发市场，经营种类包括：劳保用品、水暖器材、化工、家电、服装、化妆品、日用品、食品等。
3）汽配专业市场，经营种类包括：机电灯具、摩托车零配件、摩托车市场、机械设备、电线电缆、机电产品、专用工农业
设备等。
3） 产品定位
考虑三种行业的经营特性、对场地要求的特点，本项目专业市场可建设框架结构和钢架结构两种产品形态。
框架结构有利于项目进行产权式销售，比较适合中小规模的商户经营，如装饰材料经营商、汽配经营商、小商品经营商；钢
架结构产品可以满足大跨度的经营商户，如建材经营商等，但这类产品不利于对商铺进行产权式销售。
因此，从本项目商户经营及商铺销售回收资金的角度考虑，本项目商铺的产品类型可以以框架结构为主，钢架结构为辅。各
部分专业市场的产品结构安排如下：
2、 星级酒店定位
由于目前来宾市成为地级市只有两年的时间，百业待兴，各方面的人事均前来来宾市进行经商、办公，对商务酒店的需求极
其旺盛。而目前来宾市内仅有三间能有一定档次的酒店，并不能满足需求，因此，在本项目建设一个商务型、具有一定档次
的酒店是十分有必要的。
酒店的定位：
来宾首屈一指的精英商务酒店
定位释义：
来宾首屈一指：将本酒店的建设成来宾式最高标准的酒店，成为来宾式标志性的建筑
精英商务酒店：以商务型为主的酒店，为前来来宾的旅游人士、投资商或其他商务人士提供一个集娱乐、休闲、餐饮、办公
及商务于一体的星级酒店，满足中、高端消费群的多种需求。
档次定位：三星—四星级，以来宾市目前最高标准建设。
产品定位：
为满足客户不同的商务需求，本项目的酒店部分可建议分成三部分：主体酒店、酒店附楼、别墅酒店。各部分针对的目标客
户有所不同：
规模定位：
根据目前现有的三间宾馆的房间数计算共有约400间，为使满足来宾市日益增大的酒店市场和使本项目成为来宾首屈一指的
酒店的需求，本项目的酒店部分规模可定为400间酒店房间，按每间60平方米计算，建筑面积为：400×60=24000平方米。
附楼可按主楼的70%面积设置，则建筑面积为24000×50%=12000平方米
别墅按高等级标准设置，由于在来宾市场接受程度较为有限，因此数量可控制在20间以内，每套别墅设定在400平方米，
则建筑面积为400×20=8000。
合计三部分的建筑面积，酒店部分的总建筑面积规模在24000+12000+8000=44000平方米。
3、 各部分专业市场的规模定位
通过对市场调查分析的数据得到，将本项目全部定位做为一个超大规模的专业批发市场并不现实。根据商业市场的发展轨迹
与科学性的开发标准分析：
1）经营面积3000平方米以下商业规模，可以支持1万以下人次消费；
2）经营面积3000～10000平方米的商业规模，可以支持1～5万人次消费；
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