第二十二章 建设用地使用权
一、名词解释 建设用地使用权 二、简答题
简述建设用地使用权的取得 三、案例分析题
1994年8月25日，甲建筑市场与乙公司签订了一份《建设用地出让合同》，合同约定乙公司将通过划拨取得的位于X市西岗区长江路、西岗街、鞍山路、长途客运站东侧围成范围内的建设用地6500平方米转让给甲，转让费为5000万元。合同签订后，甲市场立即给付给乙公司1000万元土地转让费。1994年12月初，乙公司总经理通知甲再交上800万人民币就能保证在一个星期内把所有手续办理完毕。在这一情况下，甲于12月8日带上800万元支票交给了乙。可是后来乙不但没有履行承诺，并且经甲市场查证：乙公司转让给自己的土地系国有土地，并没有取得国有土地权，而仅仅是取得了《划拨用地批复》和《建设用地规划批复》等手续。而按照我国土地等相关法律规定：城市土地为国家所有，土地使用权可以依法转让。而乙公司并没有取得国有土地使用权，因此，乙和甲市场签订的《建设用地出让合同》就不能生效。同时合同签订后，乙公司也没有按照约定给予其办理土地使用证，故甲拒绝履行应再付余款3200万元的约定。 1995年3月30 B,经过X市人民政府批准，甲市场与澳门丙公司合资成立丁国际商贸大厦有限公司，丁国际商贸大厦有限公司于1995年5月31日办理了企业法人营业执照。大连市政府将乙公司闲置的部分建设用地收回，连同相邻的国有土地共计8240平方米编为X市(95) —15号综地，1996年11月18日，经X市政府批准，丁大厦公司取得了该土地(长江路北、鞍山路南)的使用权，X市房地产开发管理小组办公室发给了《中标通知书》，双方签订了《履约保证书》,按规定办理了相关的手续。2005年10月，丁大厦公司依法向X市人民政府缴纳了该地块的国有土地出让金。1996年11月28日，乙公司向X市高级人民法院提起诉讼，要求甲按双方签订的土地出让合同给付尚欠的3200万元出让金，并以丁大厦是最终直接受益人为由将丁大厦追加为第三人；甲则反诉要求乙集团返还1800万元。案件一审判决：乙公司无权出让国有土地，故乙公司与甲市场所签合同系无效合同，对于甲公司要求返还其先前付给乙公司的1800万元的诉讼请求，应从丁大厦公司实收资本中予以扣除。并判决丁大厦给付乙集团前期投入款29212002元(扣除1800万元后)及利息。一审判决后，甲市场和丁大厦均不服，上诉至Y省高级人民法院。2001年4月，高级人民法院以“原审认定事实不清、证据不足”为由裁定发回X市中级人民法院重审。2001年X省高级人民法院经过再次审理作出了 (2001) X民初重字第4号判决。该判决认定丁公司与甲市场所签合同有效。丁应给付乙公司3200万元及利息。第二次判决后，甲和丁大厦又上诉至高级人民法院。
［问题］本案中乙公司是否有权通过合同方式转让建设用地使用权给甲市场？
答案：
一、指土地使用权人为营造建筑物或其他工作物而使用国有土地的权利。 二、建设用地使用权的取得，一是基于法律行为取得，也就是通过出让或划拨着两种方式取得建设用地的使用权，二是基于法律行为以外的事实取得，建设用地使用权人为自然人的，该自然人死亡时，其继承人可在剩余使用期限内依法继承该以建设用地使用权。
三、乙公司是无权通过合同的方式转让建设用地使用权给甲市场。 虽然法律规定，建设用地使用权具有商品性，土地使用权人和让与人之间可通过合同转让建设用地使用权。但是乙公司并未真正取得国有土地的使用权，只是得到了批复手续，并且人民政府依法批准划拨的建设用地范围并未在乙公司所要给甲市场的土地内。不具有法律效力，无权用合同的方式转让给甲市场。
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