房地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法

房地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十七条和第二十四条规定，

一般纳税人和小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

现就上述规定在执行过程中涉及的政策口径和操作方法明确如下：

1.对企业2016年4月30日前收取的，未开具营业税发票但已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业2016年5月1日后可以补开增值税普通发票，并且不需要再缴纳增值税，也不需要将这部分不征增值税销售额填写在增值税纳税申报表上。

2.房地产开发企业对已缴纳营业税的预收款补开增值税普通发票，属于国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）项中“税务总局另有规定的除外”的情形，

在2016年12月31日后仍可补开增值税普通发票。

3.房地产开发企业与不动产购买方办理不动产产权转移手续，向购买方开具增值税发票时，若购买方不索取增值税专用发票，房地产开发企业可以将已缴纳营业税的预收款和扣除预收款后应缴纳增值税的不动产销售款分为两条记录开在同一张普通发票上。

若购买方索取增值税专用发票，房地产开发企业应开具两张发票，一张为增值税普通发票，填写企业销售不动产已缴纳营业税的预收款；

一张为增值税专用发票，填写企业销售不动产扣除已缴营业税的预收款后应缴纳增值税的不动产销售款。

4.对已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业可以按以下方法开具增值税普通发票：

（1）企业使用航信公司开票系统（即金税盘）开票的，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏填0，然后在备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税的预收款”。

（2）企业使用百旺公司开票系统（即税控盘）开票的，可以通过编码的方法解决，基本操作步骤为：

第一步，进入开票系统后首先选择商品编码； 第二步，进入操作界面，找到商品房对应的商品编码后点击操作界面上的“增加”按钮，然后自编一个商品代码，

将自编的商品代码的税率设为0，然后在免税类型中选择“不征税”。完成新代码编制后点击操作界面上的“保存”按钮，完成不征税代码的编制工作。

第三步，在开票系统中选定企业自编的商品代码，进入增值税普通发票开票界面，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏选择不征税。

一般纳税人房地产公司目前正在建造一期住宅项目，由于是老项目所以已经申请了简易征收。

这个时候取得的诸如办公用固定资产，车辆油费等专票能先认证作为待抵扣进项税吗？

不去抵扣一期住宅而去抵扣二期用一般计税的商业可以吗？