其主要任务是根据机会研究阶段的结果,进一步研究经营管理项目的规模、建筑材料的供应、投资地段的选择和选址,建筑工程的设计方案、项目工程的施工进度等状况。
(3)终可行性研究阶段
是可行性研究的最后一个阶段。其主要任务是对经营管理项目的技术、经济、以及市场等方面进行详细的和深入细致的分析论证、确定经营管理项目的有关主要因素,并对这些因素进行仔细的调查、分析、计算、评估,在这个基础上提出一个和几个可供选择的最优方案,作为经营管理的决策依据。
三、可行性研究的内容
房地产经营管理可行性研究由于包括的内容很多,可以根据不同的标准把他繁的内容归结为不同的方面。但是,房地产经营管理可行性研究必须包括以下三方面内容:
1、 地产市场问题。在市场经济条件下,生产都是为了满足市场的需要。所以其首要的就是研究有没有市场,市场的容量有多大。有没有市场的问题是解决房地产经营管理有没有“必要性”的问题。所以这个问题就成为全部可行性研究的基础和前提。 2、 工程技术问题。主要是研究规划设计和工程技术中的高科技含量的问题,以及规划设计工程技术中的难点是否能够解决或克服的问题。这个问题是解决房地产经营管理的“可行性”问题。
3、 经济效益问题。就是通过房地产经营管理的经济评价,研究是否赢利和赢利水平的高低。这是解决房地产经营管理“合理性”的问题或企业经营的最终目的的问题。
四、房地产开发项目可行性研究报告 1、 房地产经营项目的背景状况 2、 房地产经营管理项目的概况 3、 可行性报告的基本数据 4、 房地产经营项目的成本估算 5、 资金筹集与供给方式 6、 资源采购与供应
7、 房地产经营管理项目市场分析 8、 房地产经营管理项目财务评价 9、 房地产经营管理风险分析 10、国民经济社会评价
11、房地产经营管理项目开工日期、竣工日期和竣工验收初步安排 12、结论。
第四节 商品房预购预售管理
商品房预购预售实际上就是房地产的期货交易。它是在房地产开发商还没有把房屋建设起来以前或房产还没有竣工以前以预售的方式把房屋卖了出去。也就是先付款,后交货。在香港也叫卖楼花或炒楼花。
一、预售房屋条件及程序
〈〈中华人民共和国城市房地产管理法〉〉第四十四条规定,商品房预售,必须符合下列条件:
(1)交付全部使用权出让金,选取土地使用权证书。 (2)有建设工程规划许可证
(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期
(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
二、房屋预售的具体程序
(1)房地产开发商向市房地产管理局提出房屋预售申请,并提交如下有关文件:企业开发资质等级证书和营业执照;土地管理部门出具的建设用地批文和规划部门签发的建设许可证;建筑施工合同;已完成投资额的证明和房屋基础工程验收合格单;房屋预售计划,包括商品房的位置、总单元数、各单位的建筑面积、销售时间和地点等。
(2)经房地产主管部门批准后,预售单位与预购房者就可以签订《房屋预售合同》。 (3)理房屋登记、鉴证。
(4)房地产开发商在房屋竣工后,应当按《房屋预售合同》办理房屋交付手续,购房人凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产过户手续,缴纳手续费用。
第三章 建筑学基础知识 第一节 建筑物的分类 一、建筑物的用途分类及特点
民用建筑:供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同,有以下两类:
(1)居住建筑:供人们生活起居用的建筑物,如住宅、宿舍、宾馆、招待所。
(2)公共建筑:供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物,如各类学校、图书馆、影剧院等。
工业建筑:供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。
二、按建筑结构的材料分类
1、 砖木结构:这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌,水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少,多用于单层房屋。
2、 砖混结构:建筑物的墙、柱用砖砌筑,梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作,成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多(六层以下)的民用建筑及小型工业厂房,是目前广泛采用的一种结构形式。
3、 钢筋混凝土结构:建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架,因此也称框架结构。墙只起围护作用,用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。
4、 钢结构:建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作,墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。
三、按建筑结构承重方式分类 1、承重墙结构
它的传力途径是:屋盖的重量由屋架(或梁柱)承担,屋架支撑在承重墙上,楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此,屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担;墙下有基础,基础下为地基,全部荷载由墙、基础传到地基上。
2、框架结构
主要承重体系有横梁和柱组成,但横梁与柱为刚接(钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土,使其形成整体)连接,从而构成了一个整体刚架(或称框架)。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。
3、排架结构
主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接(通常为焊接或螺栓连接),而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。
4、其他
由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑,上述结构形式不足以抵抗水平荷载(风荷载、地震荷载)的作用,因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
四、建筑高度分类
建筑物可根据其楼层数量分为以下几类
1、低层:2层及2层以下 2、多层:2层以上,7层以下 3、中高层:7层以上,16层以下 4、高层:16层以上,24层以下 5、超高层:24层以上 第二节 房屋构造概述 一、建筑材料知识
主要建筑材料包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。 1、水泥
(1)常见水泥的种类:硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种
(2)水泥标号:水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力。常用水泥编号例如:325、425、525、625等。
(3)常用水泥的技术特性
l 凝结时效性:水泥的凝结时间分为初凝与终凝。初凝为水泥加水拌合到水泥浆开始失去可塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌合时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间。
l 体积安定性:是指水泥在硬化过程中,体积变化是否均匀的性质。水泥硬化后产生不均匀的体积变化成为体积安定性不良,不能使用。
l 水热化性:水泥的水化反应为放热反应。随着水化过程的进行,不断放出热量称为水热化。其水热化释放热量的大小和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关。
l 细度:指水泥颗粒的粗细程度。颗粒越细,早期强度越高。但颗粒越细,其制作成本越高,并容易受潮失效。
l 标准稠度用水量:指水泥沙浆达到标准稠度时的用水量。标准稠度是做水泥的安定性和凝结时间时,国家标准规定的稠度。
2、钢筋
(1)建筑钢筋的种类:钢筋是钢锭经热轧而成,故又称热轧钢筋,是建筑工程中用量最大的钢材品种。
按外形可分为:光圆钢筋、带肋钢筋。
按钢种可分为:碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋。
按强度可分为:Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四个级别。其中Ⅰ级钢筋为低碳钢钢筋,Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级为低合金钢钢筋。
(2)建筑用钢筋的应用
l Ⅰ级钢筋为热轧光圆钢筋,其强度较低,塑性及焊接性能较好。广泛应用于普通钢筋混凝土结构中受力较小部位。
l 变形钢筋中Ⅱ级、Ⅲ级钢筋的强度、塑性、焊接性能等综合使用指标较好,是普通钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种,也可经冷拉后做预应力筋使用。
l 冷加工钢筋
冷拉钢筋:冷拉钢筋的屈服程度会提高,而塑性降低。冷拉Ⅰ级钢筋适用于普通钢筋混凝土中的受力部位,冷拉Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级钢筋均可作为预应力筋使用。
冷拔低碳钢筋:其有较高的抗拉强度,是小型构件的主要预应力钢材。 3、木材
(1)木材的种类:分为针叶树和阔叶树两类。其中针叶树的树干长直高大,纹理通直,材质较软,加工容易,是建筑工程中的主要用材。阔叶树材质较坚硬,称之为硬材,主要用于装修工程。
(2)建筑木材的性能与用途
l 红松:材质较软,纹理顺直,不易翘曲、开裂,树脂多,耐腐朽,易加工,主要用于制作门窗、屋架、檩条、模板等。
l 鱼鳞云杉:又名白松。材质轻、纹理直、结构细、易干燥、加工,主要用于制作门窗、模板、地板等。
l 马尾松:材质中硬,纹理直斜不匀,结构中至粗,不耐腐,松脂气味浓,在水中很耐久,主要用于制作模板、门窗、橼条、木柱等。
l 落叶松:材质坚硬而脆,树脂多,耐腐性强,干燥慢,干燥中易开裂。主要用于檩条、地板、木桩等。
l 杉木:纹理直而均,结构中等或粗,易干燥、耐久性强。主要用于制作屋架、檩条、门窗、脚手杆等。
l 柏木:材质致密,纹理直或斜,结构细,干燥易开裂,坚韧耐久。主要用于制作模板及细木装饰等。
l 洋松:分细皮和粗皮两种。细皮的结构精细,不易变形,容易加工,适于较高要求的装修;粗皮的结构较松,但质料坚固,变形与收缩量较小,适用于要求不高的装修。
(3)木材的类别
为了合理用材,木材按加工与用途不同分为原木、杉原条、板方材等。
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