兴唐国翠城，销售均价12000元/㎡，07年地王
北延——资源开发与城市建设存在矛盾。济北新区形成一定规模，初显雏形；未来拓展尚有空间，铁路专用线以南可适度拓展。
南联——已将北湖以北陆地纳入规划，“南”向已再无拓展空间。2009年提出“一年拉框架、三年成规模、五年出新城”，“会战北湖，强力突破”，2009－2011年济宁城市拓展重点在北湖区。
西跨——水陆交通便利，景观优美，文化底蕴丰富，但煤炭压覆。如果合理解决煤炭压覆，西跨有较高拓展潜力，承担济宁城市远景拓展的任务。
东拓——用地条件好，高新区已形成规模，城市规划范围尤其接庄区已逼近塌陷区，拓展空间有限。 2、济宁市房地产市场分析 1）房地产投资
200180160140120100806040200图表标题 182.2 134.6 82.37 2005年2007年2009年2011年39.844.457.369.1房地产市场健康发展。全年完成房地产开发投资182.2亿元，房地产发展形势大好。
2）2011年市场成交与价格情况
区域 市中区 任城区 邹城市 兖州市 曲阜市 汶上县 微山县 梁山县 嘉祥县 金乡县 鱼台县 泗水县 总面积（KM2） 381 416 1387.3 690 889.4 762.3 1591.3 963.9 1008.2 790 628 1070 人口（万） 住宅均价 57 44 112 60.5 64 73.4 69.5 71.7 83 62 46.6 61 5800元/㎡ 4600元/㎡ 3300元/㎡ 3600元/㎡ 3400元/㎡ 2800元/㎡ 2900元/㎡ 2500元/㎡ 2800元/㎡ 2900元/㎡ 3200元/㎡ 2800元/㎡ 根据上表所示：
济宁市区作为房产发展的重点购买力区域，住宅均价达到5100元/ ㎡（毛坯）。
济宁周边曲阜、兖州、邹城三县市是济宁发展较为迅速的城市
住宅 供应量 2009年（万） 2010年（万） 2011年（万） 11年与10年同期对比增长 84.5 93.05 143.98 54.70% 成交量 70.36 76.86 113.66 47.88% 根据上表所示：2011年济宁房地产项目整体出现大幅度增加，一是由于14年省运会及北湖旅游度假区的开发，带动整个济宁南部城市新区的开发；二是任城区政府的北迁，带动济宁北部城区的大面积开发；
由上图所示：2009年至2011年济宁住宅市场的供应量与去化量均是逐年递增的趋势，济宁住宅类市场的泡沫很小。 3）2011年市场成交与价格情况
冠亚星城5500元/㎡,06年拿地 兴唐国翠城，销售均价12000元/㎡，07年地王 中心楼盘均价约6000元左右 森泰御城2期，销售均价8000元/㎡ 运河佳园，销售均价5000元/㎡
【小结】
? 济宁城市住宅价格稳步增长，但相对其他物业形态涨幅较大，2010年—
—2011年，价格的涨幅相对平稳，推济宁房产市场具有一个稳定的发展环境。
? 市场供给平衡发展，市场泡沫小。
? 片区发展不平衡，市中心目前处于旧城改造阶段，在售项目价格较高，任城
片区价格相对较低。
三、区域指标楼盘分析
1、指标项目区域分布
楼盘名称 罗马假日 首府 盛泰广场 御景园 兴唐国翠城 红星8号 和欣家园 运河新城 都市豪庭 凤凰城 置城8号公馆 冠亚星城 龙城-7090 类型 高层 小高层 多层 高层 小高层 高层 高层 小高层 高层 小高层 高层 小高层 高层 小高层 小高层 多层 高层 小高层 小高层 多层 高层 小高层 高层 小高层 高层 户型面积 87-300 96-164 120 74-109 60-180 83-152 95-154 64-122 97-300 90-140 56-184 48-156 78-92 均价（元/㎡） 5600 8000 5900 6600 12500 8200 6300 4900 6600 5300 5100 5500 6000 总体量 19万 7.2万 20万 3.8万 14万 5.3万 37万 18万 25万 70万 15.8万 55万 5万 楼盘特点 地中海风情 高档 高档 中式风格 中档 中档 中式风格 高档 恒温恒湿 首席学区 地中海 中高档 中低档 中高档 中低档 中档 生态园林 中高档 怀旧风格 调研的济宁市主要位于市区的在售项目，这些楼盘市场放市量大、存续时间长：
2、标杆项目研究 （1）鲁商南池公馆
鲁商南池公馆
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