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物业费催收知识篇

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决该问题(我方有责任时),但对方仍不肯缴纳物管费想借机得到进一步好处或实惠的业主。 2、招数说明:

此招将员工与业主间的个人行沟通行为转换为公司层面的正式行为,使客户产生逼迫感,打消其“讨价还价”“你们拿我没办法”“能拖一时是一时”的念头。 随催费函一定要附上该业主的缴费明细、欠费明细及缴纳方式的说明,以免业主答应缴纳后再询问查询,耽误缴纳时间。

催费函寄出1周内,请勿主动联系业主,要知道你找他还是他找你,决定了最终的主动权在谁手上。1周后,如业主未主动联系,应及时与其取得联系,探听情况。

XX物管费催缴函

尊敬的XX业主XXX女士: 您好!

首先,感谢您一直以来对XX物业管理工作的理解!近期我司一直就贵宅物管费未缴纳一事与您进行沟通,现将我司的想法和建议与您作如下交流: 就您所反映XX写字楼租售情况不好的问题,我们正在做出更积极地协调处理,并已在近期收到一定的成效,仅二月XX就新增入住8户。就您的物业而言我客户中心前台也在积极地帮您推荐。在我司积极协助您解决问题的过程中,您多次提到“人在外地不便缴纳物管费”,对此我司与您几次交流了意见:考虑到您身处外地,无法亲自前往缴款,我司曾提出可采用转账或代扣等方式,但您均以“工作忙没时间春节回来再缴”为由拒绝。现春节已过而您一直未如当初所言前往客户中心缴纳相关费用。节后,我司负责人曾于2月20日、3月18日多次尝试与您联系,但电话均为拒接或无人接听。而根据您购房时与我司签定的《XX前期物业服务合同》中第五条3.1.2中“乙方应在当月15日之前将费用金额缴清,逾期每天将按应交纳金额的3‰向甲方缴纳滞纳金……”故作为业主,您有按时缴纳相关物业费的责任。作为从事服务工作的企业,我司愿意为业主做更多的工作,也非常乐意给您提供力所能及的帮助,但同时也希望业主能站在客观理性的立场上,理解、支持和配合我们的工作。提醒您贵宅从2008年11月截止至2009年3月15日,已有6个月的物管费计6965.10元及滞纳金计1273.34元共计8238.44元

未缴纳,希望您接到此函后尽快到物管公司西城天街管理处结清相关费用,也避免产生更多的滞纳金,造成您经济上不必要的损失。感谢您的理解和支持!我们希望随时与您保持沟通,若您有好的建议,也非常欢迎您给我们提出。 物业联系人:张XX联系电话:6661XXXX 顺颂秋安!

XX物业服务有限公司

2009年03月18日 3、话术:

XX老师,小X和你沟通这么久,也是想解决这个问题,我一直认为能通过沟通解决的,那是最好的,小X也不希望你和公司闹僵呀,那对双方都没好处,是吧。但是话又说回来公司作为一个企业而言,它肯定有它的制度和利益在,毕竟它要养活好几千人不是,你觉得呢……(用意:和业主统一战线,减轻业主对经办人的敌意以保证说服力)

XX老师,我觉得你还是来交了好,你想,难道你交了我就不帮你出租了吗,肯定不可能嘛。相反的你不交,小X也没办法向公司交代嘛,人家认认真真的费的业主都没帮,却帮没缴费的,你说这说得过去吗。而且,你这么拖着,最后公司没有办法还不是只有采取正常法律手段来维权,何必呢(用意:潜台词告诉他,不要以为拿他没办法,在法律上他是站不住脚的)

要不这样,XX老师,小X帮你想想办法,看能不能向公司申请滞纳金的减免,在小X能力范围内的,我肯定会帮你争取(用意:对于处在交与不交边缘的客户,给与小利推动其缴纳)

第九招法律途径——律师函

1、对象:

所有关怀、催缴均无效,恶意欠费费用3个月以上,发多2封以上催费函无效的客户 2、招数说明

此招能震慑恶意欠费客户,消除某些客户认为物业是弱势方拿其没办法的观点。 当有多人同时符合律师函发放条件时,切勿同时发函,以免“狗急跳墙”多人抱团,应根据具体情况选择几人中较为怕事或领头的人“开刀”,杀鸡儆猴。 发函前,提前以私人名义“透露消息”给业主,让他赶紧前来缴纳

随催费函附上该业主的缴费明细、欠费明细及缴纳方式的说明,以免业主答应缴纳后再询问查询,耽误缴纳时间。

律师函里的缴纳时间最好定为离发函日2周。

在发函后不要主动与业主联系,等其上门,你便可掌握主动权。如到达律师函上约定的缴费时间时,对方任未主动联系,则联系业主,探听情况。

在律师函的发放过程中,一定要让客户感觉这是从第三方律师事务所发出了(如用律师事务所的信封等)

切忌,在所有的沟通中一定要向客户传到你们是一个战线的信息,以便后期的交流。如业主态度激烈,可以私人立场,解释你是与其一个战线的发函是公司行为,如果能在一定时间内缴纳,可帮助其向公司申请从正式起诉名单中删除。 关于敦促交纳物业管理等费用的律师函 XX函字(2009)第 号 XXX女士(XX业主):

本所受XX物业服务有限公司(“本所委托人”)之委托,敬告如下事宜: 本所委托人提供证据证明:阁下是XX物业业主,阁下与本所委托人签署有《XX前期物业服务合同及临时管理规约》,并接受本所委托人提供的物业管理服务,但从2008年11月开始,贵方一直未按时至物管处缴纳物管费、中央空调使用费、公摊水电费等。截至2009年6月18日,阁下共欠费金额达人民币11343.69元;滞纳金共计人民币3561.42元。

本所委托人之物业管理人员已多次与阁下联系并催交相关费用,在此期间本所委托人仍按照物业管理合约为阁下提供完善、周到的物业服务;但阁下仍借故拖延,未能交纳所欠费用。

本所认为:阁下是物业管理人依法管理的物业业主,应充分履行并遵守《XX前期物业服务合同及临时管理规约》,遵守《XX市物业管理条例》以及我国的有关法律法规,在接受物业管理服务的同时,有义务及时、足额交纳物业管理费,否则应交纳滞纳金并承担其他违约责任。

本所委托人已经委托本所向贵方敦促交纳有关费用。 本所特此函请阁下:

1.于2009年6月29日前至本所委托人之管理处结清以上费用;

2.如果贵方未能在上述期限结清该等费用,本所委托人可能采取暂停物业服务之有关措施,且本所将根据本所委托人之要求,依法提起诉讼,届时,由贵方承担全部的法律后果。 特致专函,敬希垂注!

XX律师事务所

律师***

xx年xx月xx日 3、话术:

XX老师,小X和你沟通这么久,也是想解决这个问题,我一直认为能通过沟通解决的,那是最好的,小X也不希望你和公司闹僵呀,那对双方都没好处,是吧。但是话又说回来公司作为一个企业而言,它肯定有它的制度和利益在,毕竟它要养活好几千人不是,你觉得呢……(用意:和业主统一战线,减轻业主对经办人的敌意以保证说服力)

XX老师,我觉得你还是来交老好些,你想,难道你交了我就不管你了么,肯定不可能嘛,你的问题,我还不是要帮你解决,但是你不交,最后公司没有办法还不是只有采取正常法律手段来维权,何必呢(用意:潜台词告诉他,不要以为拿他没办法,在法律上他是站不住脚的)

要不这样,XX老师,小X帮你想想办法,看能不能向公司申请滞纳金的减免,在小X能力范围内的,我肯定会帮你争取(用意:对于处在交与不交边缘的客户,给与小利推动其缴纳)

XX老师,我听说最近公司在拟一批律师函,针对一些长期欠费的客户要采取法律行动了,估计就是这几天就会发出,好像里边有你,我先悄悄给你说一声,让你也好有所准备…千万不要透露是我告诉你的哟,要不我会很难办的….我建议你最好最近赶快来交了,避免撞到枪口上,抓个典型,多不划算…(用意:探其口风、拉拢战线、劝其来交) 4、案例:

XX小区业主张老师,以物业久未出租为由,长期恶意欠费,由于人在国外无法联系,在所有催费手段均无效后,发出律师函。律师函发出后第8天,张老师主动打来电话。电话中张老师异常愤慨,认为久未出租物业有责任,且不应该走到法律这一步。我方人员沟通如下:“张老师,你先别急,我知道公司最近好像是发了一批律师函,里边好像是有你。(告诉她这是公司行,为拉拢战线,平息其怒火,以便下面的沟通)

我知道你因为身居国外,回来一次却是不容易,因此才会欠费,但是公司毕竟也有他的压力在,好几千人等着吃饭,相信你也能理解是吧。公司在拟定名单时只会考虑欠费的长短,所以才有你的。(给其台阶下,虽然明知其是恶意欠费)要不这样,张老师,你看你能不能在明天内把这个欠费给补上,我这边向公司申请将你从正式起诉的名单里删除。(限定缴纳时间,暗示她如果不交,就会是正式起诉,发律师函并非只是吓吓她而已)……”经过沟通,最终客户在当天便让其亲戚前来所有费用。

第十招 歪招

《孙子兵法势篇》曰:“凡战者,以正合,以奇胜。故善出奇者,无穷如天地,不竭如江海。终而复始,日月是也死而复生,四时是也。声不过五,五声之变,不可胜听也;色不过五,五色之变,不可胜观也;味不过五,五味之变,不可胜尝也;战势不过奇正,奇正之变,不可胜穷也。奇正相生,如循环之无端,孰能穷之!” 忌记:

1、只针对极少数死硬分子,不要惹众怒;

2、手段要隐蔽,要让其明白怎么回事,但又抓不到把柄; 3、同一种手段不要在同一时期反复使用。

物业管理费的催收离不开良好的服务,有效的沟通以及催费方法与技巧!这些都不仅仅是一种技巧,更是一门艺术!

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