不动产进项税额分期抵扣会计核算

版本号：1 生效日期：

应交税费

不动产及不动产在建工程进项税额分期抵扣 2016.06.21

一、业务流程 1.1业务描述

不动产及不动产在建工程进项税额分期抵扣是指按照税法要求，不动产及不动产在建工程的进项税额需分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 【解读】

1.《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告2016年第15号)规定:增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

2.股份公司于2016年5月13号发布的《关于不动产进项税额分期抵扣会计核算方法的通知》规定，对于5月1日后取得不动产时，第一年可抵扣的60%进项税额通过“应交税费-应交税金-应交增值税-进项税额”科目核算。对于第二年可抵扣的40%进项税额，上市企业计入“应交税费-应交税金-应交增值税-待抵扣进项税-不动产”科目。 3.全面实行“营改增”之前，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十三条对非增值税应税项目进行了界定:非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。 1.2不动产进项税额分期抵扣的处理流程

1.2.1相关业务部门将取得的不动产增值税发票、不动产及不动产在建工程确认单交于财务部门；

1.2.2财务部门根据增值税发票抵扣联进行认证，并确定当月可以抵扣的进项税额以及待抵扣进项税额；

1.2.3财务部门进行账务处理；

1.2.4财务部门账务处理完成后，要及时手工登记台账，用于记录并归集不同的不动产和不动产在建工程的进项税额抵扣情况，留存备查。 二、清单及审核内容

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序号 原始单据名称 审核内容 1.单位名称是否准确； 2.销货方及购货方纳税识别号是否原始凭证来源 备注 1 增值税发票 准确； 3.开票日期与认证日期之间是否超过180天。 1.检查合同内容是否符合不动产； 外部取得原始凭证 2 购买合同等 2.检查合同双方是否都签字盖章，合同的日期等。 外部取得原始凭证 3 不动产及不动产在建工程确认单 1.检查项目名称及购置目的填写是否准确，是否满足判断出不动产； 2.检查业务部门是否审核。 1.检查发票编码是否准确； 2.检查发票认证日期距离本次凭证内控表单 4 待抵扣进项税转回表 日期是否有一年； 3.检查60%进项税额抵扣凭证号是否准确。 内控表单 5 手工台账 主要检查待抵扣进项税额是否按时抵扣 自制原始凭证 【解读】

1. 不动产及不动产在建工程确认单、待抵扣进项税转回表为新增内控表单，需要修订内控流程。 三、注意事项

1.管道公司的不动产有土地、房屋建筑物、储油罐。 【解读】

1.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十三条对不动产和不动产在建工程进行了以下界定：不动产，是指不能移动或如移动即会损害其经济效用和经济价值的物，如土地及固定在土地上的建筑物、桥梁、树木等。不动产在建工程是指纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产。

2.《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告2016年第15号) 第三条规定：纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

2.业务部门在提供增值税发票时，需要向财务部门提供购买合同以及不动产及不动产在

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建工程确认单。

3.财务部门在取得增值税发票时，需先据实核算，将税额中的60%部分进入“应交增值税-进项税额”，40%的部分进“应交增值税-待抵扣进项税”。如果当月该发票未进行认证，则需要将进项税额转出至“其他应收款-待抵扣进项税”。月底，财务人员要与认证系统进行核对，以防止发票未认证，而进项税额未转出。 【解读】

1.《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告2016年第15号) 第四条 规定：进项税中60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

2.理论上，企业于发票取得日期当月就可进行进项税的抵扣。但是实际运行管理中，如果企业当月没有进行认证，税务部门在其系统中记录的进项税抵扣数额与企业提供的金额对应不一致，这样既会导致企业管理上存在一定风险，也不利于税务部门对企业的进项税额进行管控。因此，在实际操作中，我们以认证日期作为进项税抵扣的日期。

4.发票认证通过后，60%的部分于认证当期从销项税额中抵扣。40%的部分也于认证通过后的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 【解读】

1.举例：某二级单位于2016年5月取得购置房屋的增值税发票，当月并未认证，而是在2016年6月份进行的认证，则税额中60%部分应该于6月份进行抵扣，而不是在5月份抵扣。40%的待抵扣进项税额应该在2017年的6月份进行抵扣。即若是今年6月份认证，则下年6月份可以将待抵扣进项税进行抵扣。

2.由于不动产进项税分两年抵扣是今年5月份以后才开始实施，税务部门对于进项税分期抵扣的操作方法（例如，税务系统是否能自动进行识别待抵扣进项税额、认证系统能否对一张增值税发票分两年进行抵扣等）也没有明确，各单位在处理不动产进项税分期抵扣报税业务时要及时与当地税务部门沟通，同时将问题及处理结果向财务资产处备案。

5.财务部门应该在发票取得后180日之内进行认证，并及时检查是否认证通过。 6.不动产在建工程的进项税额分2年抵扣，不受限于不动产在建工程的工程期限，而是依据增值税发票的认证日期开始计算可抵扣年限。即使在建工程短于两年或者超过两

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年都不影响进项税额的抵扣。

7.当出售不动产和不动产在建工程，尚有待抵扣进项税额时，需要在出售时，将待抵扣进项税额转出至进项税额进行抵扣。

8.财务部门登记手工台账（见附件）记录所有的不动产和不动产在建工程进项税额抵扣情况，并每月打印出纸质版的台账进行保存，保存期限至少两年，以保证待抵扣进项税额能够准时转入进项税额，抵扣销项税，避免税收损失等风险。 四、账务处理

1.购置不动产及不动产在建工程的账务处理 1.1摘要

付xxx不动产\\项目合同款； 1.2凭证分录

借：在建工程【工程项目】【作业性质】【费用要素】【转资类型】【金额】

应交税费-应交税金-应交增值税-进项税额【购进渠道及税费缴纳地】【金额】 应交税费-应交税金-应交增值税-待抵扣进项税-不动产【购进渠道及税费缴纳地】【金额】 贷：应付账款等科目 1.3凭证附件

“二、原始单据”中的第“1、2、3”项原始单据作为该凭证的附件。 2.转资的账务处理 2.1摘要

转资 2.2凭证分录 借：固定资产

贷：在建工程【工程项目】【作业性质】【费用要素】【转资类型】【金额】 2.3凭证附件

该凭证为购置不动产的转资凭证，无附件；不动产在建工程的转资凭证不在本手册中阐述，会有专门的手册进行讲解。 2.4备注

股份公司会计手册“3.2.52.1 在建工程”科目中规定：地区公司购入的不需要安装的固定资产、无形资产，为了完整反映公司的勘探、开发及建设情况，也要通过本科

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