一套完整的某房地产企业税收筹划方案(20200621162747) 

商投资企业所适用的税收法律、法规缴纳各项税收，并享受各项企业所得税税收优惠政策。

(2)外资并购境内企业后，境内公司变更设立为外商投资企业，应该符合“新办企业”认 定标准，从而享受新办企业税收优惠政策。根据

2006年1月9日，财政部、国家税务总局

，新办企业的权益性出

发布了《关于享受企业所得税优惠政策的新办企业认定标准的通知》 册资金的比例一般不得超过

是资产并购，一般均用现金进行交易，

资人(股东或其他权益投资方) 实际出资中固定资产、 无形资产等非货币性资产的累计出资 额占新办企业注

25%，而外资并购过程中，不管是股权并购还

非货币性交易的可能性几乎没有，

因此该通知不会对

外资并购后“新办企业”认定产生实质性影响。

4、 再投资退税

再投资退税是指外商投资企业的外国投资者将从企业分得的税后利润， 业时，对再投资部分已缴纳的所得税给予全部或部分退还。 优惠处理办法： (1) 部分退税(40%)

外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业， 增加注册资本，或 者作为资本投资开办其他外商投资企业， 经营期不少于5年的，经投资者申请，税务机关批 准，退还其再投资部分已缴纳所得税税款的 40%。 (2) 全部退税(100%)

外国投资者在中国境内直接再投资举办， 业，经营期不少于

投资部分已缴纳的企业所得税税款。

扩建产品出口企业或者先进技术企业，

以及外国投

资者将从海南经济特区内的企业获得的利润直接再投资于海南经济特区内的基础设施建设 项目和农业开发企

再投资于中国境内企

按再投资方式不同， 退税分两种

5年的，经投资者申请，税务机关批准，全部退还其再

5、 购买国产设备投资抵免企业所得税

按核实征收方式缴纳企业所得税的外商投资企业，其购买国产设备投资的 备当年比前一年新增的企业所得税中抵免。

40%可从购置设

未 但延

如果当年新增的企业所得税税额不足抵免时，

予抵免的投资额，可用以后年度比设备购置的前一年新增的企业所得税税额延续抵免， 续抵免的期限最长不得超过 5年。

6、 亏损弥补

外商投资企业发生年度亏损， 可以用下一纳税年度的所得弥补， 补的，可以逐年延续弥补，但最长不得超过

下一纳税年度的所得不足弥

5年，该项弥补应逐年依序连续计算。

(二)外商投资企业的税收筹划

1、 充分利用国家税收优惠政策，通过关联方转移税负进行税收筹划

与股本投资相比，融资更具灵活性。

根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》

第三

十九条的规定，关联企业之间在融资业务中所支付或者收取的利息不能超过或低于没有关联 关系企业之间所能同意的数额，

或者超过或低于同类业务的正常利率。

企业可在这一规定的

框架内灵活选择关联企业间融资的最高上限或最低下限利率， 以达到最佳的节税效益。 如总

总公司可以采用

公司所在地税负高，而子公司所在地税负低，当子公司占用总公司资金时， 同类业务同期下限利率与子公司结算，

使税负较高的总公司税基减少，所减少的税基转移到

可以采用同类业务同期上限利率与

税率较低的子公司；反之，当总公司所在地的税负低时， 子公司结算。

2、 通过合理选择会计处理方法进行税收筹划

通过会计处理方法选择进行税收筹划包括预提费用、 业费用、管理费用和财务费用的筹划等 (1)预提费用筹划

个人所得税、开发商品与出租商品、营

6个方面：

房地产开发企业项目完成时可以预提费用， 预计该项目以后支出， 此费用由财务人员依据经

验提取且金额较大， 使用时间较长，直接计入成本，具有较强的可操作性。

高预提，随着销售实现，先行计入的成本增加，其作用是延缓企业所得税的缴纳时间， 业赢得资金时间价值。 （2）个人所得税筹划。 由于个人所得税为超额累进税率，

年终一次性发放数月奖金缴税率较高，

在允许范围内就

为企

企业可以依据当月

的经营业绩结合以往的经验， 按月预提奖金计入成本， 年终发放时稍加调整即可。 把年终奖 金扣缴的个调税分散到各个月份中列支，可降低税率，减少税负。 （3）开发商品与出租商品筹划。

有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因, 营时，可把商品房转作出租经营房， 从开发商品转入出租开发产品科目, 摊销计入成本，使企业库存成本接近实际成本，同时增加成本，减少税收。 续留在开发产品科目提取减值准备，

所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。

房屋用于出租经 按月计提出租产品 而如果把房屋继

此外，企业

还应利用国家税收优惠政策如调低房产契税以及某些地区为处理积压商品房特准以前竣工 的空置房免营业税等，加速库存商品销售，盘活资金。 （4 ）营业费用筹划。

作为房地产开发企业， 各年度广告费支出是笔庞大的费用项目，

广告费支出的多少往往与销

售业绩密切挂钩。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入 的2%内据实扣除。有些企业集团广告由总公司统一策划、费用由总公司统一列支，很可能 出现总公司因广告费支出超出

（5 ）管理费用筹划。

企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和公积金可以税前扣除， 企业应依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务， 减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。 如因公外出的交通费、公务通信费

稳定了职工队伍，又可以

还有，转嫁给职工的不合理负担

2%扣除比例不得税前扣除，而子公司不足 2%的情况，针对

这一情况，可以让与子公司业务相关的总公司广告费，由不足 2%的子公司承担。

（按销售收入一定比例税前扣除 ）以允许职工报销等方式，

降低企业的工资水平，也能够减轻企业的所得税负

把暗含在工资中的费用转化为管理费用， 担。

（6）利息支付过程中的纳税筹划

房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况， 一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度

内据实扣除，另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的 样两种扣除方式就为企业进行纳税筹划提供了空间， 费用的不同而决定具体采用哪种扣除方法。

举例说明：某房地产企业开发一处房地产，为取得土地使权支付

10%以内扣除。这

企业可以根据两种计算方法所能扣除的

1000万元，为开发土地和

新建房及配套设施花费 1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息支出为 200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。

如果不提供金融机构证明，则该企业所能扣除费用的最高客为： （万元），如果提供金融机构证明，该企业所能扣除费用的最高额为：

（1000+1200 ）X 10%=220

200+ （1000+1200 ） 1000万元，为开发土地

X 5%=310 （万元）。可见，在这种情况下，提供金融机构证明是有利可选择。

举例说明：某房地产企业开发一处房地产，为取得土地使用权支付

和新建房及配套设施花费 1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利 息支出为80万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。如果不提供金额机构证明，则该企 业所能扣除费用的最高额为：

（1000+1200） X 10%=220 （万元），如果提供金融机构证明，

80+ （1000+1200 ）X 5%=190 （万元）。可见，在这种情况

企业判断是否提供金融机构证明，

关键在于看所发

该企业所能扣除费用的最高额为：

下，不提供金融机构证明是有利的选择。

生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过 5%,则提供证明比较有

利，如果没有超过 5%，则不提供证明比较有利。

3、通过周密项目投资策划进行税收筹划