中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院本科毕业设计（论文）
二、我国城市化进程中土地资源利用现状及问题
（一）我国城市化发展现状
城市化是指一个国家或一个地区的人口、产业、资本、市场的集中过程；或者说，它是生产、交换、分配和消费等整个经济活动的集中过程；那么，人口集中是城市化最本质的特征，城市化水平常常用城市人口占总人口的比重来表示。推行城市化发展战略促进经济发展已是我国乃至世界不可逆转的潮流。中国目前的问题不是应不应该推行城市化，而关键在于选择怎样的道路来推进城市化。针对此问题，国内的专家学者也有不同的争议。有的主张加快建设大城市，有的则认为应该大力发展小城镇。中国的城市化总体上有如下几个特点：
1. 城市化水平低。中国是世界上城市化水平较低的国家。与发达国家比是如此，与一些发展相近的发展中国家比也是如此。按照世界银行数据，1999年中国城市化水平只有32%，低于世界平均水平14个百分点，低于中低收入国家平均水平11个百分点，低于高收入国家平均水平45个百分点。
2. 区域发展不平衡，中国城市化地区发展不平衡表现在：
（1）三大地带之间。以市镇非农业人口占总人口的比重作为城市化水平指标，1998年，东部水平为33.8%，中部为26.6%，西部为20.7%，东西相差13.1个百分点。1998年，东部有城市300座，中部有247座，西部只有121座。从城市密度看来，东、中、西部之间的差距更大。
（2）省际之间。按照1998年城市化水平的高低，可以把中国31个省区划分为五类地区。
1）城市化水平在50%以上者，包括北京、上海和天津；
2）城市化水平在40%到50%之间者，包括辽宁、吉林、黑龙江、广东等四省区； 3）城市化水平在30%到40%之间者，包括内蒙古、江苏、湖北、海南、宁夏、和新疆等六省区；
4）城市化水平在20%到30%之间者，包括河北、山西、浙江、福建、江西、山东、湖南、广西、四川、重庆、陕西和青海等12个省区；
5）城市化水平小于20%者，包括安徽、河南、贵州、云南、甘肃和西藏等六省区。城市化水平最高者与最低者之间相差30个百分点以上。
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（3）城市平均规模偏小。按中国城市规模划分标准，1998年中国有人口超过100万的特大城市37座，只占城市总量的5.5%；有人口超过50万的大城市48座，只占城市总量的7.2%。1998年城市平均人口规模为32万，特大城市规模为215万，大城市平均规模为65万。1995年，中国特大城市人口集中度只有11%，低于世界平均水平5个百分点，低于中等收入国家平均水平11个百分点，低于高等收入国家平均水平21个百分点。
在扩大中小城市数量的同时，适当重视大城市数量的扩大和功能提升。在相当长的时期内，城市数量的严重不足是中国城市化面临的主要矛盾，扩大城市数量（包括大、中、小城市的数量）是中国城市化的主要任务。美国的国土面积和中国的差不多，而人口远比中国少，1980年人口超过2500人的城市就达8765座，同期，中国人口超过2500的城镇数量还不足1000座，扩大城市数量，不仅要扩大中小城市数量，还要适当扩大大城市的数量。大城市不仅劳动生产率较高，其资本生产率甚至基础设施生产率也较高。 发展大城市，不仅城市化本身的需要。事实上，大城市数量的扩大，不仅是一种需要，还是一种趋势。从国际经验看，人均GDP在3000美元以下时，人口和经济要素主要是向大城市转移。
中国是土地资源稀缺的国家，节约使用土地应当是一项基本的国策，城市化应有利于资源特别的土地资源的节约。
（二）我国城市化进程中土地资源市场的基本状况
1992年党的十四大确立建立社会主义市场经济体制，制定使市场在国家宏观调控下对资源配置起基础作用的方针，全国土地市场的培养、发展进程大大加快。到目前，我国已经初步建立起土地市场体系，市场在配置土地资源过程中正发挥着越来越重要的作用。
1．我国土地市场体系的特点
相对于西方国家的土地市场，我国的土地市场有其自身的特点，主要表现如下： （1）中国土地市场的建立与发展主要是政府推动
西方发达国家的土地市场，是随着资本主义市场的萌芽和发展自发的形成和发展起来，中国在社会主义改造完成后进入计划经济时代，土地以行政划拨方式配置，没有土地市场，随着中国经济向市场经济体制转化，土地的市场流转已成为经济发展的必然要求。中国政府顺应经济发展的客观规律，适时建立了符合中国经济体制改革要求的土地市场。1987年，中国决定借鉴香港、新加坡的土地市场模式，在保持城市土地国有的前提
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下，允许国有土地使用权通过拍卖、招标、协议等方式进行出让和转让。政府对进入土地市场的主体、客体都有严格的规定。同时，在土地市场建立的阶段，市场机制并没有自发地发挥作用，价格还不能通过市场的供给和需求来自发的确定，这时的土地出让价格绝大多数是由政府来定的。
（2）中国城市土地市场占主导地位
在中国土地市场体系中，目前城市土地市场占主导地位，已逐步走上比较规范的发展道路，而农村土地市场仍不发达。近些年来，中国政府 重点加强了城市土地市场的培养和管理，而农村土地市场仍处于探索和实验阶段。理论研究相对滞后，政府法规尚不规范统一，土地产权关系还不十分清晰，因此，目前农村土地市场开发还有局限性，各地的发展很不平衡。
(3)中国城市土地市场是一个垄断竞争市场
根据《宪法》《土地管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，城市土地属于国家所有，土地所有权不得出入市场。国家只对国有土地使用权实行有期限的出让和出租等，在土地出让市场，也就是一级土地市场，土地的供给者只有国家，即国家多土地一级市场的供给进行垄断每个市场每年进入出让市场的土地数量、位置和用途等，都由各级政府根据市场发展和土地利用计划、规划等事先制定，然后通过协议、招标拍卖等方式出让。在此过程中招标地价、拍卖地价的形成具有竞争性，这种竞争是一种垄断竞争，竞争发生在竞争者之间。这种垄断竞争方式有利于城市规划的实施，可以避免自主竞争条件下土地资产资源配置的不合理。 （4）企业改制中实行土地政策性入市
中国国有企业原所使用的土地全部为行政划拨土地。为建立社会主义市场经济体制，中国自20世纪90年代初开始对国有企业进行改革，实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营、企业并购、破产等不同形式的改革，对改革企业涉及的土地使用权，根据企业类型和性质实行土地出让、租赁、授权经营、作价出资以及保留行政划拨等处置方法外，改制企业的土地使用权随企业改制而按国家政策进入市场。 随着中国市场经济体制的进一步发展与完善，土地市场正在由幼稚走向成熟，由政府行政推动走向市场机制自我发挥作用土地市场对土地资源的配置正发挥着越来越大的作用。
2．在城市化进程中，我们的土地资源主要供应来源
在城市化进程中，我们的土地资源的很有限的，其主要供应来源有以下几个方面： （1）增加城市存量土地的相对供应
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城市建设面积的增加主要表现在两个方面：城市数量的增加和现有城市用地规模的扩大。城市数量的增加反映为新城镇的出现，新城镇的出现会要求改变原有土地资源利用状态，将农业用地等非建设用地转换为城市建设用地。而已有城市用地规模的扩大则表现为一方面城市范围的增大是的城乡边界向外扩展，正如新城市的建设一样，需要将包含农用地的非建设用地转化为城市建设用地；另一方面，城市在向外拓展的同时，通过对存量土地的深度开发和利用，提高城市内部土地的利用率、调整建设用地结构和利用方式、增加土地利用强度，在现有城市建设用地的基础上，挖掘土地利用潜力，在土地绝对供应量不变的情况下，增加城市建设用地的产出效率，从而相对增加土地的经济供给量。
我国城市土地利用结构大多不尽合理。主要表现为：一是工业用地所占比例较高，挤占了作为城市主要功能的居住用地、产出效益更高的商业用地与提高良好生态环境的绿化用地。据统计，我国城市建设用地中工业用地占的比例高达26%，而日本全国工业用地所占不到13%。二是土地用途安排不合理，没有做到优地优用。各类不同用途的土地交错布置，不能体现土地利用的区位特征与区位优势。
此外我国城市存量土地集约利用程度低。这主要表现为一是土地利用强度低，1998年全国612个设市城市的平均容积率仅为0.264，而我国香港特别行政区的建筑容积率为1.6-10。二是城市中土地闲置现象严重，包括破产或经营不善企业的闲置土地、开发项目停建停产闲置的土地、开发区征而未用的土地，以及城市建设区内的城中村土地等等。商品房大量空置也是土地闲置的一种方式。
城市存量土地利用结构不合理和集约利用化程度低的结果是土地利用效率低和土地的经济产出效益低。越是规模小的城市，人均建设用地数量越大，单位面积土地的产出也越低。
因此，在实施城市化的过程中，必须加强对城市建设的规划和管理，利用市场机制实行土地资源的优化配置，并对城市存量土地进行深度开发和利用。调整市场产业结构和用地结构；实施旧城改造与环境整治策略，将城市内开发强度低的旧城区改造为高容积率的、基础设施良好、漂亮美观的新社区，实施对城中村的改造，将已经不再以农业生产为主业的农民集体转变成城市居民同时依法将其剩余集体土地征用为城市建设用地；注重城市地下空间利用开发城市地下交通、商业设施，将地面负荷转为地下，充分节约利用土地。 （2）农用地的转用
城市化的实质上的农村人口向城市流动和集中的过程，这一过程的内在动因之一在
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